申请再审人永城市新宇百货有限公司与申请再审人罗广军租赁合同纠纷案

申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：永城市新宇百货有限公司。

法定代表人：王永，经理。

委托代理人：王辉、周建永，律师。

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：罗广军，男，汉族。

委托代理人：寇学军，律师。

申请再审人永城市新宇百货有限公司(以下简称新宇百货公司)与申请再审人罗广军租赁合同纠纷一案，双方均不服本院（2012）商民二终字第48号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2013年4月9日作出（2013）豫法二民申字第01210号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。罗广军的委托代理人寇学军，新宇百货公司的法定代表人王永及其委托代理人王辉、周建永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

2011年10月9日，一审原告新宇百货公司向永城市人民法院起诉称，2010年9月15日被告罗广军找到原告要求租用原告的华联超市二楼约300平方米的营业厅经营童装，经过协商原被告签订了联营合同书，约定被告租用原告的二楼营业厅，期限自2010年10月15日起至2011年8月31日止，使用费为30600元。然而合同到期后，被告却拒绝搬出原告的营业厅，侵犯了原告的房屋使用权，给原告造成经济损失，另外，2011年9月26日，原告与永城市恒丰贸易公司淮海商厦法人代表崔翠云协商，自愿签订了淮海商厦房屋租赁合同一份，双方约定永城市恒丰贸易公司淮海商厦把自己在永城市西城区淮海路上的淮海商厦一楼营业厅、二楼营业厅租给原告使用（该次租赁系续签合同）。合同签订后，原告继续进行正常营业，然而，被告于2011年10月1日无故到原告经营的超市门前阻挠原告正常营业，并于2011年10月2日强行关闭原告的超市，经多次协商，被告拒不让原告营业，致使原告被迫停业，请求：一、依法判令被告停止对原告在永城市西城区淮海路华联超市二楼营业厅的侵占并赔偿原告损失10000元，恢复原告正常营业，因停业恢复营业的经济损失8万元。一审被告罗广军辩称，原告诉称被告侵犯了其对华联超市二楼的房屋使用权没有事实依据，因原告没有证明其拥有合法的使用权，且双方签订的联营合同，被告的使用期限是到2011年10月1日并不是到2011年8月31日，为此，被告不属于对原告的侵权，原告向被告索赔10000元无事实依据。原告的其余诉请也不能成立。因淮海商厦一、二楼营业厅属于永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦所有，原告并未同该公司签署使用合同。原告是同永城市恒丰贸易公司淮海商厦签署的租赁合同，而永城市恒丰贸易公司淮海商厦这个单位早已不复存在。原告续签合同主张不能成立。因原告先前未与淮海商厦的产权人永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦签署过租赁合同，续签合同无从谈起。2011年10月1日以后原告的营业行为属于侵权行为，不受法律保护。因被告作为永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦的经理，对原告的侵权行为有权予以制止，系职务行为，如有责任也应有单位担责。并且在2011年10月1日起已将上述房屋租赁给田野使用，田野属于合法承租人。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

永城市人民法院一审查明：2010年9月15日，原、被告经协商签订一份联营合同，合同约定，原告将永城市淮海路华联超市二楼约300平方米商铺租给被告使用，由被告经营男女童装，期限自2010年10月15日起至2011年8月31日止，使用费用为30600元，合同到期被告无条件搬出，将商铺原样交回。合同到期后，被告以种种理由拒绝搬出使用的营业厅，侵犯了原告的房屋使用权。另外，在2011年9月26日，原告(乙方)与永城市恒丰贸易公司淮海商厦(甲方)经协商，自愿签订了淮海商厦房屋租赁合同，甲方同意将淮海商厦一楼营业厅(含西北角小厅)、二楼营业厅(含西北角小厅及三间办公室)租给乙方使用，租期自2011年10月2日至2017年10月1日，年租金为12万元，物业费等费用每月14167元，租金、物业费等费用合计每年290004元。2011年10月1日，因被告阻挠原告正常经营，次日经永城市公安局淮海派出所调解，原、被告达成一致意见，被告要求原告现经营的淮海华联超市关门停业，原、被告双方的房屋租赁纠纷到法院解决。如一方胜诉，另一方赔偿对方的经济损失。原告经营的永城市淮海路华联超市于2011年10月15日正常经营营业。被告使用的永城市淮海路华联超市二楼至今未交付给原告。

