张某诉王某、洛阳懿皇房产经纪有限公司中原分公司（以下简称懿皇中原分公司）房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告（反诉被告）：张某，男，64岁。

委托代理人：张某一，男，58岁。

委托代理人：张某二，男，26岁。

被告（反诉原告）：王某，男，31岁。

委托代理人：常银花，河南永进律师事务所律师。

委托代理人：赵某，女，46岁。

被告（反诉第三人）：洛阳懿皇房产经纪有限公司中原分公司。住所地：河南省洛阳市老城区中原菜市场旁。

负责人：李欢，该公司经理。

原告张某与被告王某、洛阳懿皇房产经纪有限公司中原分公司（以下简称懿皇中原分公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2013年3月7日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定，向被告王某、懿皇中原分公司送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书及开庭传票。在审理过程中，被告王某向本院提起反诉。本院予以受理并合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某的委托代理人张某一、张某二，被告王某及其委托代理人常银花、赵某到庭参加了诉讼。被告懿皇中原分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某诉称：2013年2月25日，张某委托侄子张某二将位于洛阳市老城区小石桥后街102号院2幢4-301房产放于懿皇中原分公司代卖，签订代卖合同中说明房子现款价格为330000元，贷款价格为340000元。2013年3月11日，经懿皇中原分公司介绍，张某二与王某签订了《房屋买卖合同》，王某当日交付了购房定金10600元，由懿皇中原分公司代收。合同约定王某应于2013年3月20日前将首付款250000元付给张某，交清首付款后三日内办理贷款、过户等手续。在王某没有支付首付款的前提下，张某及其家人出于同情，于2013年3月18日前往洛阳市老城区老集对面的中国银行进行面签，后因王某准备的银行流水不属实等原因没有办成。2013年3月19日，也就是合同约定的支付首付款的最后期限，经张某家人多次催要首付款无果，导致房屋买卖未按合同约定履行。按照合同约定，王某逾期未支付首付款视为违约，懿皇中原分公司违规扣押购房定金和违规操作银行流水视为违约。张某为此诉至法院，要求懿皇中原分公司返还购房定金10600元；王某支付逾期支付首付款违约赔偿金33000元；懿皇中原分公司赔偿经济损失33500元；诉讼费由二被告承担。在案件审理过程中，原告张某表示同意解除房屋买卖合同。

被告王某答辩并反诉称：1、张某诉称买卖合同没有履行是因为王某的银行流水不属实等原因造成的，不是事实。实际情况是2013年3月11日双方签订合同当天，王某即向懿皇中原分公司交付定金10600元，中介费6600元，代办过户服务费800元，并于3月16日向中国银行唐宫路支行的账户存款250000元。这一切都说明王某是在积极履行合同。而最终合同没有履行是因为张某不同意按照银行的要求先将首付款冻结造成的。2、真正违约的是张某，而不是王某。2013年3月11日，王某、张某经懿皇中原分公司介绍签订了房屋买卖合同。合同第四条第一款约定：王某于2013年3月11日向张某交付定金10600元，由懿皇中原分公司代收，剩余首付款250000元于2013年3月20日前交付。王某依据合同约定，于2013年3月11日交付了定金10600元，并于3月18日准备好剩余首付款250000元和张某到银行进行面签，因张某反悔，致合同无法履行。按照合同约定，张某拒绝履行合同，构成违约。因此请求判令张某支付违约金33000元，并承担本案诉讼费。庭审中，被告王某表示同意解除房屋买卖合同。

原告张某辩称：依据合同约定，王某应向张某交清首付款后三天办理房屋贷款、过户手续。但面签时王某只是在银行账户上准备250000元首付款，并未支付给张某，因此张某不存在违约行为。

被告懿皇中原分公司未向本院提交答辩状。

本院根据原、被告的诉辩意见，对本案争议焦点确认如下：一、懿皇中原分公司是否为本案适格被告；二、各方当事人在履行限时代卖合同及房屋买卖合同时，哪方存在违约行为，违约责任应如何承担。

原告张某围绕争议焦点向本院提交的证据材料如下：

1、房屋所有权证及房屋出售授权委托书各一份。证明房产所有权人是张某，张某授权张某二出售房产；

2、限时代卖合同一份。证明在限时代卖中，懿皇中原分公司违约；

3、房屋买卖合同一份。证明房屋买卖过程中，王某违约。

经质证，被告王某对证据1无异议；证据2与王某无关，不发表质证意见；对证据3真实性无异议，证明方向有异议，不能证明王某违约。

被告王某围绕本案争议焦点向本院提交的证据材料如下：

1、房屋买卖合同一份。证明王某2013年3月11日交付定金10600元，由中介方代收，违约金是房屋成交价的10%，即33000元，中介服务费6600元，代办过户服务费800元；

