上诉人新乡市优越家具有限责任公司与被上诉人新乡市新天地购物有限公司、原审被告王世喜、张静租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）新乡市优越家具有限责任公司。住所地：新乡市卫滨区平原路71号新天地购物广场二楼。

法定代表人王世喜，经理。

委托代理人赵敬林，河南宇华大众律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）新乡市新天地购物有限公司。住所地：新乡市平原路71号。

法定代表人李新福，经理。

委托代理人高长生，河南维和律师事务所律师。

原审被告（反诉原告）王世喜，男，汉族。

原审被告（反诉原告）张静，女，汉族。

上诉人新乡市优越家具有限责任公司(以下简称优越家具公司)因与被上诉人新乡市新天地购物有限公司（以下简称新天地购物公司）、原审被告王世喜、张静租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（2012）卫滨民二初字第291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明：2008年3月1日，新天地购物公司与优越家具公司签订租赁合同，合同主要约定：新天地购物公司将新乡市平原路71号新天地购物广场二楼出租给优越家具公司。租赁期限为2008年4月10日起至2013年12月31日止，租赁金额第一年(2008年6月10日至2009年6月9日)月租金83333元，年租金为人民币100万元。第二年月租金91667元，年租金为人民币110万元。第三年至合同终止月租金100000元，年租金为人民币120万元。合同保证金为人民币300000元。付款方式为采取先付后用及每月支付的付款方式，即月末30日前支付下一个月租金。违约责任：优越家具公司不能按期向新天地购物公司方支付租金，按逾期天数向新天地购物公司支付欠缴租金总额日5％的滞纳金。逾期10天还未向新天地购物公司支付租金，新天地购物公司有权终止合同，所交纳保证金不予退回，并自行承担经济损失。由于优越家具公司原因造成合同提前解除或终止，所造成的损失由其承担，赔偿新天地购物公司的经济损失，合同保证金不予退还。由于新天地购物公司原因造成合同提前解除或终止，所造成的损失由新天地购物公司方承担。由新天地购物公司原因造成优越家具公司无法正常经营的，新天地购物公司赔偿损失并退还保证金。2008年5月12日，新天地购物公司与优越家具公司签订补充协议，新天地购物公司将美容馆(建筑面积118平方米)租赁给优越家具公司，租金每月4000元。

新天地购物公司于2012年7月23日、2012年7月26日新天地购物公司与河南超维建筑装饰设计工程有限公司签订的建筑装饰装修工程施工合同及补充协议，主要约定由河南超维建筑装饰设计工程有限公司对新天地购物公司商场进行装修，承包范围商场一楼、负一楼、外立面，工期：2012年7月24日至2012年9月15日，合同价款：2220000元。补充协议将实际开工期定为2012年7月26日，同时竣工期顺延2天。合同签订后，新天地购物公司即对商场进行正式装修。装修期间，新天地购物公司在商场大门处、楼梯通道处安装了提示标志，内容为：二楼优越家居、三楼百大三联家电装修期间，正常营业，由此通往。

新天地购物公司与优越家具公司租赁合同履行过程中，优越家具公司自2011年起存在未按合同约定交纳租金的情况，新天地购物公司曾于2012年4月10日、9月24日向优越家具公司送达催交租金通知单进行催收。优越家具公司以新天地购物公司进行商场装修影响其经营，造成经济损失为由，未交纳2012年7月份至今的租金。

2010年11月22日，张静、王世喜给新天地购物公司出具承诺书，内容为：根据我公司多次拖欠租金贵公司已减免的部分租金，为此我公司王世喜、张静承诺今后不再拖欠租金，否则，所造成的停电及任何经济损失由我方自行承担责任。2010年11月23日，张静、王世喜出具担保书一份，内容为：新乡市优越家具有限责任公司与新天地购物公司于2008年3月1日签订的租赁合同在履行中所发生的任何经济纠纷和法律责任，一切由王世喜、张静个人承担连带清偿责任。2012年2月15日，张静、王世喜出具承诺一份，内容为：我们以新乡市优越家具有限责任公司名义与新天地购物公司2008年3月1日签订的租赁场地合同，如拖欠租金，由张静、王世喜承担连带清偿责任，并赔偿给新天地购物公司造成的经济损失。

案件诉讼过程中，新天地购物公司与优越家具公司双方自行调解时，张静给新天地购物公司出具申请书、和解书各一份，内容为：新天地二楼优越家具今交7、8、9、10四个月租金41．6万元。因经营困难 2012年11月、12月、2013年1月、2月四个月租金在2013年3月31日之前全部交清。如2013年3月31日未交清，新天地可以停电，所造成的一切经营损失由优越家具、王世喜、张静自行承担。新天地与优越在卫滨法院的起诉，双方自行撤诉，不再追究违约和法律责任。优越家具继续在新天地经营(履行合同)到2013年12月31日。优越家具如提前终止合同要提前三个月通知新天地购物公司。诉讼期间新天地购物公司、优越家具公司之间就租赁费问题进行过直接和电话沟通，但未达成一致意见。

2013年1月10日下午15时55分，河南省新乡市红旗区公证处，依据新天地购物公司的申请向优越家具公司、张静、王世喜送达《终止合同通知》，并对《终止合同通知》的内容和过程进行证据保全。终止合同通知中还写明于2013年1月13日对优越家具公司租赁场地进行停电线路检修。在2013年1月 23日9时至28日下午3时，优越家具公司经营场地发生停电现象。

