夏绍朋、周峰波、韩怀超与黄河地产房屋买卖合同纠纷一案再审民事判决书

抗诉机关：南阳市人民检察院。

申诉人（一审原告、反诉被告）夏绍朋，男，生于1972年7月22日，汉族，教师，住邓州市西城区新华中路。

申诉人（一审原告、反诉被告）周峰波，男，生于1975年11月3日，汉族，教师，住邓州市构林镇教办室。

申诉人（一审原告、反诉被告）韩怀超，男，生于1975年10月20日，汉族，农民，住邓州市构林镇岗岔村岗岔楼。

委托代理人周峰波，基本情况同上。

被申诉人（一审被告、反诉原告）南阳市黄河房地产开发有限责任公司（以下简称黄河地产）。

法定代表人王志谦，该公司经理。

委托代理人孙小帅，河南震世律师事务所律师。

申诉人夏绍朋、周峰波、韩怀超与被申诉人黄河地产房屋买卖合同纠纷一案，2010年1月16日，邓州市人民法院作出（2009）邓法民初字第1068号民事判决，一审判决后，被告黄河地产不服提起上诉，本院作出（2010）南民二终字第459号民事裁定，以事实不清为由，撤销原判，发回重审。重审中，邓州市人民法院另行组成合议庭，于2011年9月30日作出（2009）邓法民初字第389号民事判决，判决生效后，夏绍朋、周峰波、韩怀超向邓州市人民检察院提出申诉，邓州市人民检察院依职权提请南阳市人民检察院提起抗诉，2012年7月25日，南阳市人民检察院作出宛检民抗（2012）35号民事抗诉书，向本院提起抗诉，2012年9月3日，本院作出（2012）南民抗字第164号民事裁定书，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。

（2009）邓法民初字第1068号民事判决认定，2008年9月9日，原告夏绍朋与被告黄河地产签订商品房买卖合同，购买被告黄河地产位于邓州市东一环路西侧第9＃楼4单元5层西户商品房一套，建筑面积101.38平方米，每平方米1440元，总价为145987元，首付55987元，剩余房款90000元，2008年11月29日办理了银行按揭付款手续。2008年9月22日，原告周峰波、韩怀超与被告黄河地产签订商品房买卖合同，其中，原告周峰波购买被告黄河地产位于邓州市东一环路西侧第1＃A楼5单元4层东户的商品房一套，建筑面积109.71平方米，每平方米1470元，总价为161274元，首付49274元，剩余房款112000元，2008年11月29日办理银行按揭付款手续。原告韩怀超购买被告黄河地产位于邓州市东一环路西侧第1＃A楼6单元5层东户的商品房一套，建筑面积131.49平方米，每平方米1372元，总价为180404元，首付100404元，剩余房款80000元，2008年12月13日办理银行按揭付款手续。上述合同均约定，被告黄河地产应于2008年10月31日前向三原告交付房屋。2009年8月6日，三原告起诉，要求被告黄河地产依约定交付房屋并支付相应的违约金。

邓州市法院认为，一、被告黄河地产是否违约。三原告与被告黄河地产签订的商品房买卖合同第八条规定：“出卖人于2008年10月31日前向买受人交付房屋……”，第十一条规定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人。”据此，作为出卖人的被告黄河地产，应书面通知作为买受人的三原告于2008年10月31日前交付房屋，否则构成违约。诉讼中，被告黄河地产辩称电话通知三原告，但无证据证实，又提出公告及在报纸上刊登公告即为书面通知三原告，原告方提出异议。本案中被告黄河地产所提交的小区内的公告，形式不合法，不予认定；报刊上登载的公告，落款时间为2009年4月1日，而非2008年10月31日前。另外，被告黄河地产虽称催促三原告履行缴纳契税、维修基金义务，但原被告合同中并未约定履行该项义务是被告黄河地产交付房屋的先行条件，因此，被告黄河地产未履行书面通知三原告在2008年10月31日前交付房屋的义务，构成违约。二、违约责任该如何承担。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方商品房买卖合同第九条规定：“逾期交付房屋超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”故判决：一、被告黄河地产于本判决生效后十日内依照合同约定向原告夏绍朋交付房屋并支付违约金（2008年11月1日至2008年11月28日，每日按55987元的万分之五计算；自2008年11月29日至交付房屋之日止，每日按145987元的万分之五计算）。二、被告黄河地产于本判决生效后十日内依照合同约定向原告周峰波交付房屋并支付违约金（2008年11月1日至2008年11月28日，每日按49274元的万分之五计算；自2008年11月29日至交付房屋之日止，每日按161274元的万分之五计算）。三、被告黄河地产于本判决生效后十日内依照合同约定向原告韩怀超交付房屋并支付违约金（2008年11月1日至2008年12月12日，每日按100404元的万分之五计算；自2008年12月13日至交付房屋之日止，每日按180404元的万分之五计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告黄河地产负担。

