农行高新区支行中博公司为转让合同纠纷一案再审民事判决书

再审申请人（一审被告、上诉人）：中国农业银行股份有限公司南阳高新技术开发区支行。

负责人：李亚明，任行长职务。

委托代理人：宋振强，河南振山律师事务所律师。

委托代理人：卢子明，河南振山律师事务所律师。

被申请人（一审原告、被上诉人）：南阳市中博房地产开发有限公司。

法定代表人：吴克春，任经理。

委托代理人：郑春君，河南梅溪律师事务所律师。

再审申请人中国农业银行股份有限公司南阳高新技术开发区支行（以下简称农行高新区支行）与被申请人南阳市中博房地产开发有限公司（以下简称中博公司）为转让合同纠纷一案，不服本院2011年7月13日作出的（2011）南民二终字第429号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2012年7月27日作出（2012）豫法立二民申字第00737号民事裁定，指令本院再审本案。本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人农行高新区支行的委托代理人宋振强、卢子明，被申请人中博公司的法定代表人吴克春及其委托代理人郑春君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

2009年4月，一审原告中博公司将一审被告农行高新区支行诉至法院称，2006年5月26日，原被告双方签订土地使用权转让合同一份，在合同履行过程中，被告未按照合同履行，请求：1、被告返还转让金476388元；2、支付违约金300000元；3、支付重建围墙费用278800元。

南阳市宛城区人民法院一审查明，2006年5月26日，中博公司为乙方，农行高新区支行为甲方，签订土地使用权转让合同一份，主要内容：“一、宗地基本情况1、国有土地使用证号宛龙国用10051号；2、地号12—11—14；3、土地所在位置 卧龙区七里园乡大屯村，…5、土地用途、类型 工业出让用地；6、出让年限50年。二、土地转让价格及价款：1、每亩9.4万元人民币；2、本宗地约合70亩(以实测的界址图为准)…三、付款办法…2、过户由甲、乙双方协商过到指定受让方，期限自乙方向银行交款之日起6个月内办完。四、双方的责任和义务，甲方．．．．4、协助乙方将该宗用地围墙圈定，处理四邻纠纷及村组、村民干扰问题。5、负责地上建筑物、附属物的清偿工作；因各种赔偿未按国家规定到位引起的纠纷，由甲方负责解决并承担，因此发生的费用给乙方造成损失(本宗地围墙不能开工或造成停工)，由甲方负责支付。…”。2006年5月30日，中博公司与南阳宛运集团有限公司签订土地使用权转让合同，将该地以每亩12万元价格转让给南阳宛运集团有限公司，农行高新区支行依约办理过户、交易手续。2006年12月8日，南阳宛运集团有限公司取得宛龙10968号国有土地使用权证，证载使用面积为75331.50平方米(征地界址点图显示面积为76051.4平方米，折合114.077亩)。2006年12月21日，以中博公司为甲方，南阳宛运集团有限公司为乙方，农行高新区支行为丙方，三方签订补充合同一份，主要内容为：“根据国有土地使用权转让合同宛龙国土转2006(01)号内容，经三方协商，现将甲、乙双方2006年5月30日所签订的合同有关条款补充如下：一、该宗地经土地部门核定为114.077亩，最终以围墙内圈定的实际面积为准，核定土地价款。…四、围墙由甲方在2007年元月30目前圈定，费用按国家定额由乙方负担。…”。中博公司在对该宗土地进行圈围时，遭到该宗地所在地的村民阻挠，致使围墙未能按照宛龙10968号国有土地使用权证中征地界址点施工，已经建成的围墙被推倒。2007年5月17日，农行高新区支行通知中博公司，对中博公司反映已经建成的围墙被推，共计1430米，已经派人协调，让中博公司抓紧时间恢复续建。2007年5月19日，中博公司与黄海明签订补充协议一份，约定：“一、该部分围墙经双方并经高新农行代表一起测量，共推毁北侧、西侧围墙1430米。二、由于三分之一砖头还能利用，但需投入大量的人力，本次仍然采用包工包料的办法，包定价为每米195元…”，由黄海明进行续建。2007年6月20日，在全部围墙圈定后，中博公司支付黄海明重建工程款278800元。2007年7月，南阳宛运集团有限公司委托南阳市春阳测绘有限公司对实际圈定部分进行测绘，实际圈定面积为70635.6平方米，折合105.953亩。2007年10月12日，中博公司与农行高新区支行进行对帐，出具对帐明细表一份，内容为：“农行共领中博公司地款：15笔款10435970元 原亩数114.077×9.4万元=10723238 实圈亩105.93 ×9.4万元=9959582注明：依据实圈中博公司多支付土地款10435970-9959582=476388”。2009年3月10日，南阳宛运集团有限公司出具证明一份，内容为：“……中博公司违约，扣除中博公司土地出让金300000元。2009年4月27日”，并加盖南阳宛运集团有限公司公章。后中博公司与农行高新区支行协商不成，诉至法院，请求农行高新区支行：1、返还转让金476388元；2、支付宛运集团扣除的违约金300000元；3、支付重新修补围墙费用278800元。另查明，农行高新区支行所转让的土地使用权，其中70亩系南阳市卧龙农工贸产业基地以物抵债获得，其余土地系2006年11月16日，农行高新区支行与南阳市卧龙农工贸产业基地签订协议书(内容：一、在原协议约定70亩抵债的基础上，经测量实际多出的44．1亩土地款由农行高新区支行负责土地购买方支付给南阳市卧龙农工贸产业基地…)获得。

