商丘市金房房地产开发有限公司与高校宾、徐春苗、商丘海港商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）商丘市金房房地产开发有限公司。住所地商丘市民主路与凯旋路东中环广场高层住宅第6层。

法定代表人张思伟，公司董事长。

委托代理人王从波，公司法律顾问。

被上诉人（原审被告）高校宾，男，1982年6月20日生。

委托代理人段朝辉，河南中锦律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）徐春苗，女，1975年12月1日生。

委托代理人高清晓、李鹏辉（实习），河南中锦律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）商丘海港商贸有限公司。住所地商丘市民主路与凯旋路东南角中环新生活广场2号楼。

法定代表人苏轼，公司总经理。

委托代理人霍亚飞，河南中锦律师事务所律师。

商丘市金房房地产开发有限公司（以下简称“金房公司”）与高校宾、徐春苗、商丘海港商贸有限公司（以下简称“海港公司”）房屋租赁合同纠纷一案，金房公司于2012年8月15日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告高校宾、徐春苗、海港公司支付房屋租金631300元及违约金（庭审时主张违约金100万元）；2、解除双方的租赁合同（庭审时撤回该项请求）；3、由被告承担本案诉讼费。该院经审理于同年12月13日作出（2012）商梁民初字第2133号民事判决，金房公司不服该判决提起上诉。本院受理后依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人金房公司的委托代理人王从波，被上诉人被告高校宾的委托代理人段朝辉、徐春苗的委托代理人高清晓、李鹏辉，海港公司的委托代理人霍亚飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，2010年11月25日，原告金房公司与被告高校宾签订1份租赁合同，合同主要约定：高校宾租赁原告位于中环新生活广场的地下一层，面积为3000平方米，期限为5年，即从2010年12月1日至2015年11月30日。第一年租金为每平方米17元，免租6个月，应收租金为306000元，第二年租金每平方米17.51元，免租2个月，应收租金为525300元，以后依次递增。租金第一年度首付10万元，2011年1月20日前付清第一年度租金，第二年度租金于第二年度开始前10日支付。2010年12月23日，高校宾出资50万元设立了商丘海港商贸有限公司（一人独资公司），2010年12月22日高校宾汇入公司50万元，12月24日50万元即被转走。2012年4月25日，徐春苗与海港公司签订股权转让协议，高校宾按50万元股权的金额将海港公司100%的股权转让给了徐春苗，至6月12日徐春苗也按此金额又转让给了苏轼，并分别在工商管理部门办理了变更登记。苏轼现为海港公司的股东、法定代表人。原告在2011年11月8日收取被告海港公司租金10万元，29日又收取租金10万元和保证金10万元。

原审法院认为，原告与被告海港公司原法定代表人高校宾于2010年11月25日签订的《中环新生活广场经营场所租赁合同》系双方真实意思表示，为有效合同，双方应按约定履行。原告方所主张的请求100万元的违约金，因原告未在庭后7日内补交诉讼费，不予裁判。被告所欠的租金，根据合同约定，第一年为306000元，第二年全年为525300元，但原告自认在2012年8月24日即通知海港公司解除合同，租金只能计算至8月，共9个月。租金应为525300元×9÷12=393975元，合计699975元。因海港公司已交租金200000元，保证金100000元也应抵作租金，海港公司尚欠金房公司租金399975元。海港公司应承担还款责任。高校宾作为海港公司的股东在汇入注册资金2天后即又转出，且无公司的财务记帐，辩称其财务帐薄被原告扣留又无证据证明，不能证明公司财产独立于个人财产。因此，应承担连带责任。海港公司于2012年4月25日变更法定代表人为徐春苗，原告认为徐春苗的个人财产与公司财产不分，应承担连带责任的请求，证据不足，不予支持。

原审依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告商丘海港商贸有限公司给付原告商丘市金房房地产开发有限公司租金399975元，在判决生效后10日内履行完毕；被告高校宾承担连带清偿责任。二、驳回原告商丘市金房房地产开发有限公司其它诉讼请求。本案受理费10100元，保全费2020元，合计12120元。由被告商丘海港商贸有限公司承担9320元，原告商丘市金房房地产开发有限公司承担2800元。