一审判决后，被告黄河地产不服上诉至本院，本院发回重审。在邓州市人民法院重审过程中，被告黄河地产另行起诉，要求解除房屋买卖合同，两案合并审理。邓州市人民法院重审查明，2008年9月9日，原告夏绍朋（反诉被告）与被告黄河地产（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，主要内容如下：“1、房屋具体位置为9＃楼4单元5层西户，2、每平方米1440元，总房款为145987元。3、付款方式及期限，首付55987元，余款90000元办理银行按揭手续。4、交付期限，出卖人应当在2008年10月31日前将商品房经验收合格交给买受人。5、出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日自2008年10月31日后第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之五的违约金，合同继续履行。6、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本公司第八条规定的证明文件（即验收合格的相关手续），并签署房屋交接单……。”2008年8月22日、2008年9月6日，原告夏绍朋两次交给被告黄河地产55987元，被告黄河地产给其出具两张收据。2008年9月9日，原告夏绍朋与中国银行股份有限公司订立《个人一手住房贷款合同》，贷款90000元，期限为10年，由被告黄河地产为保证人。该贷款于2008年11月29日到被告黄河地产帐上。2008年9月22日，原告韩怀超（反诉被告）与被告黄河地产（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，主要内容如下：“1、房屋具体位置为1＃楼A幢6单元5层东户，2、每平方米1372元，总房款为180404元。3、付款方式及期限，首付100404元，余款80000元办理银行按揭手续。4、交付期限，出卖人应当在2008年10月31日前将商品房经验收合格交给买受人。5、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。6、出卖人逾期交房60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之五的违约金，合同继续履行……。”2008年8月22日、2008年9月6日，原告韩怀超两次交给被告黄河地产100404元，被告黄河地产给其出具两张收据。2008年9月22日，原告韩怀超与中国银行股份有限公司订立《个人一手住房贷款合同》，贷款80000元，期限为10年，由被告黄河地产为保证人。该贷款于2008年12月13日到被告黄河地产帐上。2008年9月22日，原告周峰波（反诉被告）与被告黄河地产（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，主要内容如下：“1、房屋具体位置为1＃楼A幢5单元4层东户，2、每平方米1470元，总房款为161274元。3、付款方式及期限，首付49274元，余款112000元办理银行按揭手续。4、交付期限，出卖人应当在2008年10月31日前将商品房经验收合格交给买受人。5、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。6、出卖人逾期交房60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之五的违约金，合同继续履行。……。”2008年8月22日、2008年9月6日，原告周峰波两次交给被告黄河地产49270元，被告黄河地产给其出具两张收据。2008年9月22日，原告周峰波与中国银行股份有限公司订立《个人一手住房贷款合同》，贷款112000元，期限为10年，由被告黄河地产为保证人。该贷款于2008年11月29日到被告黄河地产帐上。

2008年7月6日，邓州市建设局给被告黄河地产出具邓备案（2008）082号《邓州市建设工程竣工验收备案证明书》，被告黄河地产位于邓州市财富天地1＃A住宅楼于2008年6月27日经有关工程主管部门验收，于2008年7月6日备案。2008年12月26日，被告黄河地产向邓州市建设工程竣工验收备案办公室出具《邓州市建设工程竣工验收报告》，该报告结论为：“……工程质量经检查验收评定达到合格以上标准规定，各方评价报告齐全，评价结果合格，满足使用功能，同意交付使用。”同时，在9#楼《邓州市建设工程竣工验收备案表》中，邓州市规划建筑勘察设计院“同意备案”，并加盖公章，负责人闫静签名。设计单位南阳市宛城区建筑设计所“符合设计要求”并加盖公章，负责人李利签名。施工单位南阳市宛城区黄河建筑工程有限公司意见为“符合设计要求及施工规范规定满足使用功能”，同意交付使用加盖公章，并有负责人范洪春签名。监理单位邓州市工程建设监理公司意见为“符合设计要求”，加盖公章并由负责人石书超签名。建设单位即被告方负责人郭一年签名并加盖公章。邓州市建设局备案管理部门负责人刘全美签名同意备案，并加盖邓州市建设局工程竣工验收备案专用章。2009年4月27日，邓州市建设局向被告黄河地产出具中华人民共和国建设工程竣工验收备案证明书，“邓州市财富天地9#楼经过有关主管部门验收，并于2009年4月27日在我处备案。”

