原告李杰诉被告朱云娄魁确认合同效力纠纷一案

原告李杰，男，1979年出生。

委托代理人李素英，河南凤苑律师事务所律师。

委托代理人李梅，女，1972年出生。

被告朱云，女，1982年出生。

被告娄魁，男，1985年出生，。

委托代理人赵金红、王超，河南弘勋律师事务所律师。

原告李杰诉被告朱云娄魁确认合同效力纠纷一案，本院于2012年12月18日受理后，依法组成合议庭，由审判员姬新志担任审判长，审判员窦玉巧、人民陪审员陈建设参加合议，于2013年2月4日公开开庭审理了此案。原告李杰的委托代理人李素英、李梅、被告娄魁委托代理人赵金红、王超到庭参加了诉讼，被告朱云经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李杰诉称：2012年3月2日原告与被告朱云签订一份房屋买卖协议，根据协议约定，原告以17万元的价格购买了被告朱云位于商丘市平原路与民主西路交叉口西南角金运小区6#楼7单5层西户房产，该处房产登记产权人为被告朱云，3月29日原告将购房款一次性支付给被告朱云，并协助原告在房产部门办理了房屋登记手续。2012年3月20日被告娄魁却以该房产是其与朱云的共同财产，朱云出卖该房产其不知情为由，申请人民法院依法查封了原告购买的上述房产，随后娄魁又强行搬入了原告房屋内居住，至今拒不搬出。综上，房屋产权以登记明示为准，该涉案房屋登记产权人为被告朱云，原告已尽到注意义务，故原告与被告朱云签订的房屋买卖协议合法有效，即使该房产是二被告的共同财产，原告也属于善意第三人，原告的合法权益，应受法律保护。请求法院依法确认原告与被告朱云于2012年3月2日签订的房屋买卖协议合法有效；判令被告娄魁搬出涉案房屋并向原告支付房屋使用费（自2012年3月30日按每月600元计算至实际搬出之日止）；并由被告承担诉讼费用。

被告娄魁辩称，本案争议房屋是二被告婚姻关系存续期间取得的房产，属于夫妻共同财产，双方享有平等所有权和处分权，根据相关法律规定，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效；娄魁已经事先在房管登记部门办理《异议登记申请书》进行明示（该房屋系双方共同财产,出售房屋需要双方到场签字同意）,因此本案中的买卖行为系无效民事行为,原告李杰在去房地产查证交易时应当明知以上异议。根据相关法律观点“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商,取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，本案中,被告朱云在卖房时并未与娄魁协商取得一致意见，且被告双方在法院提出离婚已经两年之久，原告作为一个成年人,在签订购房协议时,有完全的意思能力，对于一个外地成年女子出售房屋应当明知其有配偶.其难以有正当理由相信这一卖房行为系夫妻共同意思表示,且不符合善意取得的三个条件，主观善意仅是构成合同有效的条件之一,支付对价、并按照法律要求办理了登记,不动产善意取得始为发生，本案中，原告李杰基于对房产证记载事项的信赖而与被告朱云签订了房屋买卖合同,且支付了合理对价,但在过户登记完成之前发现朱云为无权处分人,且有被告娄魁《异议登记申请书》进行明示,若再要求继续履行合同,主观上就不再是善意的;又因过户登记客观上并未实际完成,该房屋至今仍登记在被告朱云名下，原告所述其已经办理了过户手续明显于事实不符，因此也不符合物权法关于不动产善意取得的主、客观要件,不具备善意取得的条件，故原告李杰不符合善意第三人的条件，因此，原告李杰的主张不能成立，被告娄魁反对卖房并主张协议无效有法律依据，涉案房屋买卖合同是无效合同,被告朱云应当将已收取的17万元返还给原告李杰,原告李杰无权再要求办理房产过户手续。

被告朱云未答辩。

本案争议焦点：原告与被告朱云签订的房屋买卖合同是否有效，原告行为是否构成善意取得，原告诉请有无事实和法律依据，应否予以支持。

原告李杰向本院提交的证据有：1房屋买卖协议一份，2、朱云出具的房款收据一份，3、契税完税证一份，4、房屋所有权登记收据一份。5、银行转账单一份。上述证据证明被告朱云将涉案房产以17万元的价格卖给原告，且为原告办理了产权过户登记手续。