金房公司不服一审判决上诉称：被上诉人已经违约，原审判令其保证金冲抵租金错误，该保证金应予没收；徐春苗在经营海港公司期间，公司没有合法的会计账簿，也不能证明公司财产独立于个人财产，其与高校宾系合伙经营，虚假转让股权，徐春苗依法应当承担连带清偿责任；原审违背当事人约定按月计算租赁费没有法律依据。请求二审改判被上诉人支付上诉人租金631300元，由徐春苗、高校宾承担连带清偿责任。

高校宾辩称：高的行为是职务行为，现已不是法定代表人，且未从公司获利，不应担责，也不是适格被告；海港公司系有限公司应以公司财产为限承担责任。

徐春苗辩称：徐在担任公司法定代表人期间，公司财产独立，亦未有侵犯公司财产行为，经营期间也无任何收入，上诉人要求被上诉人承担连带责任没有事实及法律依据。请求二审驳回上诉，维持原判。

海港公司辩称：上诉人出租的地下室一直漏水，也不维修，导致商户退租，上诉人先行违约，保证金应予退还；公司因装修投资80余万元，由于商户退租导致公司重大损失，后续租金依法不予支持。请求二审驳回上诉，维持原判。

根据各方诉辩意见，本院确定本案争议焦点是：被上诉人海港公司是否违约，其保证金应否充抵租金；上诉人诉请的租金数额应否予以全部支持；被上诉人徐春苗应否承担租金的连带给付责任。

各方当事人对上述争议焦点均无异议。

二审中各方当事人均未提供新的证据，根据各方庭审陈述及原审提供的有效证据，本院二审查明的事实与原审认定的基本事实一致。

本院认为：上诉人金房公司与被上诉人海港公司2010年11月25日签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，为有效合同。上诉人将出租的房屋按约交付被上诉人海港公司后，承租方海港公司亦应按照约定支付租金，海港公司未按合同约定支付租金是形成本案纠纷的主要原因，海港公司依法应当承担支付拖欠租金及违约金的责任。

对于海港公司拖欠上诉人的租金数额有违约金问题。根据合同的约定，第一年（2010年12月1日至2011年11月30日）的租金为306000元；第二年（2011年12月1日至2012年11月30日）全年租金为525300元。上诉人认可已于2012年8月24日通知海港公司解除合同，原审依照双方合同第四条第一款的约定（租赁期不足一个月的，按一个月计租），将租金按月计算为9个月（租金应为525300元×9÷12=393975元）并无不当，海港公司应实际支付上诉人房屋租金合计为699975元。由于双方在租赁合同违约责任条款中未对履约保证金的处理进行约定，现双方已经终止合同，原审将该10万元的履约保证金冲抵租金亦无不当，在扣除海港公司已交付的20万元租金及10万元保证金后，原审认定海港公司实际拖欠上诉人租金数额399975元正确。对于上诉人所主张的违约金，由于上诉人未按时交纳该部分的诉讼费用，原审对上诉人的该项诉请未予裁判，符合法律规定。

对于被上诉人徐春苗对拖欠的租金应否承担连带清偿责任问题。被上诉人徐春苗于2012年4月25日以50万元受让海港公司100%的股权后，仅经营一个余月，又于2012年6月12日将公司股权全部转让给苏轼。徐春苗在经营公司期间，既没有合法的会计账簿，也不能证明公司的财产独立于个人财产；在转让公司股权时，既未对公司债务进行清理清算，亦未与股权受让人及债权人达成债务转移的协议，且对股权受让人未进行审慎选择，导致上诉人的债权难以实现，侵害了相对人的合法权益。根据公司法第六十四条的规定，被上诉人徐春苗对海港公司的债务，应当承担连带清偿责任。鉴于徐春苗经营公司时间较短，其以承担经营期间产生所欠上诉人房屋租金（按月计为二个月，租金额为525300元÷12×2=87550元）为限。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，但未判令被上诉人徐春苗连带承担其经营期间产生的债务不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持商丘市梁园区人民法院（2012）商梁民初字第2133号民事判决；

二、徐春苗对原审判决第一项“商丘海港商贸有限公司给付商丘市金房房地产开发有限公司租金399975元”中的87550元租金承担连带清偿责任。

二审案件4770元，由上诉人商丘市金房房地产开发有限公司承担3000元，被上诉人商丘海港商贸有限公司承担1770元。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长      王保中

                                             审  判  员      彭世锋

                                             审  判  员      朱金礼

                                             二О一三年四月二十二日

                                             书  记  员      田英杰