巩义市住房保障和房产管理中心诉巩义市百货大楼房屋租赁合同一案一审民事判决书

原告：巩义市住房保障和房产管理中心。

法定代表人：李忠阳，该管理中心主任。

委托代理人：李旭洲，该单位法律顾问。

被告：巩义市百货大楼。

法定代表人：牛省委，该单位经理。

委托代理人：白先军，男，出生于1958年8月27日。

原告巩义市住房保障和房产管理中心诉被告巩义市百货大楼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李旭洲，被告巩义市百货大楼委托代理人白先军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告巩义市住房保障和房产管理中心诉称：1970年起至今，被告一直承租原告房屋从事商业经营。2010年元月1日起，房屋租赁标准由每月8000元调整10000元。自2010年2月起至原告起诉之日止，被告累计拖欠原告房租及违约金共计507000元，经原告多次催要，被告始终推托不还。现诉至法院请求判令：被告支付从2010年2月至2013年4月的租金39万元，并支付按拖欠房租金额的30％的违约金117000元。

被告巩义市百货大楼辩称：1、原告主体资格不适格，原、被告之间没有签订租赁合同，不存在租赁合同关系，应驳回原告起诉；2、即使双方存在租赁合同关系，租金标准应为每月8000元，另外违约金按30％计算也过高，不公平。

经审理查明：

一、巩义市房地产管理局（甲方）与被告巩义市百货大楼（乙方）签订《巩义市直管房地产租赁契约》一份，主要约定：甲方自愿将坐落在孝义镇新兴路直管公房418号房屋出租给乙方使用，经乙方充分了解，愿意承租该房地产；上述房地产月租金标准为8000元；租赁期限自2006年元月1日至2006年12月31日；租金按月结算，由乙方在每月的前15日内交付给甲方；乙方保证承租上述房屋作为商业用房使用，并依约支付租金，每逾期一个月应向甲方缴纳应交租金额的30％的违约金。庭审中，原告称其损失为租金的利息损失。

二、2007年12月7日，被告因百货大楼的扩建问题向巩义市房管局出具《百货大楼扩建情况反映》一份，主要内容为：为扩大经营面积，决定将百货大楼后院办公场所和仓库改建为营业场地；扩建后，新增营业面积407㎡，拆除部分损失37万元，扩建投资及拆迁补偿共计140万元，由被告筹资解决，资产归房管局所有。2008年6月23日，被告向巩义市房管局出具《关于对百货大楼营业厅进行装修改造的申请》一份，主要内容为：经研究，决定于2008年7月15日至2008年7月31日对百货大楼营业厅进行装修改造。庭审中，被告称2006年后至今一直在原场地办公经营。

三、2011年7月18日，原告作出（2011年）巩房通字第1号《催租通知》，主要内容为：巩义市百货大楼，你单位承租我中心巩义市新兴路418号直管公房，既不与我中心签订租赁契约，又不缴纳租金。限你单位于2011年7月22日前到我中心缴纳2010年2月1日至2011年7月22日的房屋租金共计180000元。该《催缴通知》上注明：7月20日送达，拒签。2011年11月18日，原告作出（2011年）巩房通字第2号《通知》，主要内容为：巩义市百货大楼，你单位承租我中心巩义市新兴路418号直管公房，至今未缴纳租金。望你单位于接到通知三日内到我单位缴纳2010年2月1日至2011年12月31日的房屋租金共计230000元。该《通知》上注明：送与办公室，拒签。2012年11月15日，原告作出（2012年）巩房通字第4号《催租通知》，主要内容为：巩义市百货大楼，你单位应于2012年11月5日到房管中心缴纳2010年1月1日至2012年12月31日的房屋租金共计330000元，逾期将按租赁契约追加30％的违约金。该《催租通知》上注明：2012.12.16  8：30送达，拒签。2010年6月7日，原告开具票号为04240422的河南省郑州市服务业统一发票一张，该发票显示：客户名称：百货大楼，项目：2010年元月租金，金额：10000元；2013年5月7日，原告开具票号为00528155的河南省地方税务局通用机打发票一张，该发票显示：客户名称：百货大楼，行业分类：服务业，房屋租赁，金额10000元。2011年11月5日，巩义市新兴路中段，经营性房屋月租金为120－140元/㎡。

四、巩义市房屋产权档案显示：坐落在巩县孝义镇新兴路幢号418房屋，32间，建筑面积1860㎡，所有权人为巩县房管所。1991年12月24日，巩义市编制委员会作出巩编（1991）114号文，主要内容为：同意将市房地产管理所更名为巩义市房地产管理局，更名后仍归口城建局领导。2010年5月19日，巩义市编制委员会作出巩编（2010）9号文，其中第二项内容为：成立巩义市住房保障和房产管理中心，隶属巩义市住房和城乡规划建设局管理。

本院认为：关于原告的主体资格：巩义市房屋产权档案系有权机关保存的档案，其真实性本院予以认可，故应认定坐落在巩县孝义镇新兴路幢号418房屋，32间，建筑面积1860㎡，所有权人为巩县房管所。后巩县房管所变更为巩义市房地产管理局，相关权利应由巩义市房地产管理局承继，故应认定上述房屋系巩义市房地产管理局所有。被告巩义市百货大楼承租巩义市房地产管理局坐落在孝义镇新兴路直管公房418号房屋，双方形成租赁合同关系。2006年12月31日，租赁期满后，上述房屋仍由被告巩义市百货大楼使用，巩义市房地产管理局并未提出异议，应认定双方按不定期租赁继续履行原租赁合同。后巩义市房地产管理局变更为巩义市住房保障和房产管理中心，相关权利应由原告巩义市住房保障和房产管理中心承继，故原告主体资格适格。

关于租金标准：原告主张自2010年1月起双方约定的月租金标准从8000元提高为10000元，被告不予认可。2010年6月7日、2013年5月7日原告开具的两张发票真实有效，本院应予以认定，该两份发票注明的被告缴纳的月租赁费为10000元，原告向被告送达的4份《通知》均显示月租金10000元，且该标准远低于同地段租金标准，故原告主张从2010年1月份月租金变更为10000元，本院予以采信。

关于违约金：2010年2月至2013年4月的租金应为39万元。被告未按照约定于每月15日前支付租金，为违约行为，应承担违约责任。但原合同约定按租金的30％赔偿违约金与原告的实际损失（租金的利息损失）相比明显过高，被告要求降低，本院应依法予以调整。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：

被告巩义市百货大楼于本判决生效之日起十日向原告巩义市住房保障和房产管理中心支付二○一○年二月至二○一三年四月的租金三十九万元及违约金（按每月租金一万元从当月十五日起至本判决确定的支付租金之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130％计付）。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费八千八百七十元，由被告巩义市百货大楼负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费帐户：郑州市财政局收款专户；帐号：9230520109033282；开户行：郑州银行营业部。

                                             审  判  长 朱建超

                                             人民陪审员 曹淑敏

                                             人民陪审员 李爱文

                                             二○一三年九月六日

                                             书  记  员 张文丽