张超与武汉市科达房地产开发有限公司民权分公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）张超，男，1974年10月3O日出生。

委托代理人裴俊杰，男，1985年1月2日出生。

被上诉人（原审被告）武汉市科达房地产开发有限公司民权分公司。住所地民权县人民路东段(王庄新村)。

负责人蔡聪，分公司经理。

委托代理人赵俊杰，男，1981年12月29日出生，汉族，住民权县野岗乡沃村。

委托代理人周玉建，男，1964年4月17日出生，汉族，住民权县城关镇环城东路。

张超因与被告武汉市科达房地产开发有限公司民权分公司(以下简称“科达分公司”)商品房预售合同纠纷一案，张超于2012年7月11日向民权县人民法院提起诉讼，请求判令被告支付违约金10000元。该院经审理，于2012年10月8日作出(2012)民民初字第1032号民事判决，张超不服该判决提起上诉。本院受理后依法组成合议庭并公开开庭进行了审理，上诉人张超的委托代理人裴俊杰，被上诉人科达分公司的委托代理人赵俊杰、周玉建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：原告张超与被告科达分公司于2010年11月26日签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于秋水路南侧、江山大道东侧新安国际花园第1幢2单元601室住宅商品房，该住宅商品房总价款为210840元，出卖人应在住宅商品房验收合格后交付给买受人使用，但未约定具体交付期限。合同签订后，原告于2011年4月25日前交清了210840元购房款，并于2010年11月缴纳了契税、天然气开通费。2012年4月20日，原告在被告出具的交房单上签字。

原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同双方当事人应本着诚实信用的原则，自觉履行各自义务。原告作为买方虽然按约定时间将购房款全部付清给被告，并交纳了契税和天然气开通费，但原告提交的商品房买卖合同未约定住宅商品房的具体交付期限；20l2年4月20日，原告在被告出具的交房单上又签字确认，故原告所举证据不能证明被告存在迟延交房的违约行为。至于被告所交房屋质量是否合格，与本案不属于同一个法律关系，原告可依法另行维权。故对原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求不予支持。

原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张超的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告张超承担。

张超不服一审判决上诉称：上诉人与被上诉人在签订商品房买卖合同时明确约定交房时间为2011年6月30日，只是因被上诉人的疏忽漏填了交房日期，但被上诉人在原审中对该交房日期予以认可。现上诉人从房管部门调取的备案合同，明确显示交房日期为2011年6月30日。因被上诉人违约行为确实存在，请求二审改判支持上诉人的诉讼请求。

科达分公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。请求二审驳回上诉，维持原判。

根据双方诉辩意见，本院确定本案争议焦点是：被上诉人是否违约构成延期交房，应否承担支付违约金的责任。

双方当事人对上述争议焦点均无异议。

二审中上诉人张超提交一份编号为78号，盖有民权县房地产

开发管理办公室印章的上诉人与被上诉人之间2010年11月21签订的商品房买卖合同复印件一份（该合同第8页第八条房屋交付期限显示为：2011年6月30日），以此证明双方签订商品房买卖合同时，约定了房屋交付期限，只是上诉人持有的一份合同因被上诉人疏忽忘记填写而已；并证明被上诉人逾期交房应承担违约责任，支付上诉人违约金10000元。

科达分公司的质证意见为：该合同与被上诉人持有的合同内容不一致，不应采信；造成逾期交房是施工单位的原因所致，而且上诉人未及时交纳维修基金，违约在先，上诉人具有先履行抗辩权，不应承担违约责任；并且上诉人在接收房屋时口头承诺不再追究被上诉人逾期交房责任。请求二审驳回上诉，维持原判。

本院认为，因被上诉人在一、二审均认可逾期交付上诉人房屋，且上诉人所购该房属于团购，与上诉人同单位同时签订的购房合同均显示交房日期为2011年6月30日。上诉人提交的在房管部门的备案合同，盖有房管部门的印章，且能与其他相关有效证据相印证，故对该证据的真实性本院予以确认。

根据双方一、二审庭审陈述及提交的有效证据，本院二审审理查明：上诉人张超与被上诉人科达分公司于2010年11月26日签订了商品房买卖合同，合同约定上诉人购买被上诉人开发的位于秋水路南侧、江山大道东侧新安国际花园第1幢2单元601室住宅商品房，该住宅商品房总价款为210840元，出卖人应在住宅商品房验收合格后于2011年6月30日交付给买受人使用。合同签订后，上诉人于2011年4月25日前交清了210840元购房款，并于2010年11月缴纳了契税、天然气开通费。2012年4月20日，上诉人在被上诉人出具的交房单上签字。

本院认为：上诉人与被上诉人2010年11月26日签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，符合法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。

被上诉人称上诉人仍欠缴房屋维修基金，但该费用不属于房款本身的一部分，即便上诉人欠缴该部分费用，被上诉人可为其暂缓办理产权证明，但不能以此为由不履行按期交付房屋的义务。上诉人已经按照合同的约定按时全部交纳了房款，被上诉人未按约定在2011年6月30日前交付房屋，明显违约，应当承担违约责任。上诉人要求被上诉人承担违约责任，按日向买受人支付已交款万分之一的违约金，合法有据，本院予以支持。被上诉人逾期交房293日，应支付上诉人的违约金数额为：6178元（违约天数293天×已交款数210840元×0.1‰）。上诉人要求被上诉人支付迟延交房违约金10000元过高，超过6178元部分，依法不予支持。

对于被上诉人所称逾期交付房屋系因施工方的原因所致，但该原因不是被上诉人逾期交房可以免责的法定理由，被上诉人在承担违约责任后可向施工方另行主张权利。被上诉人称上诉人已经放弃追究其逾期交房的违约责任，但上诉人对此不予认可，被上诉人亦未提供有效证据证明，其该抗辩理由不能成立。

综上，鉴于上诉人二审提供了新的证据，导致本案事实发生变化，原审判决驳回上诉人的诉讼请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款及第一百二十二条之规定，判决如下：

一、撤销民权县人民法院(2012)民民初字第1032号民事判决；

二、本判决生效后十日内武汉市科达房地产开发有限公司民权分公司支付张超逾期交房违约金6178元；

三、驳回张超的其他诉讼请求。

一、二审案件受理费各50元，共计100元，由武汉市科达房地产开发有限公司民权分公司负担70元，张超负担30元。

本判决为终审判决。                

                                             审  判  长      王保中

                                             审  判  员      彭世锋

                                             审  判  员      朱金礼

                                             二О一二年十二月三十日

                                             书  记  员      刘玉杰