上诉人常江与上诉人赵爱民租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）：常江（又名阿正），男，1983年7月20日出生。

上诉人（原审原告）：赵爱民，女，1968年4月2日出生。

上诉人常江因与上诉人赵爱民租赁合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2011）华法民初字第3136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明：2009年3月15日，胡存良与常江签订一份合同，约定由常江使用胡存良1楼1间营业用房，月使用费1500元，年租金一次性缴付，合同自2009年3月1日起至2010年2月28日止。合同期内常江若需转让或转租，常江有转让权，要事先通知胡存良，胡存良不能分常江的转让费。合同到期后，如因特殊情况，胡存良与房东终止合同，常江由自己和房东协商，同等条件下，常江有优先续租权。2010年4月份，赵爱民、常江口头商定，常江将该门面房转租给赵爱民使用，租金每月1500元，赵爱民支付给常江转让费28000元及1年租金18000元共计46000元。2010年9月1日，赵爱民与胡存良就门面房租赁事宜签订一份协议，约定自2010年9月1日将阿正交付的房租10000元交付给赵爱民，该房屋2010年8月之前房租由胡存良支付，2010年9月1日以后房租由赵爱民支付。2011年7月4日，濮阳市劳保用品采购供应站破产清算组向市劳保站各租赁户发出一份通知，称市中级人民法院于2010年3月25日裁定市劳保站依法破产清算，根据破产清算工作需要，市劳保站破产清算组于2011年7月4日委托河南远东拍卖有限公司发布拍卖公告，于7月26日对市劳保站的资产进行依法公开拍卖，拍卖成交后将资产交付给买受人，请各租赁户做好搬迁准备。2011年7月27日，濮阳市劳保用品采购供应站破产清算组向市劳保站各租赁户发出一份限期搬迁通知，称市劳保站房地产于2011年7月26日已进行公开拍卖，近期将进行资产交接，请各租赁户在一个月之内搬迁完毕。现赵爱民以常江明知劳保站破产，自己无权转租，骗取赵爱民46000元为由，要求确认双方租赁关系无效，并返还赵爱民转让费、租金共计46000元，常江不允，形成纠纷。

原审法院认为：租赁合同系指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。常江与胡存良于2009年3月15日签订的房屋转租合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、法规禁止性规定，且双方合同已履行1年多，出租人并未提出异议，该合同应为有效合同。双方合同期限届满后，常江与胡存良虽未续签书面合同，但房屋仍由常江继续使用，常江也按照原租赁合同约定向胡存良预交1年的租金18000元，双方仍存在租赁关系。后赵爱民、常江于2010年4月商定，常江将该门面房转租给赵爱民，转租后赵爱民使用该房屋长达1年多时间，出租人对于转租仍未提出异议，故赵爱民要求确认赵爱民、常江之间租赁关系无效的请求，没有事实根据和法律依据，对此请求法院不予支持。对于赵爱民要求常江返还房屋租金的请求，由于赵爱民、常江于2010年4月份商定房屋转租事宜后，门面房一直由赵爱民实际使用，且对于该房屋租金问题，赵爱民与胡存良于2010年9月1日已达成协议，故对赵爱民该项请求，法院不予支持。对于赵爱民要求常江返还房屋转让费的请求，考虑到本案常江已实际使用门面房长达1年多时间，故法院酌定由常江返还赵爱民转让费8000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审法院判决：“一、被告常江于判决生效后10日内，返还原告赵爱民房屋转让费8000元；二、驳回原告赵爱民的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费475元，由原告赵爱民负担425元，由被告常江负担50元”。

赵爱民不服原审判决，向本院上诉称：1、常江在明知自己无房屋使用权及得知房屋要拆迁的情况下，将房屋转租给赵爱民属于欺诈，该转租行为应属无效；2、劳保站破产后章交到了国资委，导致赵爱民进货后无法办理营业执照，赵爱民根本无法经营，原审法院认定赵爱民使用房屋长达一年之久错误。综上，原审法院仅判决常江返还8000元实属不公，请求二审法院改判常江返还赵爱民46000元。

常江答辩并上诉称：常江也不知道劳保站会拆除，赵爱民交给常江转让费28000元，租金18000元，共计46000元。常江已将租金18000元交给了胡存良，后来赵爱民与胡存良达成协议，由胡存良退还给赵爱民10000元。综上，常江与赵爱民的房屋转租协议已经实际履行，赵爱民使用该房屋长达一年多时间，胡存良对转租也未提出异议，故原审判决常江返还赵爱民转让费8000元缺乏事实根据及法律依据。

赵爱民针对常江的上诉答辩称：胡存良与常江之间的事，赵爱民不管，赵爱民将46000元交给了常江，就该常江予以返还，胡存良退的10000元与此无关。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为：本案系租赁合同纠纷。2009年3月15日常江与胡存良签订有租赁合同，合同期满后，双方虽未续签书面合同，但房屋仍由常江继续使用。赵爱民、常江于2010年4月达成口头租赁协议后，常江将赵爱民交付的18000元租金交给了胡存良，赵爱民与胡存良又于2010年9月1日达成协议，即胡存良退还赵爱民房租10000元，2010年8月之前的房租由胡存良支付，2010年9月1日之后的房租由赵爱民支付。以上情况说明，胡存良认可常江与赵爱民之间的转租行为，故赵爱民称转租行为无效的理由不能成立，本院不予采纳。2010年9月1日赵爱民与胡存良已达成协议明确约定了租金支付情况，故赵爱民主张返还租金的请求，本院不予支持。关于赵爱民要求常江返还房屋租赁费的请求。本院认为，常江与赵爱民的房屋转租协议已经实际履行，至赵爱民起诉时已履行1年之久，故原审法院酌定由常江返还赵爱民转让费8000元并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费800元，由常江负担50元，赵爱民负担750元。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长     郭英涛

                                             审  判  员     刘道芹

                                             审  判  员     李瑞玲

                                             二O一三年一月二十三日

                                             书  记  员     刘  伟