上诉人叶军伟因房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）叶军伟，男，1969年6月5日出生，汉族，市民。

委托代理人黄东亮，男，1988年4月13日出生，汉族，农民。

被上诉人（原审原告）王青，女，1965年12月5日出生，汉族，市民。

上诉人叶军伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服汝南县人民法院（2013）汝民初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人叶军伟及其委托代理人黄东亮，被上诉人王青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院判决认定，2008年9月29日，原、被告签订房屋租赁合同，原告王青将其位于汝南县淮府街的门面房两间、二楼以及门面房后面的一楼、二楼各两间租赁给被告叶军伟，双方约定租赁期为三年即从2008年10月10日至2011年10月10日，第一年租金22000元，并约定以后两年的租金一年一交，房租随行就市，租金交至2011年10月10日。2008年10月31日，原、被告签订另一份房屋租赁合同，原告王青将其上述门面房后面东边的平房两间租赁给被告叶军伟，租赁期为一年即从2008年11月6日至2009年11月5日，年租金为2400元，合同到期后，原告口头允许被告使用上述两间房屋至2011年11月5日，租金交至2011年11月5日。上述二份合同到期后，原告王青不愿意延长租赁合同，被告叶军伟以双方存在长期租赁的口头约定为由拒绝将上述房屋返还给原告王青。房屋租赁期内，原告王青借被告叶军伟现金10000元。

原审法院判决认为，原告王青将房屋交付被告叶军伟使用，被告叶军伟支付租金，原、被告间系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同系原、被告的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，不损害国家、集体、他人的合法权益，为有效合同。2008年9月29日双方签订的房屋租赁合同明确约定了租赁期间自2008年10月10日至2011年10月10日，2008年10月31日双方签订的房屋租赁合同经由双方口头补充约定租赁期间自2008年11月6日至2011年11月5日，被告叶军伟在此期限内享有合同约定的使用、收益权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”上述二份租赁合同期间届满后，原、被告未订立新的租赁合同，被告叶军伟应按照原合同约定向原告王青交付承租房屋。原告请求被告返还租赁房屋，符合上述法律规定，予以支持。被告叶军伟辩称原、被告口头约定租赁期间为十年，未提供证据证明，不予支持。合同期间届满后，被告叶军伟应负有返还承租房屋的义务，其继续占用房屋的行为属无权占有，原告要求被告参照原合同的房屋租金支付从合同期间届满至原告起诉之日的房屋占用费，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，予以支持，根据2008年9月29日双方签订的合同年租金22000元以及2008年10月31日双方签订的合同年租金2400元，按照被告超期占用的天数（截至原告起诉之日即2013年1月7日），被告应向原告支付房屋占用费30111.78元（22000元/365日×453日+2400元/365日×427日）。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”原告借被告现金10000元，其请求以被告欠原告的房屋占用费抵销该10000元借款，符合抵销权的行使条件，予以支持。原告请求超出部分，不符合法律规定，不予支持。据此，原审法院判决：一、被告叶军伟向原告王青返还承租房屋（位于汝南县淮府街，包括门面房两间、二楼以及门面房后面的一楼、二楼各两间，前述门面房后面东边的平房两间）。二、被告叶军伟支付原告王青房屋占用费20111.78元（已扣除原告王青借被告叶军伟的现金10000元）。以上第一、二项内容于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告王青的其余诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费350元，由被告叶军伟负担。

宣判后，上诉人叶军伟不服，提起上诉。其上诉称，其与王青签订的合同虽然约定租赁期为三年，但是双方另存有口头协议，口头约定租赁期限为十年。为此请求二审法院撤销一审判决，依法改判。

二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为，关于上诉人叶军伟提出其与王青签订的合同虽然约定租赁期为三年，但是双方另存有口头协议，口头约定租赁期限为十年的问题。上诉人叶军伟租赁被上诉人王青的房屋，双方签订合同，约定租赁期限为三年，租赁期限届满后，被上诉人王青提出不再出租该房屋，上诉人叶军伟提出租赁期限虽然届满，但是双方口头约定租赁期限为长期，其仍然应对该房屋享有承租权，被上诉人王青对此予以否认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，上诉人叶军伟应提供证据证明其主张。二审期间，上诉人叶军伟虽然提交了证人李林、王月芝的证言，但二人均为叶军伟所开酒店的服务员，与叶军伟之间存在利害关系，且二人也只是证明曾经听到过叶军伟与王青的谈话，王青对此不予认可，该证据不足以证明叶军伟的主张。故上诉人叶军伟的上诉理由不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费350元，由上诉人叶军伟负担。

本判决为终审判决。            

                                              审  判   长  李 光 明

                                             审  判   员  贾 保 山

                                             审  判   员  翟 贺 年

                                             二○一三年七月二十三日

                                             书  记   员  于    鸽