2008年10月30日，被告黄河地产在财富天地售房部张贴公告：“凡购买该小区房屋的业主，无论是一次性付款或办理按揭手续的，请及时到售房处一次性把余款、契税、维修基金交清，然后到物业公司缴清相关费用后，方可办理钥匙发放手续”。在此之前，三原告已到了被告黄河地产售房部但以房屋不具备交付条件为由、不接受房屋，并要求被告黄河地产以书面形式通知原告，至今未交付房屋的维修基金和契税。2009年4月1日、4月2日，被告黄河地产及南阳市平安物业管理有限公司两次在《南阳晚报》发布联合公告，要求没有办理入住手续的业主于2009年5月1日前到“财富天地”售房部及平安物业公司办理交房入住手续。2009年4月11日，三原告以书信方式通知被告黄河地产就延期交房的违约责任等要求被告黄河地产于2009年4月17日前以书面答复，逾期将采取法律手段维护自己的权益，被告黄河地产未予答复。2009年12月24日（一审诉讼期间），被告黄河地产以挂号信方式通知三原告交纳相关费用及交付房屋，三原告也未做答复。另查明，建设部《资金管理住宅专项维修办法》规定第八条规定，住宅专项维修基金是房改成本价的2％。第十三条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人，否则要受到3万元以下的罚款并要限期改正。2009年12月31日之前办理交房手续的客户（房屋面积在144㎡以下）契税按总房款的2％收取；自2010年元月1日起契税按总房款的5％收取。2009年9月1日邓州市农税局对邓州市城区内各开发公司下发通知，对应缴未缴契税者，从购房合同签订之日起按日加收应纳税款万分之一的滞纳金，并处以二千元以上一万元以下的罚款。本案在一审和重审过程中，经邓州市法院多次调解，被告黄河地产同意减免部分费用交付房屋，但三原告仍以被告黄河地产未履行书面通知义务，构成违约，应足额赔偿违约金为由，调解未果。

邓州市人民法院认为：被告黄河地产与三原告订立的商品房买卖合同属有效合同，有效合同对双方当事人都有约束，当事人双方在享受权利的同时也应履行义务。该商品房争议的焦点是房屋是否经过验收，被告方是否履行了书面通知义务。三原告认为该商品房在合同约定的2008年10月31日交付期满前未经验收、未达到交付条件，同时也没有书面通知，因此不同意交付。而实际情况是该争议商品房1#楼在2008年7月6日邓州市建设局出具《建设工程竣工验收备案证明书》，按合同的约定已达到了交付的条件，不存在质量问题。争议的商品房9#楼虽然邓州市建设局在2009年4月27日才出具《建设工程竣工验收备案证明书》，但被告黄河地产在2008年12月26日已将报告提交邓州市建设局，邓州市建设局意见为“同意备案”，并加盖了邓州市建设局工程竣工验收备案专用章，且已经相关规划、设计、监理、质监部门加盖了公章，达到了交付使用条件，也不存在质量问题。被告黄河地产确实向本院提交了9#楼与实际验收日期不符的备案证明。三原告要求追究被告黄河地产伪证等犯罪的刑事责任，只有公安机关才具有管辖权限，应按有关刑事法律规定的程序进行处理，与原告所购买商品房是否存在质量问题无关。被告黄河地产想用于证实未超过约定的验收期限，与事实不符，本院不予采信。争议商品房9＃楼从办理银行按揭到贷款到帐是在2008年11月29日，2008年12月26日该商品房达到交付条件，被告黄河地产从未拒绝交房。三原告却主张被告黄河地产从2008年11月1日起支付违约金与实际不符。三原告仅以没见到验收备案证明而认为被告黄河地产未达检验标准，片面认为不符合交付条件的理由不能成立。关于书面通知问题，合同已明确约定交付期限为2008年10月31日，在此之前三原告已主动到被告黄河地产售房部，在三原告知情的前提下，再要求被告黄河地产形式上的书面通知而不看房屋是否具备交付条件已无实际意义。且商品房系不动产，《合同法》第六十二条第三款明确规定，对不动产进行交付时必须到不动产所在地。三原告附有主动交房的附随义务，而不能拘泥于书面通知形式。争议9#楼从原告足额付款到房屋的实际交付相差时间不到一个月，造成该商品房不能交付的原因是原告不主动催交，被告黄河地产在具备交付条件时未另行通知，故双方均有责任。但本院认为被告黄河地产不因此而承担违约责任。而事实上被告黄河地产早在2008年10月30日在售房部张贴公告，又两次在《南阳晚报》公告，并以挂号信形式通知原告，已履行了催交房屋的义务，被告黄河地产并未违约。关于房屋的契税和维修基金的交纳问题，是国家强制性规定，是三原告应该履行的先行义务，而三原告以合同没有约定为由至今仍不交纳，实属不当。同时，本案在一审过程中，商品房价涨幅较大，被告黄河地产仍主动提出交房，三原告无故拖延交房要求被告黄河地产支付高昂的违约金，其理由不能成立，本院不予支持。虽然至今早已超过房屋交付期限，原、被告双方均未因此造成实际损失，同时，被告黄河地产反诉要求解除合同收回房屋也与法无据，其请求不予支持。为确保有效合同的履行，维护房地产交易的稳定性，原告要求被告交付房屋的请求，本院予以支持。同时，也应按总房款4％比例先行交纳相善费用。三原告要求被告黄河地产支付违约金的请求不予支持。故判决：一、被告黄河地产在本判决生效后十日内将其在邓州财富天地1#幢楼5单元4层东户交付给原告周峰波，将1#幢楼6单元5层东户交付给原告韩怀超，将9#幢楼4单元5层西户交付给原告夏绍朋。二、原告周峰波、韩怀超、夏绍朋在十日内将房屋契税和大修基金按国家相关规定交纳给相关部门，并负有先行履行的义务。三、驳回原、被告双方的其他诉讼请求。案件受理费6156元，由原告周峰波负担1614元，夏绍朋负担1442元，韩怀超负担2000元，被告黄河地产负担1100元。

