周方与张振宇地役权纠纷一案一审民事判决书

原告 周方，女，24岁。

被告 张振宇，男，34岁。

被告 陈龙，男，30岁。

上列当事人因地役权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告张振宇、陈龙共同委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，二被告合伙开发羚锐集团27号楼，原告的住宅与其相邻，因二被告合伙开发的七层楼严重影响了原告的通风、采光，于是双方于2011年4月13日达成了一份赔偿《协议书》，协议主要内容为：由二被告自愿赔偿原告27号楼最西头一套商品房（130多㎡）及与羚锐相邻的一块空地（约20平方米，由二被告购买给原告方使用，如不能购买此块地，二被告愿出3万元对原告方作为补偿），协议签订后，被告不履行协议。故请求法院依法判令被告:1、给付商品房一套及3万元现金；2、承担违约责任，即给付两套商品房或与两套商品房等价的房屋价值；3、承担本案诉讼费。

被告辩称，（一） 《协议书》是二被告与王庆同签订的，王庆同是合同当事人，原告周方与二被告之间既无合同关系，也无法律关系，原告不是本案适格的当事人，其起诉二被告无法律依据，请求驳回原告周方对二被告的起诉；(二)二被告与王庆同签订的《协议书》属无效合同，其理由是：二被告所承建的房屋是张建生等人的房屋，在二被告建房期间，王庆同无理阻碍施工，二被告在万般无奈的情况下，与王庆同签订协议，但二被告不是该房屋及地块的产权人，但其在协议中却处分了该房屋及地块产权人的财产，据此，二被告的处分行为为无权处分，故其与王庆同之间签订的《协议书》应归于无效。综上，请求依法驳回原告对二被告的起诉。  

经审理查明，原告的房屋与二被告承建的楼房南北相邻，原告居北，二被告承建的楼房居南。2011年，二被告承建该楼房过程中，因其承建的楼房影响了原告住房的通风、采光，原、被告双方发生争议。同年4月13日，经协商，被告张振宇、陈龙作为甲方，原告代理人王庆同作为乙方签订《协议书》一份，协议约定：1、乙方有住宅一套，甲方现在乙方南侧建商品楼房出售，严重影响乙方住房的通风、采光；2、乙方愿将该住宅的通风、采光权永久性转让给甲方，让甲方建一幢七层商品楼房，甲方愿将其所建楼房的第三层（不含车库）最西头一套商品房（130多㎡）及与羚锐相邻的一块空地作为交换条件，无偿转让给乙方；3、该空地约20多平方米，由甲方购买给乙方使用，如不能购买，甲方愿出3万元给乙方作为补偿；4、协议生效后，任何一方若反悔，赔偿对方两套商品房（协议涉及）的市场价格。协议签订后，原告方依约将其住宅的通风、采光权转让给甲方，而二被告在上述楼房建成后，没有依约将该楼房第三层最西头的一套商品房转让给乙方，反而将该房转卖他人，也没有将与羚锐相邻的一块空地购买并转让给乙方。

另查，被告张振宇、陈龙承建的位于原告住宅南侧的七层商品房，在争议房屋的同城同区域范围内，该类小产权房的市场交易价格约13万元。

上述事实有书证、证人证言、当事人陈述等在卷佐证，本案事实清楚，证据确实、充分。

本院认为，地役权自地役权合同生效时设立。2011年4月13日，原、被告双方签订《协议书》，依据该《协议书》，原告作为供役地权利人负有永久性让渡其住宅通风、采光权的约定义务，同时享有获得一套“商品房”和一块空地的合同权利，二被告作为地役权人依约永久性享有对原告住宅的通风、采光权，同时负有向原告给付上述财产的合同义务。但由于二被告处分的上述财产在权利上归属于他人，其处分上述财产的行为构成无权处分，据此，原、被告之间签订的《协议书》属效力待定的合同，该合同在被相关权利人追认前应归于无效，为此，原、被告双方应依其过错承担缔约过失责任，从这一角度而言，二被告在与原告方签订《协议书》之时，明知自己所处分的财产是他人的财产，是自己无法向原告方兑现的财产，仍然在签订合同之时对上述财产作出处分，从而以缔约方式取得原告方住宅的通风、采光权，进而提高了自己承建楼房的利用空间和经济效能。据此，二被告在与原告方签订合同之时具有重大过失，应承担缔约过失责任。其给原告造成的经济损失应予赔偿。其赔偿原告经济损失的数额依法确认为16万元，具体，一套“商品房’的价值依据《中华人民共和国合同法》第61条即参照潢川县与上述楼房同区域小产权房的市场交易习惯酌定为13万元，一块空地的价值依合同约定为3万元。故原告请求依法判令二被告给付“商品房”一套及3万元现金的诉讼请求，因二被告无权对上述房屋作出处分，构成履行不能，本院依法变更为折价赔偿损失。二被告就其承包的上述工程属合伙关系，故其对上述债务（16万元）承担连带责任。原告请求二被告承担违约责任的诉讼请求因合同无效，本院依法驳回。诉讼中，被告辩称，《协议书》是二被告与王庆同签订的，王庆同是合同当事人，原告周方与二被告之间既无合同关系，也无法律关系，原告不是本案适格的当事人，其起诉二被告无法律依据，本院经审查认为，原告周方对《协议书》涉及的一套住宅享有合法产权，同时，原告早在2004年已口头委托王庆同对该房屋进行代管，据此，原告周方与王庆同之间在2004年已具有委托合同关系，依据该合同关系，原告周方可以概括委托王庆同处理一切事务，包括王庆同以自己的名义与他人签订合同，据此，王庆同作为原告房屋的财产代管人与二被告签订的《协议书》没有超出原告的委托范围，该《协议书》对原告具有拘束力，原告据此起诉二被告具有法律依据。故二被告以此为由主张驳回原告对二被告起诉的辩称理由不能成立，本院依法驳回。依照《中华人民共和国物权法》第156条、第158条、《中华人民共和国合同法》第51条、第56条、第58条、第61条、第397条、《中华人民共和国民法通则》第35条、第63条之规定，判决如下：

一、被告张振宇、陈龙应赔偿原告周方转让通风、采光权的经济损失16万元，此款限被告张振宇、陈龙于本判决生效后10日内付清；

二、被告张振宇、陈龙就上述债务承担连带责任；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费3500元，由被告张振宇、陈龙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

                                             审  判  长   吴  琪

                                             人民陪审员   蔡  涛

                                             人民陪审员   许学立

                                             二○一三年八月二十七日

                                             书  记 员   刘   斌