河南修武农村商业银行股份有限公司城关支行诉杨小利租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告河南修武农村商业银行股份有限公司城关支行，住所地，修武县七贤大道566号。

负责人马玉荣，行长。

委托代理人耿海中，河南华凌律师事务所律师。

被告杨小利，女，1971年10月13日生。

委托代理人李国祥，河南宁城律师事务所律师。

原告河南修武农村商业银行股份有限公司城关支行诉被告杨小利租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月22日立案受理。依法由审判员丁继东、代理审判员高国杰、人民陪审员周文林适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人耿海中、被告杨小利及其委托代理人李国祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2003年9月30日原告与被告之母李XX签订房屋租赁合同。合同约定：原告将坐落在修武县环城南路东段（原百特渡假村）临街一栋楼房十二间三层（其中一楼：酒店四间，大厅六间）、院落内东屋、伙房五间、车库三间，共八间，西屋十间，其中酒店伙房三间、锅炉房（锅炉一台）、供水罐两间（供水罐一个），宿舍三间、仓库两间（三楼房顶蓄水罐一个），及后中院出租给李XX使用，租赁期限为九年（2003年12月18日至2012年12月18日），租金为每年40000元。若承租方逾期3个月不交租金，出租方有权终止合同。

租赁合同履行期间，承租人李XX于2010年去世，其女杨小利未与原告协商就继续使用该房屋进行经营，但并未履行支付租金的义务，原告多次找被告协商，被告既不交纳任何费用，也不搬出房屋。2012年4月5日原告把终止租赁合同通知张贴于该房门上，但被告仍然不肯搬出房屋，截止2012年6月18日被告无偿使用该房屋6个月，故原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即搬出原告所有的营业房；2、被告立即支付房屋使用费20000元（从2011年12月18日至2012年6月18日），2012年6月18日以后的房屋使用费支付至被告实际搬出房屋之日止；3、本案诉讼费由被告承担。

诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为：要求被告搬出勘验笔录确认的租赁物及后院东边从南往北第1间车库起至第3间止上方的7间建筑物。变更第二项诉讼请求为：要求被告支付按照租赁合同约定的每年40000元租金从2011年12月18日支付至被告实际搬出之日止进行相应计算的房屋使用费。

被告辩称，对原告所诉双方签订租赁合同的日期、租赁期限、租金被告无异议。对于原告所诉第二部分全部不是事实，李XX去世后，其女杨小利接管酒店是法律许可的，是否需要与原告协商法律没有规定。被告杨小利没有履行交付租金义务是不正确的，被告多次找原告协商交纳租金并续签合同。原告无权终止合同，也没有履行解除合同的权利、义务，原告说张贴解除合同通知无事实依据，被告也未收到该通知，故原告不享有诉权。租赁合同第三条约定，继续租赁是合同给被告设立的权利，否则被告不可能花费几百万元去装修。为此，应驳回原告的诉请。

根据原、被告的诉辩意见，本庭归纳本案的争议焦点为：1、该租赁合同是否应当解除或终止；2、本案租赁物有哪些；3、若解除或终止合同，原告所诉各项损失是否应当得到支持。

原告为支持其主张，向本院提交以下证据：1、修农信发（2007）1号文件、修农商发（2011）60号文件、营业执照、组织机构代码，证明原告主体资格适格。2、房产证、土地登记材料，证明原告对出租的房屋及房屋所占土地享有所有权、土地使用权。3、2003年9月30日原告与被告之母李XX签订的租赁合同、租赁标的、租金详见合同内容。4、修武县城关派出所注销证明及户口本复印件，证明被告主体资格适格。

被告对原告所举证据发表如下质证意见：对原告所举证据真实性无异议，但不能证明原告要求法庭支持其诉讼请求。依据租赁合同，被告对土地享有占有和使用的权利。

被告为支持自己的主张，向本院提交以下证据：1、2011年2月26日河南修武农村商业银行股份有限公司城关支行出具的收据一份，证明被告每年都向原告交纳房租，最后一次不交房租，是因为原告不收。2、证人李一X、杨XX的证人证言，证明被告向原告交纳房租，但原告拒收的事实。3、2000年9月15日，原告收取被告保证金2000元的条据1份，证明被告在原告处交纳2000元的保证金，若合同解除或者终止，可用保证金冲抵原告主张的房屋使用费。

原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明指向有异议，该收据只能证明被告交纳的是2011年的房屋租金。对证据2真实性、证明指向均有异议。证人李一X是被告的员工，证人杨XX与被告系姐妹关系，以上两个证人与被告存在利害关系。对证据3真实性无异议，但保证金的退还要求被告返还租赁物没有毁损，若有毁损，应当用保证金予以赔偿。

本庭当庭出示两份租赁物的勘验笔录，原、被告除对后院东边从南往北第1间车库起至第3间止上方的7间建筑物有异议外，对该勘验笔录其余内容双方均无异议。

根据原、被告的质证意见，本院对证据分析认证如下：对原告提供的证据，被告对真实性无异议，本院予以认定。因证人杨XX与被告存在利害关系，故对其证人证言本院不予认定。证人李一X在2012年过完春节就已经不是被告员工，与被告不存在利害关系，对其证人证言本院予以认定。对被告提供的证据3，原告对真实性无异议，本院予以认定。

