原告张雪松与被告宁庆战房屋租赁合同纠纷一案

原告张雪松，男。

被告宁庆战，男。

委托代理人郝晋敏，河南崤山律师事务所律师。代理权限为一般代理。

原告张雪松与被告宁庆战房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张雪松，被告宁庆战及委托代理人郝晋敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告张雪松诉称：2010年10月1日，原告向被告交纳租金188000元及押金40000元等，约定租赁三门峡市大展宏图购物广场西街1号商铺，租赁期为2010年11月1日至2011年11月1日。后双方又签订一份“营业房租赁合同”，签订合同时被告单方将租金涨至19万元。原告装修好商铺开始营业才得知，商铺是李XX从业主方租赁的，后经业主及李XX和宁庆战协商一致转让给了宁庆战，租金是14万元。与业主签订的租赁合同中是明确约定，未经允许禁止转租否则按无效协议处理，但宁庆战转租给原告时并未告知业主方。原告进入商铺后限于禁止转租的规定，营业执照都无法办理。原告多次向被告提出要求提前退出商铺并退还剩余期间的租金和押金，但被告始终不同意，坚持要原告租赁到2011年11月1日。后原告腾出商铺并于2011年11月1日将商铺交接给被告，但被告对于4万元押金不予退还。故诉至法院要求被告退还押金4万元，并承担押金利息1500元。

被告宁庆战辩称：原告和被告签订的租赁合同是有效合同。该合同没有合同法第52条规定的情形，合同履行期间也没有因为原告是次承租人而产生纠纷，也没有因为转租提出过异议。根据合同法和最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第16条规定，该合同属于合法有效的合同。

押金不应该退还给原告。原告经营不善要求解除合同，被告不同意。可原告到缴纳租金的时间却不予缴纳。双方合同到期时间是2014年8月30日，原告的违约可能是被告的房屋闲置2年多。为防止损失扩大，同意原告退了房屋，把房屋再出租减少损失。闲置和租金减少就给被告造成损失37415元。被告从押金中扣除造成的损失是应该的。合同约定“本合同执行过程中，任何一方不得单方撕毁合同，否则赔偿对方5万元”。根据合同法第99条规定押金抵消违约金。

关于营业执照，原告所言没有任何的证据支持。如果没有营业执照，原告根本不可能经营，事实是原告已经经营了1年。是原告违反法律规定不办营业执照。

经审理查明：2010年10月1日，张雪松和宁庆战签订一份房屋租赁合同，房屋位于豫州购物广场西街壹号；租赁费：年租金19万元，租赁费仅为房屋使用费，不包括其它费用；房屋保证金：乙方（张雪松）必须在合同签订之日向甲方(宁庆战)一次性交纳房屋保证金4万元。待合同期满后，乙方将租赁的房屋及设施完整无损交还甲方，甲方将房屋保证金归还乙方，不计利息；合同期限：2010年11月1日至2014年8月30日止。合同期满后，如乙方需要续订合同，须提前三个月与甲方协商，同等条件下，乙方具有优先承租权。其它事项：1、本合同在执行过程中，任何一方不得单方撕毁合同。否则赔偿对方五万元。11、乙方在办理工商、税务等营业证件过程中，甲方须提供房屋相关手续及证明。签订合同的同日，宁庆战出具一张收条，内容为：今收到张雪松房屋租金壹拾捌万捌仟元整，房屋押金肆万元整，广告费、卫生费、保安费陆仟元整。注明房屋租金时间2010年11月1日至2011年11月1日。

上述房屋系宁庆战承租三门峡市大展宏图购物广场（豫州购物广场）的，然后转租给张雪松。

双方在履行合同期间，宁庆战没有按照合同约定提供房屋相关手续及证明，致使张雪松不能到工商部门办理营业执照，房屋承租后不能正常合法营业。2011年11月1日，张雪松将租赁的房屋钥匙交于宁庆战。至此，双方通过交回房屋钥匙，不再交纳租金的形式解除双方签订的房屋租赁合同。合同解除后，张雪松向宁庆战要求返还房屋押金4万元，宁庆战认为是因为张雪松在房屋租赁合同履行期间撕毁合同，按照合同约定应当承担违约金5万元，其交纳的房屋押金抵消违约金，故不应该返还。为此，张雪松诉至法院要求宁庆战返还房屋押金4万元。

本院认为：双方签订的租赁合同系真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。张雪松租赁房屋的目的是从事商业经营活动，按照法律规定必须到工商部门办理营业执照，宁庆战应当按照合同的约定协助张雪松办理，即按照合同约定提供房屋相关手续，而宁庆战没有协助张雪松办理，致使张雪松在1年的经营中处于无照经营状态。张雪松在无法办理营业执照时，将房屋钥匙交于宁庆战，宁庆战也予以接受。双方通过不再交纳租金，和交钥匙的形式解除租赁合同，符合法律规定，本院予以确认。按照合同约定，宁庆战应当将签订合同时收取的房屋押金4万元退还张雪松。关于利息，利息从债权人主张之日开始计算。从本案的查明事实看，张雪松没有提供其主张返还房屋押金的具体时间，但其书写诉状是在其利益得不到保护时而为的，故认定其主张房屋押金的时间为书写诉状的时间，即2012年6月14日。

关于房屋转租，宁庆战是通过转租的形式将房屋租给张雪松，而业主对转租的行为也没有提出异议，故该转租形式并不影响合同的效力。

宁庆战辩称是张雪松违反法律规定不办理营业执照。按照合同约定宁庆战在办理营业执照事项上应当予以协助，即提供房屋相关手续，但在本院开庭时，宁庆战没有提供其予以协助的证明，以及张雪松违反法律规定的依据。故其抗辩意见不予采信。

宁庆战提出张雪松撕毁合同的辩解，合同是因为宁庆战不履行协助义务，双方在没有发生争执，合同履行1年头时，通过交钥匙的方式予以协商解除的。不存在张雪松撕毁合同的情况，且宁庆战也没有提供张雪松撕毁合同的证据。故其抗辩意见不予采信。

宁庆战辩称张雪松经营不善，不交纳租金。张雪松的经营状态与本案没有关系。关于不交纳租金，宁庆战没有向本院提交其主张张雪松不按时交纳租金的证据。事实是在租赁1年头，其接受了张雪松交还的房屋钥匙，双方也没有因为租金而发生争执。故该辩称意见不成立。

综合以上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

被告宁庆战于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张雪松房屋押金40000元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，从2012年6月14日计算至本院确定的给付之日止，但利息总额不超过1500元。）

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费840元，由被告宁庆战承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。若向本院提交上诉状，应附河南省三门峡市中级人民法院的诉讼费收费凭证。

                                                                                                                     审  判  长  胡原锋

                                             代理审判员  郭  路

                                             人民陪审员  李  彦

                                           二○一三年七月二十六日

                                             书  记  员  刘志伟