被告娄魁向本院提交的证据有：1、结婚证明、房产证、水费通知单各一份，证明争议房产系两被告婚后共同财产。2、二被告离婚起诉状及朱云起诉状各一份。3、房产登记异议一份。证明自2011年4月12日两被告开始离婚，房屋至今由被告居住使用，且被告娄奎已提前在房管登记部门对房屋交易进行异议登记声明。4、(2012)商梁民初字第699号民事裁定书一份。5、协助执行通知书一份。6、送达回证一份。证明该争议房产在查封时且至今一直登记在共有人朱云名下，原告至今没有取得法定的产权登记。

被告朱云未提交证据。

经庭审质证，各方当事人对以下证据持有异议，根据双方质辩理由，本院分别作如下分析认定：被告娄魁对原告提交的证据1、2真实性有异议，对证据3、4真实性无异议，认为原告的证据不能证明涉案房产已过户到原告名下，因房管局登记档案显示该涉案房产仍登记在被告朱云名下；完税凭证只是地方税务机关征税的票据，并不影响房屋产权登记，应以房屋产权登记部门的登记为准；证据4不能代表涉案房屋已过户到原告名下，且该证据明确载明，该收据不作产权凭证。本院综合分析认为，原告提交的上述证据可以证明原告与被告朱云存在房屋买卖合同关系，并向被告朱云支付了购房款，原告虽缴纳了房屋所有权买卖契税，但涉案房屋所有权并未完成实际转移，被告娄魁异议理由正当，本院予以采纳。原告对被告娄魁提交的证据1中的结婚证明真实性无异议，认为与原告购买朱云的房产无关联，对该证据中的房屋产权证有异议，认为是复印件，未加盖房产部门印章，不能作为证据使用，且查询时间也不显示；水费通知单不能证明房屋的产权归属。原告对被告娄魁提交的证据2有异议，认为二被告离婚纠纷，原告不知情，也没有见过，且与原告购买房产无任何关系。原告对被告娄魁提交的证据3有异议，该申请受理时间是2012年3月29日，而被告朱云为原告办理产权过户登记手续时间也是2012年3月29日，在被告朱云为原告办理过户登记手续之前，被告娄魁并没有提出过异议，房产档案也无被告娄魁的异议登记备案，是合同双方办理相关手续之后，娄魁才将异议登记交到房产部门，故被告娄魁答辩说，原告知道其提出的异议不是事实。原告对被告娄魁提交的证据4、5、6无异议。本院综合分析认为，被告娄魁所提交证据可以证明二被告系合法夫妻关系，涉案房产系二被告夫妻共同财产，被告娄魁对涉案房屋买卖所提出异议日期与原告办理涉案房屋转让时间为同一日，原告主张已完成涉案房屋产权转让变更登记，不符合客观事实，故对被告娄魁的证明观点，本院予以采纳。

依据上述有效证据并结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：二被告系夫妻关系，位于商丘市梁园区平原路与民主西路交叉口西南角金运小区6#楼7单元五层西户房产系二被告夫妻共同财产，该房产登记产权人为被告朱云。2012年3月2日原告与被告朱云签订房屋买卖协议，被告朱云将该房产出卖给原告，房屋价款170000元。2012年3月29日原告将购房款170000元支付给被告朱云，并到房产交易部门办理了房屋转让登记，原告支付房屋所有权买卖契税3400元。同日，被告娄魁向房产交易部门提出了房屋异议登记，现原、被告因该房屋产权发生争议，形成纠纷。

另查明，本院于2012年3月8日受理了娄魁诉朱云离婚纠纷一案，并依据被告娄魁申请，于2012年3月30日冻结了该房产档案。

本院认为，涉案房产系二被告的夫妻共同财产，被告朱云在未获得被告娄魁同意授权的情况下与原告签订房屋买卖协议的行为系无权处分，原告虽支付了合理对价，并到房产交易部门办理了房屋转让登记，但涉案房产的产权转让尚未全部完成，不符合善意取得的构成条件，故对原告请求依法确认原告与被告朱云于2012年3月2日签订的房屋买卖协议合法有效，被告娄魁搬出涉案房屋并支付房屋使用费的诉请，依法不予支持。依照最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第八十九条、《中华人民共国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审委会研究决定，判决如下：

驳回原告李杰的诉讼请求。

一审案件受理费100元，由原告李杰承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉费，上诉于河南省商丘市中级人民法院。递交上诉状次日起七日内未足额交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。

                                             审  判  长  姬 新 志

                                             审  判  员  窦 玉 巧

                                             人民陪审员  陈 建 设

                                             二0一 三 年 七 月四日

                                             书  记  员  李    勇