另查明，永城恒丰贸易公司成立于1995年，1998年6月8日因企业改制，变更为永城市恒丰贸易有限公司。2003年7月24日该公司设立分公司永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦，自公司成立到设立分公司，法人代表一直是崔翠云，且均通过永城市工商行政管理局的年检。该公司经营的房产位于永城市解放路东侧淮海路南侧的淮海商厦，于2005年9月1日办理了永房字第(2005)13901号房权证。2005年7月18日永城市恒丰贸易公司将淮海商厦一楼营业大厅和二楼营业厅，两间办公用房和一间裤厅(不含二楼大厅西头小厅)租赁给高彦敏使用，租期自2005年8月28日起至2011年10月1日止。2005年7月21日高彦敏与本案原告新宇百货公司签订了一份入股合同，由高彦敏与新宇百货公司合作投资开办上海华联超市淮海路店(永城市西城区淮海路与解放路交叉口)。2006年9月12日高彦敏又与新宇百货公司签订了一份退股协议，由新宇百货公司自营高彦敏下余5年的房屋使用权。2010年9月15日新宇百货公司与被告罗广军签订一份联营合同，原告将永城市西城区淮海路华联超市的二楼营业厅转租给被告使用，合同至2011年8月31日。因被告至今未将商铺交还给原告，导致原告与永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦签订的合同中涉及被告占有的部分无法正常使用。

另查明，2011年6月18日被告以永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦的名义与田野签订了房屋租赁合同一份，约定将淮海商厦一楼营业大厅和二楼整层租赁给田野使用，对该合同崔翠云不予认可。2011年10月11日永城市恒丰贸易有限公司及设立的分公司对其营业执照正、副本、行政章、财务章、合同章在商丘日报声明作废。

永城市人民法院一审认为，本案是一起因房屋租赁合同引起的纠纷。永城市恒丰贸易有限公司及其设立的分公司(永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦)自成立至今，法定代表人一直是崔翠云，为此，崔翠云将该公司的房产以公司的名义对外所签订的房屋租赁合同是合法有效的。2005年7月18日，永城市恒丰贸易公司淮海商厦与高彦敏签订的为期6年的房屋租赁合同，高彦敏在承租过程中，与本案原告新宇百货公司签订了一份合作入股协议，合作投资开办上海华联超市淮海路店。后高彦敏退股并将承租的永城市恒丰贸易公司淮海商厦的房屋转租给新宇百货公司使用，并对房屋租赁的有关事宜达成协议，永城市恒丰贸易公司淮海商厦在此期间没提出异议。新宇百货公司在承租期间，又就华联超市二楼的房屋与被告签订了联营协议，协议约定，原告将华联超市二楼约300平方米商铺租给被告使用，期限自2010年10月15日起至2011年8月31日止，使用费用为30600元。该协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。协议到期后，被告应按协议约定将房屋交付原告。基于协议履行期限已届满，被告拒不交付房屋，已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告交付租赁的营业厅，并承担自侵权之日起至返还之日止的租金损失，符合法律规定，应予支持。关于被告侵权期间的赔偿租金数额问题，因原告租赁期限届满前的年租金为8万元，每年交纳资金占用费10万元，合计年费用为18万元。而被告租赁原告二楼商铺自2010年10月15日起至2011年8月31日止，共计10.5个月，使用费用为30600元，平均月租金2914元。原告租赁期满后，另行签订租赁合同的年租金、物业费等费用为290004元，按照此比例，被告侵权期间租金数额应为每月4695元。鉴于高彦敏与永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦签订的房屋租赁合同履行期限届满后，原告又与永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦续签了房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。为此，在合同履行期间，原告享有合法的房屋使用权，他人不得干涉。被告以原告与永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦签订的房屋租赁合同不合法为由，强碍原告的正常经营，应承担相应的侵权责任，故原告要求被告停止侵权并赔偿损失的请求，符合法律规定，应予支持。对于原告要求被告赔偿因侵权致使其停业期间的损失80000元的问题，因原告未能提交相关证据证明损失的具体数额，可经有关部门作出评估或提供充分证据证明损失数额后，再另行主张。被告辩称其没有违反合同约定，以及永城市恒丰贸易公司淮海商厦与永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦不是同一单位和其一直是永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦的经理的问题，因被告未能提供确实充分证据证明，该院不予采信。被告提供的田野与永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦签订的房屋租赁合同，因永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦法定代表人崔翠云不予认可，且田野已另案诉讼，对该合同的效力本案不予评判。永城市人民法院作出（2011）永民初字第2625号民事判决：一、判决生效后十日内被告罗广军将所租赁的华联超市二楼营业厅交付给原告新宇百货公司，并赔偿新宇百货公司自2011年9月1日起至交付之日止的租金损失(租金损失按每月4695元计算)；二、被告不得侵犯原告对华联超市淮海路店的合法租赁使用权。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告罗广军负担。

罗广军不服一审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定主要事实不清。本案涉案房屋并未租给被新宇百货公司，而是租给了案外人田野，新宇百货公司对涉案房屋不享有使用权，罗广军的行为也不属于侵权。罗广军不应承担责任，原审判决让罗广军承担侵权责任错误。综上，请求依法撤销原审判决，改判驳回新宇百货公司的诉讼请求。

