原告田蕊与被告申中银房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告田蕊，女，汉族。

委托代理人李显永，南阳凯达法律事务所法律工作者，代理权限为特别授权。

被告申中银，女，汉族。

委托代理人唐娟，河南书选律师事务所律师，代理权限为特别授权。

原告田蕊与被告申中银房屋买卖合同纠纷一案，原告田蕊于2013年1月25日向本院提起诉讼。本院于2013年1月31日做出受理决定，并于2013年4月2日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田蕊及其委托代理人李显永、被告申中银的委托代理人唐娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告田蕊诉称,原告作为南阳高新区百里奚街道办事处岗王庄社区叶庄组的居民，婚后向社区居委会和村民小组申请宅基地建房。居委会和村民小组按照有关规定，在叶庄组给原告划分了宅基地一处。2010年7月26日，原告领取《南阳市居（村）民建房建设工程规划许可证申请书》，村民小组、社区居委会、办事处城建所均同意了原告的建房申请。2011年8、9月份，原告在划分的宅基地上建房。因建房资金困难，原、被告签订了一份《卖房协议》，以18万元的价格将房屋的二层（不含走廊、楼梯）出售给被告，但被告在2011年9月11日签订《卖房协议》并支付2.9万元定金后，便没有音信，原告与其联系不上，找其兄长要求处理未果，无奈中原告于2012年1月26日在《南阳晚报》刊登了声明，要求其7日内结清余款，否则承担违约责任。直到2012年8月22日，被告又支付了9万余元，尚欠5万余元未予支付。现在通过学习法律法规，原告认识到原、被告之间的《卖房协议》是违反法律和政策规定的，是无效的。因为房屋与宅基地密不可分，而宅基地的买卖时国家法律法规明文禁止的，另外，出售该房屋后，原告的生存权益也无法保证，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判令法院确认原、被告于2011年9月11日签订的卖房合同无效，终止该合同履行，原告愿退还被告已收取的房款127000元。

被告申中银辩称，1. 原、被告之间的房屋买卖并非传统意义的小产权房买卖。被告属于本村村民。房屋可以买卖给同村村民。他们买卖的只是房屋，不是宅基地，符合法律规定。因此，原、被告之间签订的房屋买卖协议是有效协议，应驳回原告的诉讼请求。2.原告是在建房资金困难时将房屋卖给被告，在获取被告的房款后再用于建房。在房价大涨的今天，原告企图撕毁协议，且希望通过确认协议无效的途径规避法律责任，违背诚实信用的原则。事实上，被告多次向原告缴纳房款，原告一直拒收房款。3.当时被告买的是两层，原告也收取了两层的房款。因此双方实际的买卖合同是两层的买卖协议，关于剩余的房款，被告愿意支付给原告，但是原告一直拒收。综上，请求法院确认双方的买卖协议有效，驳回原告的诉讼请求，

经审理查明，原、被告均系南阳高新区百里奚街道办事处岗王庄社区叶庄组的居民。2010年7月26日，原告田蕊向社区居委会及所属村民小组提出拆旧建新的建房申请，村民小组、社区居委会分别在原告田蕊的南阳市居（村）民建房建设工程规划许可证申请书（以下简称规划许可证申请书）中签字并盖章表示同意，2010年8月6日，所属城（乡）建设管理所在该申请书中出具“同意拆旧建新”的意见，并盖章确认。原告田蕊在获得该申请书后即开始建房，由于建房时资金困难，2011年8月27日，田蕊将所建一楼房屋以总价11.8万元的价款卖出，并于当日收到一楼的房款5万元。2011年9月11日，被告申中银与原告田蕊签订《卖房协议》，约定：田蕊将新建房屋的第二层，以总价18万元的价格出售给被告申中银（所售房产仅指申中银实际占用的室内实有面积，共用走廊楼梯范围的产权，三层以上的房屋产权归田蕊所有），申中银应在田蕊将房屋内外粉刷及室内地坪施工结束后一次将房款交付给田蕊，田蕊在收到房款后将房屋及时交给申中银。并约定，由田蕊统一办理建房手续，如遇政策性拆迁，应由田蕊与征迁单位签订拆迁协议，申中银仅在本协议约定的房产范围内获得拆迁补偿，无其他额外获赔。该《卖房协议》签订当日，田蕊在收到申中银2.9万元房款后，与申中银共同书写条据，载明：“今收到二楼房款2.9万元。二楼房屋总共为17.9万元，还余房款15万元”。2012年1月16日，原告田蕊在南阳晚报刊登《声明》，称：“申中银：我与你签订房屋买卖合同后，一直无法与你联系，现房子已经建成数月，限你7日内交清余款，否则你的违约责任自负。田蕊2012年1月16日”。2012年8月22日，被告申中银支付给原告田蕊房款9.8万元，由田蕊出具收条，载明：“今收到二楼房款9.8万元，现还余房款5.2万元。2012年8月22日  田蕊”。

