申请再审人吕勇、吕武明、吕为强、吕为彦、吕新桥、吕峰与被申请人永城市艺之居装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷案

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：吕勇，男，汉族。

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：吕武明，男，汉族。

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：吕为强，男，汉族。

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：吕峰，男，汉族。

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：吕为彦（曾用名吕为颜），男，汉族。

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：吕新桥，男，汉族。

以上六申请再审人共同委托代理人：张道威，律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：永城市艺之居装饰工程有限公司。

法定代表人：蔡岗，经理。

委托代理人：赵立，律师。

申请再审人吕勇、吕武明、吕为强、吕为彦、吕新桥、吕峰(以下简称吕勇等六人)因与被申请人永城市艺之居装饰工程有限公司（以下简称艺之居装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2012）商民二终字第790号民事判决，向本院提出再审申请。本案经本院审判委员会讨论决定，于2013年8月12日作出(2013)商立二民申字第6号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人吕勇、吕武明、吕新桥及其共同委托代理人张道威，被申请人艺之居装饰公司的委托代理人赵立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2012年3月16日，一审原告艺之居装饰公司起诉至永城市人民法院称，吕勇等六被告在永城市欧亚路中段路北建有16间门面房，2007年12月原、被告签订房屋租赁合同，租期10年，每年房租递增，前4年双方均按合同履行了自己的义务。2012年2月被告以租金太低不愿意再继续履行合同，并于2月27日把房门锁死，致使原告无法经营，造成巨大经济损失。请求被告继续履行合同，并对其违约行为采取补救措施，赔偿因其违约给原告造成的损失(每天1025.7元)致违约行为停止之日止。

被告吕勇等六人辩称，原告诉称的事实错误，其要求赔偿的理由不能成立，六被告并未违约，虽原告有拖欠六被告租金的行为，但六被告从未收回房屋，更没有将租赁房屋门锁死。原告租赁的该处房屋共32间，除有被告16间房屋外，还有他人房屋16间。原告系违约方，六被告保留进一步要求原告赔偿损失及解除合同的权利。

永城市人民法院一审查明，2007年12月21日，原告艺之居装饰公司为乙方，被告吕勇等六人为甲方签订房屋租赁合同1份，合同约定：第一，甲方将其位于欧亚路中段路北的门面房壹拾陆间及房前场地租赁给乙方，用于市场经营和市场开发，市场经营必须在国家法律法规规定的范围内从事经营。第二、甲乙双方约定，甲方对乙方租房提供免费壹年时间，有乙方负责门、橱窗、电梯、地板砖、粉刷安装铺设工程，门前硬化由甲方负责，以后房租在优惠期满后执行以下房租标准。(附表)：

租期      租金 大房间（每间）年租金 小房间（每间）年租金

含1至2层第1年 免费

含1至2层第2年 5O0O.00 √

含1至2层第3年 55O0.00 √

含1至2层第4年 60OO.OO √

含1至2层第5年 66OO.0O

含1至2层第6年 720O.0O

含1至2层第7年 79OO.OO

含1至2层第8年 85OO.OO

含1至2层第9年 930O.0O

含1至2层第10年 1OOOO.OO

房租自2009年1月31日起付清第一年的房租，以后每年房租分一次付清。第三条、合同到期后随行就市调动，不允许

个人和他人私自提高房价，否则视为无效，不予执行。随周边2O0米以内中间价位，高低比例占5O％有效。第四条、租期1O年，自2008年1月31日至2O18年1月31日。在合同签署后至零月零日期间，甲方将门面房无偿交给乙方用于装饰和招商。第四条(实为第五条)、乙方在保证租赁房屋结构、墙体的安全、造型不变的情况下，有权对房屋根据市场需要统一门面装饰调配，安排商户进行经营等内容。合同签订后，艺之居装饰公司将所租赁房屋定名为中博家居广场进行经营。2012年元月2O日，原告艺之居装饰公司以中博家居广场为甲方，付先怀为乙方签订商场租赁合同一份，合同约定：1、甲方将其位于欧亚路中段路北中博家居广场一、二层，面积1600平方米，每平方米25元，全年租金共计(大写)肆拾捌万元正(小写)480000元，租给乙方使用，合同签订之日起一次性付清全年房租。2、使用日期自2012年元月20日至2013年元月19日。(以下略)。2012年2月27日，中博家居广场的唯一进出门被七把锁锁死。原、被告发生纠纷，为此原告艺之居装饰公司将2O12年度房屋租金1056O0元于2012年3月2日提存至永城市公证处。

