孙占峰诉河南百嘉和商业公司合同纠纷一案一审民事判决书

原告孙占峰，男，1987年6月27日出生。

委托代理人孙来应，河南省新密市岳村法律服务所法律工作者。

被告河南百嘉和商业管理服务有限公司。

法定代表人杨淑阁。

委托代理人王同良，河南豫商律师事务所律师。

原告孙占峰诉被告河南百嘉和商业管理服务有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙占峰及其委托代理人孙来应，被告河南百嘉和商业管理服务有限公司的委托代理人王同良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告孙占峰诉称，原告拥有坐落于新密市兆吉•新世界购物中心3层138、139号面积均为33.76平方商铺的产权，经原、被告协商,租赁给被告经营管理，租赁期限3年,自为2007年10月1日至2010年9月30日止，两个商铺返租费第一年为16 542元，第二年为18 904元，第三年为21 268元。在履行合同期间，被告付了两间商铺第一年的返租费及第二年的一半返租费，下余的第二年一半返租费及第三年返租费经原告多次催要未付，故原告诉至法院，请求判令被告立即支付拖欠原告商铺返租费30 720元及维修基金1756元，并按照双方约定支付违约金。

被告河南百嘉和商业管理服务有限公司辩称，被告已足额支付原告所诉的返租费，第一个合同年度的返租费由孙占峰及其父亲孙来应出具收据后领取，第二个合同年度上半年的返租费9452元由孙占峰在被告的明细分类账中签字后领取，第二个合同年度下半年的返租费9452元由原告之父孙来应出具收据后领取，第三个合同年度的返租费和维修基金已经包含在原告以商铺抵房的商铺价款中。原告主张违约金过高，且原告起诉的第三个合同年度返租费和违约金的请求超过一年的诉讼时效期间，丧失法律保护的胜诉权。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，河南兆吉置业有限公司成立于2003年6月22日，法定代表人为尚全成，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2007年，孙占峰从河南兆吉置业有限公司购买位于兆吉•新世界购物中心3层138号、139号商铺，两间商铺建筑面积均为16.88㎡，价款均为118 153元。2008年1月29日，孙占峰向河南兆吉置业有限公司交纳维修基金1756元。

2007年12月14日，孙占峰（作为甲方、委托方）与河南百嘉和商业管理服务有限公司（作为乙方、受托方）签订两份《委托经营管理协议书》，协议约定：甲方将其拥有的产权坐落于“兆吉•新世界购物中心”3层138号、139号商铺的所有权中除处分权外的占有、使用、管理、经营收益权、物业管理权交给乙方，由乙方以自己的名义对外实施统一经营管理。委托期限为3年，自2007年10月1日起至2010年9月30日止。乙方在在经营期间向甲方支付每间商铺的收益比例为:第一年8271元 返租比例为7%，第二年9452元 返租比例为8%，第三年10 634元 返租比例为9%。在委托期间内，从2007年10月1日起，每6个月为一个支付周期，支付时间为周期中的第一个月内付清。托管期限内，乙方无正当理由逾期支付甲方收益，就逾期部分按逾期时间分别处理。如逾期在90日之内，自协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。如逾期在90日以外的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之四的违约金。两份合同后所附支付日期明细表显示：2007年10月1日--2008年3月31日的返租费支付日期为2007年10月1日--2007年10月31日， 2008年4月1日--2008年9月30日的返租费支付日期为2008年4月1日--2008年4月30日，2008年10月1日--2009年3月31日的返租费支付日期为2008年10月1日--2008年10月31日，2009年4月1日--2009年9月30日的返租费支付日期为2009年4月1日--2009年4月30日，2009年10月1日--2010年3月31日的返租费支付日期为2010年10月1日--2010年10月31日，2010年4月1日--2010年9月30日的返租费支付日期为2010年4月1日--2010年4月30日。

上述合同签订后，孙占峰向河南百嘉和商业管理服务有限公司交付两间商铺，2008年1月29日、2008年7月15日，孙占峰先后从河南兆吉置业有限公司领取河南百嘉和商业管理服务有限公司支付的第一个合同年度上、下半年的返租费共计16 540元。2009年2月17日，孙占峰从河南兆吉置业有限公司领取河南百嘉和商业管理服务有限公司支付的第二个合同年度上的返租费9542元，2010年2月2日，孙占峰从河南兆吉置业有限公司领取河南百嘉和商业管理服务有限公司支付的第二个合同年度下半年的返租费分别9542.24元。