另查明，原告田蕊所建房屋，至今未取得建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋产权证等。

本案庭审程序结束后，本院考虑到双方系同村组居民，为更好化解双方矛盾，构建和谐社会，经双方当事人同意后，本院依法对本案继续进行调解，但因双方调解意见差距过大，始终无法达成一致的调解意见。

上述查明事实，均有原、被告双方在诉讼过程中的陈述及所举证据予以证明，并经庭审质证，已记录在卷。

本院认为，《城市规划法》第三十二条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。河南省《城市规划法》实施办法规定，城市规划区内的土地利用和各项建设，包括农村居民住宅建设，都必须符合城市规划，服从城市规划管理。在设市城市或县人民政府所在地镇的城市规划区内，居民新建、扩建、改建、翻建私有住房，应向城市居民委员会或村民委员会提出申请，由城市居民委员会或村民委员会征求四邻意见，并签署意见后，持土地使用权属证件（在市区的，还应持房屋产权证件）、户籍证件，报街道办事处或乡（镇）人民政府审查，向市、县（市）城市规划行政主管部门申领建设工程规划许可证后，方可开工。该办法第三条规定，本办法所称城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展，需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。原告田蕊所建房屋在城市规划区内，应当按照上述规定申领建设工程规划许可证后，方可开工，本案中，涉案房屋至今未能取得建设工程规划许可证，因此，该房屋的建造不符合法律法规的强制性规定。原、被告在明知该房屋没有取得建设工程规划许可证的情况下，签订《卖房协议》，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告田蕊应当返还因该《卖房协议》取得的房款共计127000元。

关于因该协议受到的损失，由于在本案中，原、被告均认可涉案房屋在签订《卖房协议》后有升值，但双方对该房产的现价值无法达成一致意见，且均不申请评估，在法庭向其询问时，原告认为该房产现价值20-21万元左右（门窗安装及内、外粉刷全部完成），被告称该房屋现在价值22-23万元，考虑到在《卖房协议》中，双方约定由原告负责该层房产的内外粉刷及室内水泥毛地坪、水电接室外，门窗及室内水电安装由申中银自理，因此，本院认为，刨除门窗安装等相关费用，认定该房屋现价值215000元为宜。据此，可认定因该《卖房协议》导致的损失系该协议签订后的房屋升值损失，计35000元。原、被告双方在《卖房协议》中约定，由田蕊统一办理建房手续，可知双方在买卖该房产时，均明知房屋建房手续不健全，被告在诉讼中也认可买房时明知原告所建房屋没有房产证，仅获取规划许可证申请书，因此，原、被告双方在本案中均有过错，依照双方的过错程度，原告承担60%的责任、被告承担40%的责任比例为宜。综上，原告田蕊应赔偿被告申中银共计21000元的经济损失。被告申中银关于其实际购买了田蕊所建房屋的一、二层的辩称理由，由于本案原告的诉讼请求仅涉及《卖房协议》中的第二层房屋，因此，关于第一层房屋的相关问题，本案不予处理，相关权利人可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第六十四条、第一百第十二条之规定，判决如下：

一、原告田蕊与被告申中银于2011年9月11日签订的《卖房协议》无效。

二、本判决生效后十日内，原告田蕊返还被告申中银支付的购房款共计127000元，并赔偿申中银经济损失21000元。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费100元，由原告田蕊承担50元，被告申中银承担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

                                             审  判  长  孙    伟

                                             审  判  员  张 芳 芳

                                             人民陪审员  李 依 霖

                                             二○一三年八月十九日

                                             书  记  员  马    艳