永城市人民法院一审认为，原告艺之居装饰公司与被告吕勇等六人于2007年12月21日签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方均应按合同的约定享受权利，承担义务。被告吕勇等六人虽辩称原告有拖欠房租的行为，但并未提起反诉，不予审查。吕勇等六被告又辩称自己并未违约，更没有将租赁房屋门锁死，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。被告吕勇等六人作为出租方，有保证承租方即原告艺之居装饰公司正常使用所租房屋的义务，现原告艺之居装饰公司所租房屋大门被锁死，艺之居装饰公司因所租房屋无法正常使用所造成的损失，被告吕勇等六人应予赔偿(艺之居装饰公司的损失具体计算方法为：全年应收租金480000元减去2O12年度房租105600元，为374400元除365天等于每天1025.75元)。吕勇等六被告辩称原告租赁的该处房屋共32间，除有六被告的16间外，还有他人房屋l6间。但根据原、被告所签房屋租赁合同第二条关于“甲方将其位于欧亚路中段路北的门面房壹拾陆间及房前场地租给乙方”和第二条附表中均表明含一、二层之约定，可以认定租赁的房屋为1至2层。且根据通常理解，门面房应为一层临街房屋，二层不应视为门面房。涉案房屋有他人的，原告艺之居装饰公司与吕勇等六被告之间的房屋租赁合同签订于2007年12月21日，已履行多年，他人均无异议，亦应视为他人对上述合同内容已经认可，据此被告吕勇等六人的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，永城市人民法院作出(2012)永民初字第911号民事判决：一、被告吕勇、吕武明、吕为强、吕峰、吕为彦、吕新桥继续履行与原告永城市艺之居装饰工程有限公司于2007年12月21日签订的房屋租赁合同；二、被告吕勇、吕武明、吕为强、吕峰、吕为彦、吕新桥赔偿原告永城市艺之居装饰工程有限公司经济损失每天1025．7元，自2012年2月28日起至违约行为停止之日止。案件受理费225元，由被告吕勇、吕武明、吕为强、吕峰、吕为彦、吕新桥负担。

吕勇等六人不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误。双方于2007年12月21日签订的将永城市东城区欧亚路中段路北的门面房租给被上诉人使用的协议书是被上诉人提前打印的格式合同，甲方系房主，乙方系承租人，承租人是一方，但作为出租方的房主却不是一方，而是多方，该协议的条款仅对签订协议者有约束力。原审法院不经调查，仅凭2007年12月21日的协议书就确认双方签订的是租赁32间房屋，不仅认定事实错误，而且侵犯了案外人的合法权益。二、原审判决适用法律错误。对城市房屋，审理的依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，该解释是结合《物权法》、《民法通则》、《合同法》并结合审判实践，由最高人民法院制定，相对于《合同法》该解释是后法，同时也是特别法，无论是依据后法优于前法的原则，还是依据特别法优于一般法的规定，该解释均应优先于《合同法》，原审法院的判决没有依据该解释进行判决，适用法律总体错误。三、原审判决程序违法。对上诉人辩称被上诉人租用的房屋有其他人的，法院未做任何调查，被上诉人未有任何证据证明以上房屋的权属以及出租房的权属范围，而是依据协议主观臆断的认为上诉人出租的是被上诉人使用的全部房屋，原审漏列当事人，请求撤销原判，依法改判或发回重审。

被上诉人艺之居装饰公司答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。

本院二审审理查明的事实与原审认定的事实相同。

本院二审认为，上诉人吕勇等六人与被上诉人艺之居装饰公司于2007年12月21日签订了涉案32间房屋租赁合同，该合同不违反法律的强制性规定，为有效合同，当事人应按合同的约定履行该合同。被上诉人对涉案的租赁房屋橱窗、楼梯进行了安装，对地板砖进行了铺设，对墙面进行了粉刷，投入了大量的资金。从2007年12月21日签订合同到本案纠纷发生之日近五年，从来没有案外人提出异议，视为房屋产权人对该房屋租赁合同的认可。吕勇等六人上诉称，本案漏列当事人，原审程序违法的上诉理由不能成立。从2012年6月26日永城市公安局演集派出所出具的证明看，涉案房屋的产权人擅自锁死该租赁房屋的唯一大门，影响被上诉人经营构成违约，上诉人对被上诉人的损失应予赔偿。从2012年1月20日被上诉人与付先怀签订的涉案房屋转租合同看，涉案房屋每平方米转租25元，全年租金48万元，原审判决上诉人赔偿被上诉人每天经济损失1025.7元公平、公正。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，上诉人吕勇等六人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院作出(2012)商民终字第790号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由上诉人吕勇、吕武明、吕为强、吕为彦、吕新桥、吕峰负担。

吕勇等六人申请再审称，1、原判认定申请再审人租给被申请人房屋为32间，被申请人承担每天损失1025.7元的基本事实缺乏证据证明，且适用法律错误。原判认定被申请人所租房屋为32间不仅包括申请再审人的房屋，也包括案外人的房屋。被申请人承租申请再审人的房屋，未经申请再审人同意而转租无效，不应当承担赔偿损失，且损失的计算依据不明。被申请人原审中提供的合同上有吕武先的名子，因被申请人未对吕武先提起诉讼，但损失的计算也包括吕武先的房屋份额。2、原审漏列案外人吕武先等人为被告程序违法。请求依法撤销原审判决，驳回被申请人的诉讼请求或将案件发回重审。