2010年11月22日，兆吉•新世界及尚全成（共同作为甲方）与孙占峰及孙来应（共同作为乙方）签订一份《房屋转让协议书》，协议约定：一、甲方自愿将自己位于新密市新城青屏大街西段世纪新村22号楼4单元9层东户面积为143.83㎡的房屋一套转让给乙方，乙方自愿接受，乙方将孙占峰在兆吉•新世界所有房款全部折合后，又再补给甲方80 000元。二、世纪新村房产开发商处办理房屋协议变更手续，由甲方自愿承担，乙方概不负责，但乙方必须配合。三、房管所办理世纪新村房屋一切手续，甲方自愿协助办理房屋前期相关手续（为网签合同和不动产发票），而所需费用契税、维修基金、天然气及有线电视初装费等办证费用由乙方承担，与甲方无关。……六、乙方孙占峰自愿将兆吉•新世界所有房款全部折合后变更为孙来应所有（上述协议内容全部为打印件）。尚全成在该协议主文与签名处之间另外手书备注：收到退商铺款为贰拾陆万元整，现金捌万元整。后孙来应持该协议于2010年12月10日在新密市房地产管理局办理新密房权证字第1001049491号房屋所有权证。

本院认为，孙占峰与河南百嘉和商业管理服务有限公司签订的《委托经营管理协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。孙占峰依据协议约定将其购买的两间商铺委托河南百嘉和商业管理服务有限公司经营，河南百嘉和商业管理服务有限公司应当按照协议约定支付孙占峰返租费。孙占峰与河南百嘉和商业管理服务有限公司签订委托经营管理协议后，河南百嘉和商业管理服务有限公司均未按照协议约定支付日期支付孙占峰返租费，但孙占峰均未对此提出异议，应视为双方认可返租费可延期给付；且河南百嘉和商业管理服务有限公司向孙占峰支付的系商铺托管收益,故河南百嘉和商业管理服务有限公司辩称孙占峰的起诉超过诉讼时效期间的理由不能成立，本院不予支持。

孙占峰对河南百嘉和商业管理服务有限公司已支付其第一个合同年度和第二个合同年度下半年的返租费无异议，本院予以确认。河南百嘉和商业管理服务有限公司提供的明细分类账足以证实其已支付孙占峰第二个合同年度上半年的返租费，孙占峰虽对此提出异议，但未能提供相反证据予以反驳，且其不能对此作出合理解释，孙占峰主张河南百嘉和商业管理服务有限公司未支付其第二个合同年度上半年的返租费9452元无事实根据，本院不予支持。

河南百嘉和商业管理服务有限公司提供的兆吉•新世界及尚全成（共同作为甲方）与孙占峰及孙来应（共同作为乙方）于2010年11月22日签订的房屋转让协议中约定将孙占峰所有的位于兆吉•新世界的两间商铺所有房款全部折合款为260 000元，并未约定第三个合同年度的返租费和维修基金已包含在上述商铺折合款260 000元中，故河南百嘉和商业管理服务有限公司辩称已支付孙占峰第三个合同年度的返租费和维修基金无事实根据，本院不予支持。河南百嘉和商业管理服务有限公司应依据协议约定支付孙占峰第三个合同年度的返租费21 268元。孙占峰在购买讼争两间商铺后又支付给河南兆吉置业有限公司的维修基金1756元，因河南百嘉和商业管理服务有限公司与河南兆吉置业有限公司属于两个独立法人，根据《中华人民共和国民法通则》相关规定，法人应该独立承担民事责任。孙占峰在本案中要求河南百嘉和商业管理服务有限公司支付其维修基金1756元，无事实根据及法律依据，本院不予支持。

河南百嘉和商业管理服务有限公司未依据双方签订委托经营管理协议约定支付孙占峰第三个合同年度的返租费，已构成违约，应当承担违约责任。按照《中华人民共和国合同法》相关规定，违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性，违约金的数额一般应与违约造成的损失相当，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。河南百嘉和商业管理服务有限公司主张双方约定的违约金过高，于法有据，本院依法对违约金作出调整。综合考虑孙占峰的实际损失、合同的履行情况、河南百嘉和商业管理服务有限公司的过错程度及孙占峰的预期利益等因素，本院酌情将违约金调整为6380元。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：

一、被告河南百嘉和商业管理服务有限公司应于本判决生效后十日内支付原告孙占峰第三个合同年度的返租费21 268元。

二、被告河南百嘉和商业管理服务有限公司应于本判决生效后十日内支付原告孙占峰违约金6380元。

三、驳回原告孙占峰的其他诉讼请求。

案件受理费973元，由原告孙占峰负担400元，由被告河南百嘉和商业管理服务有限公司负担573元。

如不服本判决，可在收到本判决之次日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审   判   长  范永慧

                                             审  判  员 李  强

                                             代理审判员  常晓亮

                                             二○一三年八月二十日

                                             书   记   员  王伟平