南阳市宛城区人民法院一审认为，1、原告中博公司与被告农行高新区支行在自愿、平等的基础上签订土地使用权转让合同，合同的内容不违反法律规定，为有效合同。原、被告双方均应按照合同约定的内容享有权利，履行义务。被告农行高新区支行虽然依约定将114.077亩土地使用权过户到南阳宛运集团有限公司，并且办理了土地使用权证书，但是由于被告未能处理四邻纠纷及村组、村民干扰，不能按土地使用权证书所载明的界址图点进行圈围。在2006年12月21日，以中博公司为甲方、南阳宛运集团有限公司为乙方、农行高新区支行为丙方，三方签订补充合同中，明确了该宗地经土地部门核定为114.077亩，最终以围墙内圈定的实际面积为准，核定土地价款，农行高新区支行作为丙方，在补充合同中盖章，应视为对该合同的认可；且在2007年10月12日，中博公司与农行高新区支行进行对帐中，农行高新区支行予以确认，并且注明依据实圈中博公司多支付土地款476388元，现原告请求被告返还，理由正当，本院以予支持。2、原、被告在合同中约定：被告负责地上建筑物、附属物的清偿工作，因各种赔偿未按国家规定到位引起的纠纷，由甲方负责解决并承担，因此发生的费用给乙方造成损失(本宗地围墙不能开工或造成停工)，由甲方负责支付”，原告在施工中围墙被推倒重建，因此造成的损失278800元，应当由被告支付；3、原告要求被告赔偿“南阳宛运集团有限公司扣除的违约金”300000元，因本案审理的是中博公司与农行高新区支行之间的纠纷，对中博公司与南阳宛运集团有限公司之间扣除违约金的合理性，未予审查，且原告仅提交南阳宛运集团有限公司的一份证明，不能证明款项已被扣除，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、被告中国农业银行南阳市高新技术开发区支行于本判决生效后十五日内返还原告南阳市中博房地产开发有限公司土地转让金476388元。二、被告中国农业银行南阳市高新技术开发区支行于本判决生效后十五日内赔偿原告南阳市中博房地产开发有限公司278800元。如果被告未按本院指定期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告南阳市中博房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14297元，原告南阳市中博房地产开发有限公司负担5800元，被告中国农业银行南阳市高新技术开发区支行负担8497元。

农行高新区支行上诉理由：1、上诉人已按约定全面履行了相关义务，一审判决由上诉人承担相关责任没有依据。上诉人已按实测面积过户到中博公司指定的受让人名下，并协助中博公司处理相邻纠纷等。2、三方协议中，按圈定面积核定土地价款的约定，对上诉人不产生法律约束力。3、一审判决认定上诉人认可退回款项与事实不符。对帐单上显示并不意为着上诉人认可。4、受让人已取得了所有转让土地的使用权，受让人完全可以通过法律途径行使权利、维持其利益，判决让上诉人承担责任明显不公。

中博公司答辩理由：1、上诉人称其已履行了相关义务与事实不符，依据合同约定，上诉人转让的土地以围墙定的实际面积为准，由于上诉人没能处理四邻纠纷，至今未按证载面积圈定，由双方对帐单予以证明。2、三方协议系三方协商的结果，三方均在协议上签字，系三方真实意思表示，对各方均有约束力。3、原判认定事实清楚，处理正确，应当维持。

