马萍诉南阳鸿达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

原告：马萍，女，46岁。

委托代理人：李戆，系原告马萍的丈夫。

被告：南阳鸿达房地产开发有限公司，住所地：南阳市白河大道316号。

法定代表人：范怡冰，该公司董事长。

委托代理人：吴锦浩，河南青剑律师事务所律师。特别授权。

原告马萍与被告南阳鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）商品房预售合同纠纷一案，原告马萍于2013年2月21日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人李戆，被告鸿达公司的委托代理人吴锦浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告马萍诉称， 2006年11月17日原告与被告鸿达公司在平等自愿的基础上，经友好协商签订《房屋买卖合同》一份，合同第十二条约定，因出卖方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。被告2009年12月16日前，因该房屋工程价款与施工企业发生债权债务纠纷，该商品房不能通过综合验收合格的备案，使原告不能办理产权登记。2009年10月9日因被告不能约定期限交付房屋，原告起诉被告至社旗县法院后又至终审，依照南阳市中级人民法院（2011）南民商终字第3号判决书认定原告马萍于2007年6月27日对所购房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。现原告依法提起诉讼要求：1、判令被告因未按约定验收房屋造成原告不能办理产权登记2007年9月25日至2012年12月6日的违约金35899元。2、判令被告承担本案的诉讼费。

原告为支持其诉讼请求的成立，向法庭提供证据如下：

1、商品房买卖合同一份。证实原、被告均为适格主体。

2、社旗县峻工验收备案管理办公室证明一份，证实2009年11月3日前该幢楼房进行了竣工验收。

3、（2009）社 民商初字第138号判决书一份。证明证据（2）被该判决书认定为有效证据。

4、（2009）社民商初字第131号判决书一份。证明诉讼时效中断，且原告已主张诉讼权利。

5、（2011）南民终字第3号判决书，证明诉讼时效中断。

6、社旗县城建局（2012）第79号文件一份，证明未验收已建成房屋。

被告鸿达公司辩称:原告诉讼理由不能成立，本案应重新立案审理，该案2009年已经审理，且中院已判决，是重复审理，应当依法予以驳回。

被告为支持答辩的成立，向法庭提供如下证据：

1、（2009）社民商初字第131号判决书，证明该案件属重复受理，该判决支持了逾期交房。

2、峻工验收备案证书份，证明该幢楼房于2009年12月16日已峻工验收备案。

经庭审质证，原告马萍对被告所举的证据有异议，认为证据1是逾期交房违约金，证明的方向不同，和本案不是一个法律关系；证据2应有全套手续。被告鸿达公司对原告提交的证据1、4不持异议；证据2不是原件；证据3、5、6和本案无关。

被告鸿达公司对原告提交的证据1、4不持异议，本院予以认定。原告提交的证据4、5和被告提交的证据1是已经发生法律效力的判决书，和本案有一定的关联性，本院对上述证据予以认定；原告提交的证据3，该判决被告上诉后，该案调解结案，因此对证据本院不予认定；原告提交的证据2和被告提交的证据2，为同一机关所出，但被告所举证据2形式完备且落款时间晚于原告提交证据2证明的时间，其证明效力高于原告所提交证据2的证明效力，因此对被告提交证据2本院予以采信，原告提交证据2，本院不予采信；原告提交的证据6，时间为2009年9月10日与被告提交证据2不相矛盾，本院对此予以采信。

经审理查明：原告马萍与被告鸿达公司2006年11月17日签订商品房买卖合同，原告以按揭形式购买了被告鸿达公司开发的新天地阳光四季园第7幢1单元5层502房屋一套。原告按约定交付了房价款156090元。该商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，原、被告均未在该条款中约定任何权利义务，。2009年10月9日原告起诉被告要求被告按约定期限交付房屋并支付逾期交房违约金，2010年10月28日社旗县人民法院作出（2009）社民商初字第131号判决书，认定原、被告签订合同时，该房屋尚未建成，被告实际交房日期为2007年6月27日，判令被告支付原告部分违约金。原告马萍不服本判决，提起上诉，2011年5月31日南阳市中级人民法院作出（2011）南民终字第3号民事判决书，维持社旗县人民法院第一审民事判决书。2009年12月16日原告所购房幢楼房通过峻工验收，社旗县建设工程峻工验收备案管理办公室颁发了峻工验收备案证书。2013年2月21日原告马萍起诉被告鸿达公司要求其支付逾期办证违约金。

本院认为，原告马萍与被告鸿达公司2006年11月17日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，原、被告应按合同约定行使权利和履行义务。原、被告签订合同时，原告所购商品房尚未建成，尽管原、被告合同第十五条关于产权登记没有约定内容，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告承担逾期办证违约责任应从房屋交付使用之日起90日内，2007年6月27日被告交付房屋应承担逾期办证违约责任应从2007年9月27日开始起计算。根据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算，被告的违约行为一经发生，其侵害原告合法权益的事实即已确定。根据本案事实，从2007年9月27日被告侵害原告合法权益的事实已确定，原告此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效从此开始计算，原告应在两年内主张自己的权利，且2009年12月16日原告所购房屋所在的该幢楼房已经峻工验收，其2013年2月21日起诉被告要求其支付逾期办证违约金已超过两年的诉讼时效期间。原告提供证据不能证实其向被告主张过要求被告支付其逾期办证违约金，因此其证明诉讼时效中断的证据不充分，被告辩称，原告主张要求被告支付逾期办证违约金已超过诉讼时效规定，本院予以采信。经调解无效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条第一款、第一二百二十一条、最高人民法院《关于证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告马萍的诉讼请求。

本案受理费700元，由原告承担。

如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

                      审  判  长   康运生

                      审  判  员   宋士伟

                      人民陪审员   石国宇

                     二○一三年七月二十六日

                      书  记  员   李  坤