被申请人艺之居装饰公司答辩称，双方签订的租赁合同，租期10年，在2012年2月之前无任何人提出异议，申请再审人诉称被申请人所租赁的房屋仅是实际租赁房屋的一半，明显与事实不符。案外人的房屋产权证为2011年所办，双方签订租赁合同时并未办理，在2011年3月之前只能认定出租的房屋为申请再审人共同共有，2011年3月之后，案外人虽然办

理了部分产权证，但签订合同时申请再审人并未告诉被申请人有其他人的房屋，案外人与申请再审人之间明显是一种委托关系。一审中申请再审人并没有向法庭提交房屋所有权证，也未有案外人要求参加诉讼，因此申请再审人诉称漏列当事人的理由不能成立。双方签订有租赁合同，申请再审人又拒不承认锁门是他们所为，那么就存在第三人锁门的可能，申请再审人依法应当对第三人的行为承担违约责任，原审判决并无不当，请求依法驳回其再审申请，维持原判。

申请再审人吕勇等六人为支持其申请再审理由，庭审中提供有证人吕武先、吕武亮、吕为轻出庭作证，用以证明被申请人所租赁的房屋是其法定代表人蔡岗分别与他们租赁户是一对一单独签订的。

经被申请人艺之居装饰公司质证认为，被申请人所租赁的房屋有证人本人的，因此证人与本案有利害关系，蔡岗与他们没有任何的联系，也与他们没有任何合同关系，证人所证租金给付方式与常理和事实不符。吕武先签字之前，吕勇等六人就已签订租赁合同，吕武先也是与吕勇等六人有委托关系，证人证言所证不实，不应予以采信。

再审审查认为，证人吕武先虽在合同上签字，但本人并不能提供自己的合同，而且申请再审人所提供的房屋租赁合同上并没有吕武先的签字，没有证据证明租金是单独给付。从申请再审人原审中提供的房屋所有权证看，吕勇与吕武先为房屋共有人，并且在2011年6月28日才进行房屋产权登记，因此也可以证明双方当事人签订租赁合同时吕勇是代表吕武先签订的合同。证人吕为轻、吕武亮没有证据证明其与被申请人有口头房屋租赁合同，因此对证人证言不予采信。

本院经再审查明的事实与原一、二审查明的事实相同。

本院再审认为，申请再审人吕勇等六人与被申请人艺之居装饰公司签订的房屋租赁合同不违反法律的强制性规定，原审判决认定为有效合同正确，当事人应按合同的约定履行各自义务。关于申请再审人诉称原判认定被申请人租赁房屋为32间 错误问题。根据双方签订的房屋租赁合同约定门面房为16间，按通常理解门面房应为一层临街房屋，二层不应视为门面房，且双方租赁合同约定被申请人所租赁的房屋含一、二层，因此原审判决认定被申请人租赁的房屋为32间并无不当。关于申请再审人提出转租合同无效的问题，因原审期间并未提出抗辩，再审提出不予支持。被申请人使用该租赁房屋到本案发生纠纷达五年时间，期间并没有案外人提出异议。从申请再审人二审时提供的房屋所有权证看，吕勇与吕武先、吕武明与吕武亮、吕为强与吕超均为房屋共有人，即一个产权证上有两个名字，且注明为共同共有，并且是双方于2007年12月21日签订房屋租赁合同之后才进行的房屋产权登记，因此也可以证明双方当事人签订房屋租赁合同时申请再审人是代表其他共有人签订的房屋租赁合同。即使有其他产权人的房屋，也应视为房屋产权人对申请再审人代表其签订房屋租赁合同的认可。再者，申请再审人也未提供证据证明签订合同时告诉被申请人有其他案外人的房屋，案外人与申请再审人之间应是一种委托关系。申请再审人诉称，本案漏列当事人，原审程序违法的诉请理由不能成立。因双方签订有房屋租赁合同，在被申请人使用租赁房屋期间，涉案房屋的产权人擅自锁死该租赁房屋的唯一大门，影响被申请人经营构成违约。申请再审人虽不承认锁门是其所为，即使存在第三人锁门的可能，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，申请再审人亦应当对第三人的行为承担违约责任，对被申请人的损失应予赔偿。原审依据被申请人一年转租租金48万元，扣除当年房租后判决申请再审人赔偿被申请人每天经济损失1025.7元并无不当。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，吕勇等六人的申诉理由不能成立，再审不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

维持本院（2012）商民二终字第790号民事判决。

本判决为终审判决。

                                             审 判 长      黄晓倩

                                             审 判 员      翟作仁

                                             审 判 员      肖玉学

                                             二〇一三年九月十七日

                                             书 记 员      祁显丞