原告三门峡市湖滨区袋鼠电讯部与被告曹宝刚、曹统福房屋租赁合同纠纷一案

原告三门峡市湖滨区袋鼠电讯部。住所地：三门峡市黄河路与经一路交叉口（塑料厂楼下）。

法定代表人姚随英，该企业投资人。

委托代理人赵超宇、周青梅，均系河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。

被告曹宝刚，男。

被告曹统福，男。

以上二被告共同委托代理人樊国献，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。

原告三门峡市湖滨区袋鼠电讯部（以下简称袋鼠电讯部）与被告曹宝刚、曹统福房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袋鼠电讯部的委托代理人赵超宇、周青梅，被告曹宝刚、曹统福的共同委托代理人樊国献到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告袋鼠电讯部诉称：2011年5月1日，原告经出租单位同意，将承租的家属楼门面房3号房一部分转租给曹宝刚，并签订了房屋租赁合同，合同约定，租赁期限自2011年5月1日至2012年2月28日等。2012年2月28日之后，原告为了扩大经营规模，欲收回租赁房屋。但是通知曹宝刚多次，曹宝刚拒不搬出。目前该房屋仍然被用于电线电缆五交化的经营，个体工商户为曹统福。现要求被告腾出其租赁原告的房屋，并支付到返还之日止的租赁费（按每月4000元自2013年4月1日起计算）。

被告曹宝刚、曹统福共同辩称：原告起诉所述事实不属实，应当依法驳回原告诉讼请求。事实上，签订房屋租赁的并非曹宝刚，原告是与曹宝刚妻子史XX签订了合同，期限为2011年6月1日到2016年的5月31号，租金为每月1600元。史XX作为承租方将房子交给儿子曹统福经营，按月也支付了租赁费用。并没有任何违约。但是此前原告拒不再收租赁费用，而且提出要求解除合同，双方才产生纠纷。

经审理查明：2009年1月1日，袋鼠电讯部（乙方）与三门峡市塑料制品厂（甲方）签订1份房地产租赁契约，约定：“甲方自愿将座落在湖滨区黄河路的房屋（位于黄河路塑料厂家属楼门面房3号房，面积为75平方米）出租给乙方使用，月租金 2135元。租赁期限自2009年1月1日至2014年12月31日。协议不允许转让。”该协议经过三门峡市房地产租赁管理处的审核。2011年2月27日，经袋鼠电讯部申请，三门峡塑料制品厂允许袋鼠电讯部部分转租。

2011年2月28日，袋鼠电讯部与高增签订1份房租租赁协议，约定将经一路联通营业厅内现有的部分营业场地（黄河路塑料厂家属楼门面房3号房）出租给高增，租赁期限为2011年3月1日至2012年2月28日，月租金1600元。”2011年5月1日，高增不再承租该房屋，但双方并未解除合同。同日，袋鼠电讯部与曹宝刚签订1份房屋租赁协议，约定：“曹宝刚租赁位于经一路联通营业厅内现有的部分营业场地。租赁期限为2011年5月1日至2012年2月28日，租赁到期前一个月双方参照周围门店再另行商议下一租赁周期租金，并重新签订《租赁协议》。月租金1600元，每年为一个缴纳租金周期，若出现延期缴纳，甲方（袋鼠电讯部）有权单方终止协议。乙方（曹宝刚）在签订协议后向甲方缴纳2000元押金。乙方租赁期限内若经营门店周围房屋租赁费出现上涨，则乙方必须接受甲方参照周围房屋租金上涨比例提出的租赁费上涨要求，否则甲方有权单方终止协议并要求乙方限期搬离。乙方承租期间无权将承租房屋转租。本协议一式两份，双方各执一份，签字后即行生效。”该协议加盖袋鼠电讯部的印章并有姚随英曹宝刚的签字。协议签订后，曹宝刚于2011年5月5日向袋鼠电讯部缴纳了2011年5月1日至2012年2月28日租赁费16000元及2000元押金。当日，姚随英向曹宝刚出具收条2张。

2012年2月21日，姚随英与曹宝刚通话，以租赁期限即将届满为由，要求曹宝刚交还房屋。曹宝刚拒绝腾出，继续使用该房屋。2012年10月27日，姚随英之夫马XX收到曹宝刚2012年3月至2012年12月的租金16000元。2013年3月18日，经马XX催要，曹宝刚缴纳房租4800元。2013年4月，袋鼠电讯部起诉来院，要求曹宝刚、曹统福返还租赁的房屋，并自2012年4月1日起按每月4000元支付租金。

