军霞诉闫思谦、张淑珍、张俊生租赁合同纠纷一案

原告山军霞，女，1979年11月6日生，汉族。

被告闫思谦，男，1998年8月15日生，汉族。

法定代理人张淑珍，曾用名张珍，女，1958年7月17日生，汉族，系被告闫思谦之母。

被告张淑珍，曾用名张珍，女，1958年7月17日生，汉族。

二被告共同委托代理人张俊生，男，1965年10月19日生，汉族，特别授权代理。

被告张俊生，男，1965年10月19日生，汉族。

原告山军霞诉被告闫思谦、张淑珍、张俊生租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭对本案进行了审理。原告山军霞、被告闫思谦、张淑珍共同委托代理人张俊生，被告张俊生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2013年2月22日，原、被告签订房屋租赁合同一份，原告按被告张俊生的要求和提供的账户，于2013年2月25日向被告张淑珍汇了租金5000元，合同约定2013年3月1日交付使用。原告看房时发现室内是毛胚地，各房间没有安门。即向被告提出要求客厅打地坪，安装房门，但被告一直不安装，使原告无法使用。故提出解除合同并退还租金，被告拒不退还租金。原告在2013年3月13日向110报警，在警察询问时才知道签合同的人叫张俊生，而不是合同上的签字人。合同上的闫思谦是被告张俊生的外甥，被告张俊生提供的账号是他姐姐的，也是闫思谦的母亲，以上三人都不是房主。被告张俊生在签合同时隐瞒真实姓名，签他外甥的名字，而他外甥闫思谦不满18周岁，属无民事行为能力人。因此双方签订的合同无效，因依法解除。被告不能如期交付使用房屋属违约，按合同第五条约定，违约方应向对方支付违约金2000元。综上所述，双方签订的协议无效应解除，被告不能按约定时间交付房屋属违约。发生争议后，原告多次找被告张淑珍、张俊生协商，要求解除合同，退还租金，二被告均拒绝。因此向贵院起诉，请求：1、解除房屋租赁协议，退还租金5000元；2、向原告支付违约金2000元；3、诉讼费及其他费用由被告承担。

三被告辩称，这件事情本来是个小事，如果双方心平气和是可以协商解决的。如果原告坚持走诉讼程序，我会积极应诉，依法追究原告的违约责任。

原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：

证据1、房屋租赁协议书；拟证明原告与被告张俊生签订房屋租赁协议（甲方署名闫思谦）的情况；

证据2、洛阳银行的存款凭条；拟证明原告给被告张淑珍预付了5000元的房租；

证据3、便条一张，拟证明被告张淑珍给原告书写的让原告用于支付房租的银行卡号。

被告闫思谦、张淑珍、张俊生均未提交证据。

经审理查明：2012年2月22日，在原告山军霞、被告张淑珍、被告张俊生均在场的情况下，原告山军霞与被告张俊生签订房屋租赁协议，被告张俊生在房屋租赁协议上甲方处签署被告闫思谦的名字，双方对租赁房屋的位置、租赁期限、租金及支付方式、履约事项等做出了约定。其中房屋租赁协议第五条约定：“协议正常履行期间，甲乙双方任何一方在租赁期内解约的，必须提前二个月通知对方，否则违约方应支付对方违约金2000元”。协议签订后，被告张俊生让被告张淑珍给原告山军霞一个洛阳银行的账号，要求原告山军霞将租金汇入该账号。原告山军霞于2013年2月25日将预付的5000元租金汇入被告张淑珍的账户。由于被告未能按照约定的时间将出租房屋装修完毕，致使原告山军霞无法按照约定使用。后经原、被告双方多次协商未果，原告山军霞遂诉至本院。

另查明：被告张淑珍与被告张俊生是姐弟关系，被告闫思谦是被告张淑珍的儿子，是被告张俊生的外甥。  

本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，被告没有按照合同的约定，提供适合原告使用需求的房屋，现原告要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告预付的租金5000元，是被告张俊生要求原告支付给被告张淑珍的，故应由被告张俊生、张淑珍共同予以返还。因为原告未实际占用该租赁房屋，不符合原、被告约定的违约金适用情形，故对于原告要求被告支付违约金2000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，经合议庭评议，判决如下：

一、解除原告山军霞与被告张淑珍、被告张俊生之间的房屋租赁合同；

二、被告张淑珍、被告张俊生于本判决书生效之日起十日内共同返还原告山军霞预付的租金5000元；

三、驳回原告山军霞的其他诉讼请求。

案件受理费150元，由原告山军霞承担43元，由被告张淑珍、被告张俊生共同承担107元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

                                             审 判 长   郭  瑜

                                             代审判员   常鹏翼

                                             人民陪审员   王淑杰

                                             二0一三年六月十三日

                                             书 记 员    沈 婷