周洪绵与商丘市金维城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）商丘市金维城房地产开发有限公司。住所地商丘市梁园区八一路南侧桂林路西侧。

法定代表人李振洪，职务，公司董事长。

委托代理人陈建云，金研（商丘）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）周洪绵，女，1970年2月13日生。

委托代理人刘和涛，安徽文得律师事务所律师。

周洪绵因与商丘市金维城房地产开发有限公司（以下简称“金维城公司”）商品房销售合同纠纷一案，于2011年8月12日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告金维城公司承担违约责任，双倍返还原告定金并赔偿利息损失151800元（暂算至2011年8月）；2、撤销原告于2011年1月24日出具的欠条。该院经审理于2012年4月23日作出（2011）商梁民初字第2103号民事判决，金维城公司不服该判决提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，上诉人金维城公司的委托代理人陈建云，被上诉人周洪绵的委托代理人刘和涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，2009年1月17日，原告交付被告房款100万元（原、被告当时尚未签订购房合同）。2010年8月，被告关联企业商丘市旺角广场投资有限公司将7号商铺出租给刘秀兰，被告收取租金17.1864万元，押金3万元。2011年1月24日，原、被告双方签订1份“商品房买卖合同”，合同主要约定：原告向被告购买旺角广场A区主楼步行街1层7号房，建筑面积共115.75平方米，单价为每平方米11800元，房款总计136.585万元。2007年12月22日，案外人陈刘兵与被告签订了1份公司股东内部“优惠定购协议书”定购了旺角广场步行街1楼29号商铺，约定单价为每平方米18800元，并于同年12月23日向被告交纳了现金50万元。2009年6月，陈刘兵将定购的29号商铺转让给了原告，原告付给陈刘兵50万元。但后来被告将29号商铺在原告不知道的情况下卖给了孙志胜并办理了房产证（房产证登记面积为98.44平方米）。2011年1月24日，原告在不知道29号商铺已被转卖（仍认为自己购买了29号和7号商铺，两商铺总计房款335万余元，除去已交给被告房款和抵作房款的租金定金外，尚欠被告房款130余万元）的情况下，为被告出具一131.05万元的欠条。

原审法院认为，原告周洪绵转买了陈刘兵定购的29号商铺，从被告单位会计杨慧平（音）给原告的结算单上可以看出，结算单上注明从29号房转计入原告购房款50万元，并给予原告29号（房）20万元的补偿款。因此，被告对原告转买陈刘兵29号商铺的事实应该是知晓的。至于被告不认可结算单由其工作人员出具，与事实相悖，因为在另一起与本案案情有关的诉讼中，被告已承认该结算单是会计杨慧平所出具。陈刘兵与被告所签的“优惠定购协议书”中第一条约定，在2007年12月22日前交人民币50万元作为定金，2008年4月30日前交人民币50万元作为第二次购房款。而陈刘兵交给被告50万元是在2007年12月23日，就本案而言，该50万元认定为原告所交的房款为妥。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的无法取得房屋的买受人可以解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，原告请求返还购房款及利息，并承担赔偿责任的诉求，应予支持。综观本案的案情，被告以赔偿30万元为宜。《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款规定“下列民事行为，一方有权请求人民法院或仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的……”原告在认为自己购买了29号和7号两处商铺错误认识的基础上，给被告出具了欠7号商铺131.05万元的欠条，其后果就是原告的利益将受到极大的损害，同时，根据合同的约定，原告已交付被告7号房绝大部分房款，还欠130余万元与事实不符。原告请求撤销欠条，符合法律规定，依法应予支持。

原审依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、被告商丘市金维城房地产开发有限公司返还原告周洪绵购房款50万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算从2007年12月23日始至2011年8月31日止），赔偿原告周洪绵损失30万元。于判决生效后10日内履行完毕；二、撤销原告周洪绵于2011年1月24日给被告商丘市金维城房地产开发有限公司出具的131.05万元的欠条。一审案件受理费15170元由被告商丘市金维城房地产开发有限公司承担。

金维城公司不服一审判决上诉称：1、2007年12月22日，上诉人与案外人陈刘兵签订了商品房定购协议书，约定陈刘兵定购上诉人开发的旺角广场步行街l层29号商铺，每平方米18800元。2007年l2月23日，定购人陈刘兵交付定金50万元。因定购人陈刘兵没有全面履行定购协议，上诉人于2010年l2月25日将该商铺另售给了孙志胜，并办理了房屋产权证。上诉人自始至终并不知道陈刘兵将其定购的29号商铺转让给了被上诉人周洪绵。被上诉人周洪绵诉称收取她定购29号商铺定金50万元纯属虚构。周洪绵系上诉人的股东之一，其所交付的50万元是入股资金。上诉人原法定代表人国安权系被上诉人的姐夫，国安权代表周洪绵办理入股事宜，有股东名册和国安权的签述的协议为据。因此，原审将被上诉人的入股资金50万元认定为定购29号商铺的定金并适用定金罚则错误。2、被上诉人周洪绵2011年1月24日给上诉人出具的131.05万元欠条，是其购买上诉人同地段的1层7号商铺欠款，上诉人是成年人，根本不存在重大误解，原审判令撤销被上诉人出具的欠条错误。