审理中，曹宝刚提交史XX与袋鼠电讯部签订的房屋租赁协议复印件1份，该合同约定的租赁期限为2011年6月1日至2016年5月31日，其他内容和曹宝刚与袋鼠电讯部之间的租赁协议一致。该协议加盖有袋鼠电讯部的印章，但无姚随英的签字。袋鼠电讯部不认可该协议，认为该协议是伪造的，并提交其工作人员崔XX的证言，以证明曹宝刚曾于2011年下半年借用袋鼠电讯部的公章使用。该复印件尾部承租方除有史XX的签字外，还有印章的痕迹。

袋鼠电讯部提交2份东风工商所调取的房地产租赁契约。1份为袋鼠电讯部与史XX签订的，落款时间为2011年5月1日，租赁期限为2011年5月1日至2022年4月30日。另1份为袋鼠电讯部与曹统福签订的，落款时间为2011年7月1日，租赁期限为2011年5月1日至2015年4月30日。上述两份租赁协议的租赁截止期限均有部分改动痕迹。袋鼠电讯部与曹宝刚、曹统福均没有提交上述2份租赁契约的原件，均认可为工商登记需要，按工商机关的要求书写。

曹宝刚、曹统福提交1份三门峡市塑料制品厂与袋鼠电讯部的租赁协议，该协议中租赁期限为2010年1月1日至2020年12月31日。该协议没有袋鼠电讯部的签名或公章。

2011年7月7日，曹宝刚与史XX经营的通达五交化申请注销，工商机关于2011年7月18日批准。2011年7月8日，曹统福申请个体工商户设立登记，字号为通达五交化，经营场所为本案争议的租赁房屋。

另查明：除史XX与袋鼠电讯部之间签订的协议中，没有姚随英的签名，其他的袋鼠电讯部与他人签订的协议中，均有姚随英的签名。史XX为曹宝刚之妻，曹统福之母。

本院认为：本案的争议焦点是曹宝刚承租袋鼠电讯部房屋的期限。原、被告双方一共提交4份租赁协议、契约，其中在东风工商所调取的2份租赁契约，有明显的改动痕迹，且双方均认可是为工商登记才签订的，不是双方的真实意思表示，故该两份契约，本院不予采信。余下2份租赁协议，1份是原告与被告曹宝刚签订的，另1份是原告与史XX签订的落款时间为2011年6月1日的租赁协议。原告与曹宝刚签订的协议，双方均没有异议，对其真实性予以认可，属有效协议。原告与史XX签订的协议，原告对该协议的真实性不予认可。该协议约定：“每年为一个缴纳租金周期，若出现延期缴纳，原告袋鼠电讯部有权单方终止协议。协议一式两份，签字后生效。”而协议复印件中，有原告的公章，但没有“姚随英”的签名，与其他3份合同不一致，其真实性无法得到确认，本院难以采信。

根据原告与被告曹宝刚之间签订的协议约定，双方的租赁期限自2011年5月1日至2012年2月28日。合同到期后，双方均未续签合同，但原告投资人的丈夫代原告收取的2012年3月至2012年12月的租赁费，之后又收取被告曹宝刚4800元的租赁费，原告予以认可，视为双方订立了无固定期限的租赁合同，其他内容与原合同一致。被告曹宝刚在缴纳2013年3月之前的租赁费用，未提交其他证据，证明其缴纳了之后的租赁费，依照合同约定，双方的租赁合同解除。双方的合同解除后，原告要求被告曹宝刚腾出租赁物的请求，符合法律规定，应予支持。被告曹统福经营的通达五交化现在实际占有租赁物，亦应当负返还租赁物的义务。原告要求两被告给付每月租金4000元，但其未提交相关证据证明周边租金已经实际增加，故应当依照原合同约定的租金履行。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条之规定，判决如下：

一、被告曹宝刚、曹统福将使用的位于三门峡市黄河路塑料厂家属楼门面3号的房屋交予原告三门峡市湖滨区袋鼠电讯部（返还的租赁房屋应符合按照约定使用后的状态）。限本判决发生法律效力之日起一个月内履行完毕。

二、被告曹宝刚、曹统福赔偿原告三门峡市湖滨区袋鼠电讯部租金每月1600元，自2013年4月起给付至实际交付租赁房屋之日止，被告曹宝刚缴纳的2000元押金应于扣除。限交付房屋时一次性付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费300元，由被告曹宝刚、曹统福负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院（提出上诉状应当提交上诉费预收票据）。

                                             审  判  长  胡原锋

                                             代理审判员  郭  路

                                             人民陪审员  李  彦

                                             二〇一三年八月九日

                                             书  记  员  刘志伟