临颍县农村信用合作联社诉漯河市华辉日用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告临颍县农村信用合作联社。

法定代表人李怀林，该联社理事长。

委托代理人胡亚萍，河南信鼎律师事务所律师。

被告漯河市华辉日用品有限公司。

法定代表人韩林华，该公司经理。

委托代理人张东校、王丹，该公司员工。

原告临颍县农村信用合作联社（以下简称临颍联社）诉被告漯河市华辉日用品有限公司（以下简称华辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告临颍联社的委托代理人胡亚萍，被告华辉公司的委托代理人张东校、王丹到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告临颍联社诉称：2008年12月21，被告华辉公司与案外人张建波签订房屋租赁合同，租赁案外人张建波位于漯河市人民东路2号的门面楼2—4层及两幢厂房，租赁期限自2008年12月21日起至2014年12月21日止，租金为每月人民币6000元整，即每年72000元整，被告应在每年12月21日前支付下一年的租金。因漯河锦华房地产开发有限公司拖欠原告借款本金及利息，张建波同意替漯河锦华房地产开发有限公司偿还该本金及利息，遂在2009年11月5日原告、漯河锦华房地产开发有限公司及张建波三方签订了以物抵债协议书，将被告租赁的房产抵债给原告用于偿还漯河锦华房地产开发有限公司拖欠原告的本金及利息。2009年12月29日原告与张建波已办理了涉案房屋的所有权变更手续，并且被告已于2010年1月11日在“房屋交付情况表”承租方签字栏中签字。根据法律规定，原告已成为房屋租赁协议的合法相对方，被告应向原告支付租金。2011年1月至今，被告在知晓承租人是原告的情况下，拒不向原告缴纳房租，且在原告的工作人员多次催要的情况下，仍不缴纳。被告以自己的行为表明不向原告履行房屋租赁协议约定的义务，违反了房屋租赁协议中被告应履行的义务。更甚之的是在其期间被告在未经原告同意的情况下在原告的院内私自建房。请求依法判令解除原告与被告的租赁合同，被告应立即将承租的房产交还原告。被告按租赁合同的约定向原告支付从2011年1月1日至2012年11月30日拖欠的租金总计69000元,2012年12月1日至被告归还房产之日的租金按照合同的约定另行计算。诉讼费用由被告负担。

被告华辉公司辩称：原告起诉的标的租金69000元是怎么算出来的不知道，我们租的房屋不全是临颍联社的，还有郾城联社的。原告称多次催要仍不缴纳，我们并未收到临颍联社的相关书面通知。

经审理查明：2008年12月21，被告华辉公司与案外人张建波签订房屋租赁协议一份，协议约定张建波将位于漯河市人民东路2号的门面楼2—4层及两幢厂房租赁给被告华辉公司用于经营，租赁期限自2008年12月21日起至2014年12月21日止，租金为每月人民币6000元整，即每年72000元整，以后租金按每年支付一次，被告应在到期前10日内一次性支付下一年的租金。租赁期间华辉公司要按时缴纳水、电、房租费等，否则张建波有权单方终止合同。2009年11月5日因漯河锦华房地产开发有限公司拖欠原告借款本金490万元及利息125.391万元，张建波同意替漯河锦华房地产开发有限公司偿还该本金及利息，本案的原告临颍联社、漯河锦华房地产开发有限公司及张建波三方签订了以物抵债协议一份，协议约定张建波同意将被告华辉公司租赁的房产抵债给原告临颍联社用于偿还漯河锦华房地产开发有限公司拖欠原告的本金及利息。2009年12月29日原告与张建波办理了涉案房屋的所有权变更手续，并且在2010年1月11日原告、张建波、被告三方完成了该房屋的实际交接，被告公司的法定代表人韩林华2010年1月在“房屋交付情况表”承租方签字栏中签字确认。

另查明，2009年11月5日位于漯河市人民东路2号的门面楼2—4层及两幢厂房实际抵债给原告临颍联社和漯河市郾城区农村信用合作联社，其中两幢厂房及院内土地抵债给原告临颍联社，门面楼2—4层抵债给漯河市郾城区农村信用合作联社。原告临颍联社和漯河市郾城区农村信用合作联社均系独立的法人。被告华辉公司已向漯河市郾城区农村信用合作联社交付了2011年1月1日至2012年12月30日的两年租金共计69200元，2012年因房屋漏水，漯河市郾城区农村信用合作联社为被告华辉公司减去2800元租金。

上述事实有原被告双方提交证据及双方当事人陈述，在案佐证，并经过庭审质证，足以认定。

本院认为，漯河市华辉日用品有限公司租赁案外人张建波的门面房及厂房的事实存在，双方的租赁合同就租赁费、租赁期限及租赁费的交付期限均有具体约定。2009年11月5日张建波将所出租的两幢厂房抵债给了原告临颍联社，原告临颍联社于2009年12月29日办理了房屋的过户登记手续，成为该两幢厂房的房屋所有权人。2010年1月10日原告临颍联社和被告华辉公司及张建波进行了房屋的最终交接。由此自2010年12月21日起的租金被告华辉公司应按约向原告临颍联社履行支付义务。但被告华辉公司却除去给漯河市郾城区农村信用合作联社每年交纳的36000元租金外，一直拖欠原告临颍联社2011年至今的租金，被告华辉公司的行为已严重违约，故原告临颍联社请求华辉公司按租赁合同的约定支付从2011年1月1日至2012年11月30日拖欠的租金总计69000元，及从2012年12月1日至被告归还房产之日的租金按照合同的约定另行计算的要求，符合法律规定，本院予以支持。被告两年不向原告支付租金的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条有关解除合同的规定，现原告起诉要求解除与被告之间房屋租赁协议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，第二百二十九条作出如下判决：

一、解除原告临颍县农村信用合作联社与被告漯河市华辉日用品有限公司的租赁合同；被告漯河市华辉日用品有限公司于本判决生效后五日内将承租的房产交还原告临颍县农村信用合作联社。

二、被告漯河市华辉日用品有限公司于本判决生效后十日内向原告临颍县农村信用合作联社支付租赁费69000元，2012年12月1日至被告漯河市华辉日用品有限公司实际归还房产之日止的租赁费按照合同约定另行计算。

如果未按上述指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回原告临颍县农村信用合作联社的其他诉讼请求。

案件受理费1530元，由被告漯河市华辉日用品有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。

                                             审  判  长  韩春莹

                                             审  判  员  兰  晶

                                             人民陪审员  王永红

                                             二〇一三年六月三日

                                             书  记  员  王  培