周洪绵辩称：一审认定事实、适用法律正确，判决结果适当，请求二审驳回上诉，维持原判。

根据双方诉辩意见，本院确定本案争议焦点是：1、本案争议的50万元是否为被上诉人购买29号商铺款，上诉人是否违约，应否承担违约赔偿责任；2、被上诉人出具的欠条是否应予撤销。

双方当事人对上述争议焦点均无异议。

二审中被上诉人周洪绵提交证人国安权的自书证言一份（国证明：位于旺角广场步行街1层29号商铺是陈刘兵定购的，定购合同是2007年12月22日陈刘兵与公司签订的，合同签订后，陈刘兵就把50万元定金交给公司了，公司出具了收据；陈刘兵因出国定居，29号商铺不想要了，委托我转让。周洪绵是我爱人的亲妹妹，经我介绍周洪绵同意转让接受29商铺，周洪绵就将购房的资金交给了我们，我按陈刘兵指定的“赵友胜”帐户，在2009年6月以我的名义向这个帐户转付35万元，以我爱人周洪多名义转付15万元，合计50万元；陈刘兵收到款以后，将定购合同的原件、50万元交款收据原件，都交给了我，我又交给了周洪绵。因我做过公司的业务负责人，经办处理商铺出售的事务，29号商铺转让给了周洪绵这件事，公司其他股东都是知道的，当时并没有不同意见。29号商铺，最终公司卖给了孙志胜，这件事没有通知周洪绵；后来周洪绵知道了，到公司争吵，公司提出退回50万并再另外补偿20万，但周洪绵不同意。周洪绵曾要我对29号商铺转让的事实出具证言，我有多方面顾虑没有写），以此证明被上诉人通过国安权购买了陈刘兵的29号商铺，并通过国安权之手将50万元购房款转交给陈刘兵，该款非股金款。

上诉人金维城公司认为，29号商铺是国安权付的款，国当时是公司的法人，其本人未出庭接受质询，对国安权的自书证明不予认可。

因该证据涉及当事人原审提交的其他相关证据的认定，对国安权的自书证言是否认定及理由，将在本院认为部分内容中予以阐述。

根据双方庭审陈述及原审提供的有效证据，本院二审查明的事实与原审认定的基本事实一致。

本院认为：本案双方当事人对“旺角广场步行街l层29号商铺为案件外人陈刘兵2007年12月22日所定购”没有异议，该事实应予确认。

对于该商铺上诉人是否已明知陈刘兵转卖给被上诉人周洪绵、周洪绵支付的50万元是否为购买29号商铺款及上诉人是否违约应否承担赔偿责任问题。因被上诉人周洪绵持有上诉人为陈刘兵出具的50万元收据（该收据盖有上诉人公司财务印章，上诉人未否认系其出具），并持有陈刘兵与上诉人签订的29号商铺定购书；而且上诉人为被上诉人出具的7号商铺价款结算单中记载有“29号转入50万元及29号补偿20万元”的内容；同时上诉人原审提交的周洪绵“投资入股协议书”（周洪绵对该协议不予认可，落款处不是其本人签名）约定，投资股金50万元的时间是2007年7月7日，而被上诉人委托国安权支付给陈刘兵50万元购买29号商铺的时间为2009年6月24日，二者相差两年之久，故上述相关有效证据不但印证了“该50万元为被上诉人周洪绵购买29号商铺款”的事实，同时证明“被上诉人从陈刘兵处购买29号商铺上诉人是明知的，并且同意将该款计入7号商铺房款并同意给予被上诉人20万元补偿”的事实。上述事实也佐证了国安权的自书证言符合逻辑性，其该证言所证明的内容本院予以确认。鉴于上诉人在明知29号商铺被陈刘兵定购、后又转卖给被上诉人周洪绵的情况下，未通知被上诉人又将该商铺转售给案外人孙志胜，明显构成违约，原审判令上诉人返还购房款50万元及利息，并判令上诉人赔偿被上诉人因不能实现购买29号商铺造成的损失30万元符合相关法律规定。

对于被上诉人周洪绵2011年元月24日为被上诉人出具的131.05万元的欠条是否应予撤销问题。被上诉人不但购买了29号商铺款，同时还购买了7号商铺，根据约定的价格及面积，29号商铺的价款为：199.28万元（18800元/平方米×106平方米）；7号商铺价款为：136.585万元（11800元/平方米×115.75平方米），两间商铺的总价款335.865万元，在扣除被上诉人已支付的190余万元（其中商铺款100万元，办证费用20万元，上诉人收取的7号商铺租金17万余元及押金3万元，委托国安权支付的29号商铺定金50万元）后，所剩余的130多万元房款，被上诉人才为上诉人出具了欠条。该欠条是被上诉人认为自己已经购买了7号和29号两处商铺错误认识的基础上所出具，后因上诉人将29号商铺转卖给了案外人，导致被上诉人所购29号商铺的目的不能实现，而剩下7号商铺的房款被上诉人基本已全部支付，原审将被上诉人为购买两处商铺为上诉人所出具的131.05万元欠条予以撤销，符合法律规定。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15170元，由上诉人商丘市金维城房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长      王保中

                                             审  判  员      彭世锋

                                             审  判  员      朱金礼

                                             二О一二年十二月二十一日

                                             书  记  员      刘玉杰