新宇百货公司答辩称，罗广军的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回其上诉请求。

本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。

本院二审认为，新宇百货公司与罗广军签订的联营合同，履行期限至2011年8月31日止。2011年6月18日罗广军以永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦的名义与田野签订了房屋租赁合同一份，约定将淮海商厦一楼营业大厅和二楼整层租赁给田野使用。2011年10月11日永城市恒丰贸易有限公司及设立的分公司对其营业执照正、副本、行政章、财务章、合同章在商丘日报声明作废。新宇百货公司与罗广军签订的联营合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。罗广军上诉称，协议到期后田野与永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦签订了房屋租赁合同，本案涉案房屋并未租给新宇百货公司，而是租给了案外人田野，田野租赁在先，田野又租赁给上诉人，新宇百货公司租赁在后，新宇百货公司对涉案房屋不享有使用权，上诉人的行为不属于侵权，且不应当赔偿损失。本案在同一租赁物上，出现了两份租赁合同，即由新宇百货公司、田野分别与永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦所签订。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”本案从原审查明情况看，新宇百货公司已经实际占有租赁物并经营多年，按照上述司法解释的承租人确定顺序，亦为维护正常的经济秩序，本案涉案租赁物的承租人应依法确定为新宇百货公司。新宇百货公司对本案争议的房产享有承租权，罗广军在合同到期后再占用房屋理由不充分，故上诉人罗广军的该上诉理由不能成立。鉴于罗广军占用房屋涉及田野与永城市恒丰贸易有限公司淮河海商厦签订的租赁合同，故对罗广军占用房屋期间的损失在本案中处理不妥，新宇百货公司可另案提起诉讼。本院作出（2012）商民二终字第480号民事判决：一、维持永城市人民法院(2011)永民初字第2625号民事判决第二项、即：被告不得侵犯原告对华联超市淮海路店的合法租赁使用权。二、撤销永城市人民法院(2011)永民初字第2625号民事判决第一项。改判为：本判决生效后十日内罗广军将所租赁的华联超市二楼营业厅交付给永城市新宇百货有限公司使用。

一审案件受理费2050元按原审判决执行，二审案件受理费2050元，由上诉人罗广军及被上诉人永城市新宇百货有限公司各负担1025元。

新宇百货公司申请再审称，一、其在一审中诉讼请求就包括“租金损失”，一审法院对此请求予以支持，而二审判决既没有驳回，也未支持，而是让新宇百货公司另案提起诉讼，显然于法无据；二、田野与永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦之间的房屋租赁合同纠纷已经商丘中院终审判决，驳回上诉，维持原判，即驳回田野对永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦的诉讼请求。请求撤销二审判决，维持一审判决。

罗广军申请再审称，一、淮海商厦的房子不是我租的，也不是我使用的，新宇百货公司无权起诉我。其起诉我侵权是错误的，我根本就没有占用房子，不可能侵权。二、房子不是我用的，也不是我租的，终审判决我将淮海商厦二楼的房子交出，我根本无法履行。三、永城市新宇百货公司认为二楼应有其使用，其应该另案起诉永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦，交不交房是淮海商厦的事，与我没有任何关系。

本院再审查明的事实除与二审查明的事实相同外，另查明，田野与永城市恒丰贸易有限公司淮海商厦（以下简称恒丰公司淮海商厦）房屋租赁合同纠纷，一、二审均判决驳回了田野的诉讼请求。

本院再审认为，关于罗广军是否构成侵权的问题。从新宇百货公司与罗广军签订的联营合同看，联营期间从2010年10月15日至2011年8月31日。而罗广军代表恒丰公司淮海商厦与田野签订的租赁合同的期限为2011年10月1日至2019年10月30日。罗广军辩称，淮海商厦的房子不是我租的，也不是我使用的，新宇百货公司无权起诉我，我也根本没有占用房子，不构成侵权。本院再审认为，无论现在占用房屋的是谁，由于新宇百货与罗广军存在租赁合同关系，租赁期限到期后，罗广军应当搬出。在罗广军没有取得合法授权的情况下，自己代表恒丰贸易公司与田野签订租赁合同，让田野承租涉案房屋，侵犯了原承租人新宇百货公司的合法权益，新宇百货公司依据合同相对性向罗广军主张权利并无不妥。罗广军辩称其不构成侵权的理由不能成立。

关于赔偿损失的问题。本院再审认为，鉴于罗广军占用房屋涉及田野与永城市恒丰贸易有限公司淮河海商厦签订的租赁合同，由于田野和永城市恒丰贸易有限公司淮河海商厦均没有参与本案的诉讼，对罗广军占用房屋期间的损失在本案中处理不妥，新宇百货公司可另案提起诉讼。

综上，本院再审认为，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，申请再审人永城市新宇百货有限公司以及罗广军的申请再审理由不能成立，本院再审不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

维持商丘市中级人民法院（2012）商民二终字第48号民事判决。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长      柳中庆

                                             审  判  员      肖玉学

                                             代理审判员      谢劳动

                                             二Ο一三年九月十七日

                                             书  记  员      郭  晓