南阳市人民检察院抗诉的主要理由是：1、原判决认定的事实缺乏证据证明。黄河地产9#楼于2008年12月26日进行竣工验收，2009年4月27日在建设局备案，两个时间均晚于合同约定的房屋交付时间2008年10月31日，说明黄河地产的9#楼在2008年10月31日前是没有达到交付使用条件的，是不可能交付的，这证明黄河地产在履行与夏绍朋签订的9#楼4单元5层西户的购房合同中是违约的，应当承担违约责任。2、原判决超出诉讼请求。三原告的诉请是要求黄河地产交付房屋，支付违约金；反诉原告黄河地产的诉请是要求解除与夏绍朋等三人签订的购房合同，双方的诉请均未涉及契税和大修基金，而原判第二项却判令三原告向相关部门交纳房屋契税和大修基金，负有先行履行义务，该判决超出了双方的诉请。

申诉人夏绍朋、周峰波、韩怀超申诉称，原审判决事实不清，请求撤销原判二三项，并改判支持申诉人的全部诉讼请求。被申诉人黄河地产答辩称，原判认定事实清楚，应驳回申诉请求。

本院再审查明的事实与重审查明事实一致。另查明，在本案重审判决书送达双方当事人后，双方当事人又同意在原审法院的主持下进行调解，三原告明确表示在黄河地产支付一定补偿款的前提下，不再上诉，并及时交接房屋，后，黄河地产支付三原告每人1.4万元补偿款，现房屋已经办理了交付手续。

本院认为，当事人双方之间签订的房屋买卖合同不违背法律规定，为有效合同，双方均应本着诚实信用的原则依约全面履行，并给对方的履行提供相应的便利。案涉1#楼即申诉人周峰波、韩怀超所购买的房屋，在2008年7月6日邓州市建设局出具《建设工程竣工验收备案证明书》，按合同的约定已达到了交付的条件，不存在质量问题，被申诉人黄河地产不存在违约行为。申诉人夏绍朋所购买的黄河地产9#楼，于2008年12月26日进行竣工验收，2009年4月27日在建设局备案，两个时间均晚于合同约定的房屋交付时间2008年10月31日，被申诉人黄河地产在履行与申诉人夏绍朋签订的9#楼4单元5层西户的购房合同中是违约的，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被申诉人黄河地产曾多次催告交付房屋，至9#楼达到交房条件后，三申诉人仍拒绝接收，且并未及时主动向有关部门交纳契税和大修基金，对于2009年4月27日以后的违约金，申诉人夏绍朋无权请求，被申诉人黄河地产应支付给申诉人夏绍朋的违约金应当自2008年11月1日起至2009年4月27日止按照合同约定的日万分之五计付（即从2008年11月1日至2008年11月28日，每日按55987元的万分之五计算；自2008年11月29日至2009年4月27日止按145987元的万分之五计算，共计11732.84元）。本案重审判决后，双方当事人又主动请求原审法院进行调解，被申诉人黄河地产已分别给予三申诉人1.4万元的补偿款，鉴于该款高于被申诉人黄河地产应付给申诉人夏绍朋的违约金数额且被申诉人黄河地产未主张三申诉人返还，故本院对原审判决不再变更。房屋契税和大修基金是当事人履行商品房买卖合同法定的附随义务，原审法院在判决中予以明确并无不当。本案经合议庭评议，并报经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持邓州市人民法院（2009）邓法民初字第389号民事判决。

本判决为终审判决。

                                             审判长      孙  峰

                                             审判员      李建新

                                             审判员      王  浩

                                             二0一三年三月二十九日

                                             书记员      张  鹏