经审理查明：2003年9月30日原告与被告之母李XX签订租赁合同，主要内容为：租赁期限为九年（2003年12月18日至2012年12月18日），租金为每年40000元，交付方式为现金预交，即合同签订之日被告预交原告第一年租金，以后每年在此日前交纳下一年租金，如不按期交纳，超期一个月后按银行贷款利息计算处罚，逾期三个月不交，原告有权终止合同。合同到期后，根据市场行情，如被告继续租赁，双方可以再行协商每年租金。在租赁期间，被告应妥善管理，不经原告同意，不得将房屋和一切物品对外转包，未经原告同意不得擅自改造房屋结构。如被告租赁期间，需要房屋装修及修缮，经原告同意后才能实施，但一切费用由原告承担，租赁期满后，所有权（不可动财产）一律归原告所有，属乙方添置的财产可以自行处理。租赁合同约定，在租赁合同签订之日，被告向原告交纳保证金2000元，在租赁合同终止，被告归还租赁物经原告检验完好后，予以退还，若有毁损、灭失，由被告照价赔偿，由原告在保证金内先行扣除，不足部分由被告另行赔偿。2000年9月15日原告收到被告2000元保证金，该2000元保证金为被告租赁原告西边临街食堂所交保证金，原、被告签订2003年9月30日的租赁合同时，上述2000元保证金改变为该合同的保证金。租赁合同履行期间，乙方李XX于2010年去世，该房屋由其女被告杨小利继续承租，2011年2月26日被告向原告交纳了2011年的40000元房屋租金，从2011年12月18日至起诉之日原告未收到租金。2012年12月18日该租赁合同履行期届满。

另查明租赁物为：从西门进入该栋楼房，过道一个，过道东边卫生间1间，过道西边房屋4间。从中门进入该栋楼房，东边酒水间1间，西边配菜房1间。从中门进入大厅后楼梯东边房屋4间，西边房屋5间（从中门进入大厅楼梯西边起至从西门进入该栋楼房过道东边止）。该栋楼房东门大门过道一个。该栋楼房二楼客房20间，其中南侧11间，北侧9间；另北侧卫生间1间，该二层过道一个。该栋楼三楼客房20间，其中南侧客房11间，北侧客房9间；另北侧卫生间1间，值班室1间，该三层过道一个。四楼西边房屋1间。该栋楼后院东边从南往北3间车库及东边从南往北第1间、第4间、第5间房屋。后院西边共15间房屋，除从南往北第9、10间外，下余房屋均为被告所租。

本院认为，原、被告之间系租赁合同法律关系。原告与被告之母李XX签订的租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同有效。承租人李XX在房屋租赁期间死亡，被告杨小利作为其女儿，有权利按照原租赁合同继续租赁该房屋，该租赁合同对被告具有法律约束力。故根据该租赁合同约定，从2011年12月18日至2012年12月18日的40000元房屋租金被告应于2011年9月30日之前交纳，但截止原告起诉之日，原告并未收到该笔租金。被告主张未向原告交纳租金是因为原告拒收，而不是被告未向原告履行，因履行债务行为并不是履行行为本身，而应当是全面履行行为和结果行为，故在原告拒绝受领的情形下，被告继续履行交纳租金的义务并未完成，应当承担继续支付从2011年12月18日至2012年12月18日的40000元租金，因此，被告的上述主张并不能成立，原告要求被告支付从2011年12月18日至2012年12月18日的40000元租金的诉讼请求本院予以支持。原告主张因为被告未完成支付租金的义务，致使租赁合同约定的终止条件已经成就，原告解除合同通知已经通知到被告，而原告并未举证证明解除合同通知确已到达原告处，故本院不予采信。但被告以原告行使解除权未通知，故原告不具有诉权为由的抗辩，因解除权为形成权，经原告一方的意思表示即发生法律关系的变更、消灭，且是否行使解除权是原告的权利，原告有权放弃解除权而选择公权力救济，所以被告的抗辩不能成立；另该租赁合同于2012年12月18日履行期间已届满，被告根据合同第三条的约定认为本条是合同给被告设定权利的抗辩，因该第三条是建立在被告全面履行租赁合同约定义务而租赁合同履行期间届满后的基础上，而原告至起诉之日止，并未收到2011年12月18日至2012年12月18日的房屋租金，为此，被告的抗辩因其自身的违约行为而不能成立，故原告要求终止合同、返还租赁物的诉讼请求本院予以支持。因被告租赁合同到期后继续实际使用该房屋，被告应按照合同约定的每年40000元的租金支付从2012年12月18日租赁合同届满后至被告实际使用房屋期间的使用费。关于勘验笔录中的7间建筑物，被告主张是租赁后李XX所盖，原告主张为租赁前就存在，是原告租赁给被告的，双方对此均无证据向法庭提交，但双方租赁合同约定，租赁期满后，所有权归原告所有，故原告要求被告返还7间建筑物的诉讼请求本院予以支持。至于被告要求以保证金2000元冲抵房屋租金，因原、被告对合同约定保证金的返还以原告对返还之租赁物检验完好为条件，因条件尚未成就，故本案中不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告杨小利于本判决生效日之日起60日内向原告返还租赁物及后院东边从南往北第1间车库起至第3间止上方的7间建筑物。

二、被告杨小利于本判决生效之日起10日内向原告支付从2011年12月18日至2012年12月18日止的房屋租金40000元；2012年12月18日以后房屋使用费按照合同约定每年租金40000元计算至本判决确定的被告应返还租赁物之日止。

如果被告杨小利未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费800元，由被告杨小利负担，暂由原告垫付，待执行时一并结清。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。

                                             审  判  长  丁 继 东

                                             代理审判员  高 国 杰

                                             人民陪审员  周 文 林

                                             二○一三年六月三日

                                             书  记  员   李   帆