2、中国银行唐宫东路支行存款历史交易明细清单一份。证明王某存款250000元，用于交首付款；

3、洛阳银行存折对帐单一份。证明王某按照银行按揭贷款要求提供银行流水帐单；

4、洛阳懿皇房产经纪有限公司退单申请表一份。证明房屋买卖合同没有履行的原因是张某违约。

5、证人吴某、赵某一出庭作证。证明到银行面签时，张某不同意冻结首付款，是张某违约。

经质证，原告张某对证据1真实性无异议，该证据证明王某在交清首付款3日后，张某配合办理贷款过户手续，交定金10600元，张某没有见到；对证据2有异议，不能证明张某收到这笔钱；证据3、4与张某无关；对证人吴某证言有异议，吴某与赵某是同事关系，且当时去了四个人，而她说只看到了一个人；对证人赵某一证言有异议，在银行之所以没办成是因为银行根据王某工作证明推算王某工作时间为12岁，还有单身证明不符合事实，当时王某妻儿都已到场，赵某一与赵某有亲戚关系。

被告懿皇中原分公司未向本院提交证据材料。

本院依据原、被告的诉辩意见和举证、质证情况，对本案事实确认如下：                      

位于洛阳市老城区小石桥后街102号院2幢4-301号房产登记所有人为张某。2012年8月，张某出具房屋出售授权委托书，委托张某二办理出售该房产的相关事宜。2013年2月25日，张某二与洛阳懿皇房产经纪有限公司签订限时代卖合同，合同约定有效期为180天，自2013年2月25日至2013年8月25日止；若洛阳懿皇房产经纪有限公司到期未能售出，将赔付张某二500元并归还房屋权属证件。2013年3月11日，张某二、王某及洛阳懿皇房产经纪有限公司签订一份房屋买卖合同（贷款），合同约定房屋成交价格为330000元；王某须向洛阳懿皇房产经纪有限公司交纳中介服务费6600元、代办过户服务费800元、代办贷款服务费1200元；王某于2013年3月11日向张某二交付定金10600元，由洛阳懿皇房产经纪有限公司代收，剩余首付款250000元于2013年3月20日前交付；王某按约定交清首付款后，张某二、王某按要求在3日内将办理该房屋贷款、过户的全部手续及材料交于洛阳懿皇房产经纪有限公司;张某二、王某有义务根据洛阳懿皇房产经纪有限公司安排在材料交齐后十个工作日内办理贷款、过户手续。签订合同当天，王某向洛阳懿皇房产经纪有限公司交付定金10600元。2013年3月16日，王某在中国银行股份有限公司洛阳唐宫东路支行存款250000元。2013年3月18日，张某、王某到银行进行面签，办理交付剩余首付款250000元及贷款手续。张某称因王某提供的银行流水不属实等原因，被银行拒签。张某认为王某未按合同约定于2013年3月20日前向其支付首付款250000元构成违约，懿皇中原分公司违规扣押购房定金和违规操作银行流水构成违约，为此，张某诉至本院。在案件审理过程中，王某提出反诉称，到银行进行面签时，因张某不同意冻结首付款，导致合同无法履行，张某构成违约。

本院认为：被告懿皇中原分公司具有诉讼主体资格，系本案适格被告。但根据合同的相对性，合同的权利和义务主体应当是合同双方当事人。原告张某签订的限时代卖合同及房屋买卖合同均系与洛阳懿皇房产经纪有限公司签订，因此原告张某要求被告懿皇中原分公司承担违约责任，本院不予支持。本案中，虽然房屋买卖合同约定被告王某应于2013年3月20日前交付首付款250000元，交清首付款后3日内双方将办理该房屋贷款、过户的全部手续及材料交于洛阳懿皇房产经纪有限公司，办理贷款及过户手续。但原告张某及被告王某于2013年3月18日到银行进行面签，办理交付首付款250000元及贷款手续，系对房屋买卖合同约定的付款期限及付款方式的变更。原告张某认为被告王某未于2013年3月20日前交付250000元构成违约，本院不予采信。房屋买卖合同并未实际履行，现原告张某及被告王某均表示同意解除该房屋买卖合同，本院予以确认。原告张某主张被告王某提供的银行流水等不属实被银行拒签，因其未提供证据证明，故其要求被告王某承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。被告王某反诉称因原告张某反悔、导致合同无法履行，因其证据不足，对其要求原告张某承担违约责任的反诉请求，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除原告张某与被告王某2013年3月11日签订的房屋买卖合同。

二、驳回原告张某的诉讼请求。

三、驳回被告王某的反诉请求。

本案本诉受理费1727.5元，由原告张某负担；反诉受理费630元，由被告王某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

                                             审判长  贾  伟

                                             审判员  常跃华

                                             审判员  袁玲玲

                                            二0一三年九月四日

                                             书记员  宋  娜