原审法院认为：新天地购物公司与优越家具公司签订租赁合同及补充协议为有效合同，缔约方均应履行各自的义务。按照合同约定，优越家具公司应当在2012年6月30日前交纳2012年7月份的租金，但优越家具公司未按合同履行交纳租金义务拖欠至今，已经构成违约。优越家具公司以新天地购物公司装修致使其经营受损，双方未就租金减免达成一致意见为由不予交纳租金。原审法院认为新天地购物公司对商场进行装修是为了改善经营环境，为商户经营效益的提高创造更好的条件，且新天地购物公司在装修时尽到了自己的注意义务，对优越家具公司经营通道安装了提示标志，优越家具公司以此作为抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。优越家具公司应当承担违约责任，双方合同约定的违约责任有：按逾期天数向新天地购物公司支付欠缴租金总额日5％的滞纳金和保证金30万元不予退回。诉讼中优越家具公司提出违约金约定过高，请求法院调整。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见(法发【2009】40号)的相关规定，双方合同期限共计69个月，截止目前尚有近9个月合同未到期，已大部分履行了合同，结合优越家具公司违约给新天地购物公司造成的损失及违约过错责任大小，原审法院认为将支付违约滞纳金的数额调整为30万元为宜。新天地购物公司要求解除与优越家具公司签订租赁合同、腾出房屋、扣除合同保证金，支付所签租赁费的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。张静、王世喜应当按照其承诺对优越家具公司的债务承担连带清偿责任。新天地购物公司在租赁合同履行期间根据经营需要，对其商场一楼、负一楼进行整体装修期间，为避免造成优越家具公司经营上的影响，安装了提示标志，尽到了必要的注意义务，故优越家具公司要求新天地购物公司免除2012年7月23日至 2012年10月29日租金335483．91元、赔偿直接经济损失156473.3元、免收停电期间的水费的反诉请求，不能成立，原审法院不予支持。关于优越家具公司要求恢复供电的反诉请求，因停电的情形已经消除，原审法院对该项反诉请求不再审理。因优越家具公司经营场地发生停电现象，新天地购物公司作为出租方应当保证租赁方优越家具公司的正常的经营用电，即使进行停电线路检修，也应尽到充分的注意义务，故新天地购物公司应当免除优越家具公司在停电期间的租金20800元(按每月租金104000元，共计6天计算)，作为对优越家具公司的经济赔偿，优越家具公司因停电而要求的其他诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除新天地购物公司与新乡市优越家具有限责任公司于2008年3月1日签订的房屋租赁合同及相关补充协议。二、新乡市优越家具有限责任公司与判决生效后五日内向新天地购物公司交付所租赁房屋。三、新乡市优越家具有限责任公司于判决生效后十日内支付新天地购物公司2012年7月至 2013年2月租金532000元(新乡市优越家具有限责任公司向新天地购物公司交纳保证金300000元已从2012年7月至2013年2月应付租金额832000元中扣除)及后续租金(2013年3月至实际交付所租赁房屋之日止的租金，按每月104000元计算)。四、新乡市优越家具有限责任公司于判决生效后十日内支付新天地购物公司违约滞纳金300000元。五、张静、王世喜对上述二、三、四项判决承担连带清偿责任。六、新天地购物公司赔偿新乡市优越家具有限责任公司因停电造成的损失20800元。七、驳回新天地购物公司的其他诉讼请求。八、驳回新乡市优越家具有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费15600元，新天地购物公司承担5600元、新乡市优越家具有限责任公司、张静、王世喜承担10000元；财产保全费5000元由新乡市优越家具有限责任公司、张静、王世喜承担；反诉费8620元，新天地购物公司承担1620元、新乡市优越家具有限责任公司、张静、王世喜承担7000元。

上诉人优越家具公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、新天地购物公司于2013年1月10日在公证人员见证下，向张静送达了解除合同通知书，根据合同法相关规定，合同已于解除合同通知书送达时解除，故原审判决未确认解除时间，适用法律错误。二、由于新天地购物公司对一楼场地装修使上诉人没有营业收入，损失惨重，应减免装修期间租金，并对装修期间所造成的直接损失216473元应予赔偿。三、原审判决优越家具公司支付违约金300000元，适用法律错误，应予撤销。优越家具公司之所以拒交与装修月份有关的租金，是因为新天地购物公司一层装修施工在事实上严重影响了优越家具公司的正常经营，且新天地购物公司拒绝就租金减免与优越家具公司协商，责任在于新天地购物公司，优越家具公司不应承担违约责任。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序不合法，请求二审法院依法改判。

被上诉人新天地购物公司答辩称：优越家具公司要求减免2012年7月至10月期间的租金，理由不能成立，其要求赔偿经济损失缺乏事实根据，优越家具公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

原审被告王世喜、张静的陈述意见同优越家具公司的上诉意见。

本院经审理查明的事实与原审认定的事实相同。

本院认为：新天地购物公司与优越家具公司签订的租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。在合同履行过程中，优越家具公司应当交纳2012年7月份至10月份的租金，但优越家具公司未按合同约定交纳租金拖欠至今，其以新天地购物公司装修致使其经营受损，双方未就租金减免达成一致意见为由不予交纳租金，其不构成违约的上诉理由不能成立，应予驳回。为此，优越家具公司应当支付新天地购物公司2012年7月份至今的租金及违约金。由于优越家具公司长期拖欠租金，根据合同约定新天地购物公司有权要求解除合同，原审判决解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议并无不当，优越家具公司称应以2013年1月10日为合同解除日，因当时优越家具公司未同意新天地购物公司的要求，双方未协商一致，故优越家具公司的上诉理由不能成立，应予驳回。优越家具公司要求新天地购物公司赔偿因一楼装修对其造成的损失216473元缺乏证据支持，其上诉理由不能成立，应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9986元，由上诉人优越家具公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  何  伟

                                             审  判  员  王大鹏

                                             代理审判员  倪文怡

                                             二○一三年八月三十日

                                             书  记  员  李  佳