二审中，双方均未提供新的证据。

本院二审查明的事实同一审。

本院二审认为，土地出让方应保证所出让的土地权属清晰，没有第三人争议是其基本义务，对此合同也予以约定，现因原土地所有人的干扰、阻挠使受让人实际取得的土地面积减少，是双方不争的事实，该责任应由出让人承担，同时，三方协议明确约定地款以实际圈定的面积为准，原双方协议中，约定的以实测面积为准核定价款其本意也应是实际得到的土地面积，二者并不矛盾，原判据此判决由上诉人返还多得的价款，并无不当。上诉人称其不受三方协议约束的理由不能成立。另外，双方约定了因出让方不能协调好四邻纠纷等给受让方遭受损失应承担赔偿责任的条款，原判由上诉人赔偿重建院墙损失，有理有据，应予维持。故判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8437元，由上诉人农行高新区支行负担。

再审申请人农行高新区支行申请再审称， 1、申请再审人与被申请人中博公司约定土地使用权转让权利义务的合同系2006年5月26日的书面合同，该合同明确约定所转让土地的面积以实测界址图面积为准，而2006年12月21日被申请人与南阳宛运集团有限公司、与我方签订的补充合同，是对2006年5月30日被申请人与南阳市宛运集团有限公司之间合同的补充，与我行无关。2、申请人已经已约履行了全部合同义务，并且按照被申请人的指示，将争议土地的土地使用权过户至南阳宛运集团有限公司名下。3、本案争议的土地使用权，在转让时登记在南阳市卧龙农工贸基地名下，申请人享有合同权利的土地使用权仅有70亩，而本案中所交易的达到114亩之多，未圈定的土地面积是谁的无法查知，需要通知南阳市卧龙农工贸基地和南阳宛运集团有限公司到庭参加诉讼，法院没有通知。4、被申请人与南阳宛运集团有限公司土地转让协议违法国家强制性规定，应撤销。5、被申请人的证据并不能证明申请人承认多支付47万余元并承诺返还。吕强只是普通员工，其签名属于个人行为，不是法人行为。6、被申请人出示的围墙受损1400多米没有证据，农行不予认可。

被申请人中博公司答辩称，1、本案争议的土地面积以围墙内圈定的实际面积为准。土地款的支付有双方认可的对账单为准。土地面积少于证载面积应当由出让方负责。2、申请人的合同义务并未履行完毕，合同中约定申请人应协助圈定围墙。3、原审程序适当，如果申请人需主张权利应当另案向案外人提起诉讼。4、原审认定申请人违约给被申请人所造成的损失有事实根据。5、土地转让合同有效，且中博公司与案外人宛运公司之间的转让合同与本案无关。

再审中，双方均未提供新的证据。

本院再审查明事实与原一、二审查明的事实一致。

本院经再审认为，关于是否应当返还转让金476388元。尽管2006年5月26日被申请人中博公司与再审申请人农行高新区支行签订土地使用权转让合同，约定土地面积以实测的界址图为准，但在2006年12月21日，农行高新区支行与中博公司、南阳宛运集团有限公司签订补充合同，在补充合同中明确了该宗土地经土地部门核定为114.077亩，同时明确约定土地款以实际圈定的面积核定价格，该合同农行高新区支行加盖公章，是三方真实意思表示，合同生效后各方应按照合同约定履行相应的义务。后中博公司在圈定土地过程中因四邻阻挠，其未圈够114.077亩，在此基础上农行高新区支行对中博公司出具的对账单签名予以确认，故农行高新区支行应归还中博公司多支付的476388元土地出让金。若以后农行高新区支行协助中博公司将未圈够土地予以圈围，其可按合同约定要求中博公司支付相应的土地出让金。关于支付重建围墙费用278800元。根据双方签订的土地使用权转让合同中约定农行高新区支行需协助中博公司将本案争议用地围墙圈定，处理四邻纠纷及村组、村民干扰问题。现农行高新区支行没有处理好相关问题，造成中博公司损失，农行高新区支行称中博公司出示的围墙受损1400多米没有证据，但2007年5月17日，农行高新区支行通知中博公司，在该通知中显示围墙被推共计1430米，已经派人协调，让中博公司抓紧时间恢复续建，农行高新区支行在诉讼过程中并没有足够的证据予以反驳。故其再审理由不能成立。原审法院判决适用法律正确，处理结果适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，本案经合议庭评议并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

维持本院（2011）南民二终字第429号民事判决。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  　  李晓峰

                                             审  判  员  　  郭东汉

                                             代理审判员   　 吴春哲

                                             二〇一二年四月二十八日

                                             书  记  员  　 李   芳