闫学军、黄桂兰诉被告谷新建、刘书莲房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告：闫学军，男，汉族，1950年6月20日出生。

原告：黄桂兰，女，汉族，1956年7月10日出生。

二原告委托代理人：朱杰，叶县司法局148法律服务所工作人员。

被告：谷新建，男，汉族，1949年2月12日出生。

被告：刘书莲（刘贵琳），女，汉族，1951年12月26日出生。

二被告委托代理人：王献民，河南盐都律师事务所律师。

原告闫学军、黄桂兰诉被告谷新建、刘书莲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫学军、黄桂兰及委托代理人朱杰，被告谷新建、刘书莲及委托代理人王献民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告闫学军、黄桂兰诉称：1990年12月1日原、被告双方自愿协商签订《房屋买卖协议》，约定被告谷新建、刘书莲自愿将其所有的房屋及院落以2.22万元卖给原告闫学军、黄桂兰所有，当即房钱两清。1995年5月11日被告刘书莲在叶县房地产产权产籍监理所办理了房屋所有权证（叶房私字第03786号），并将该证交给原告闫学军、黄桂兰。现因原告找被告办理过户手续，被告不予配合引起纠纷。原告认为，原、被告双方自愿签订《房屋买卖协议》，房款早已两清，被告应协助原告办理房屋过户手续。为此，请求法院依法判令原、被告双方于1990年12月1日签订的《房屋买卖协议》为有效合同，被告协助原告办理该房屋产权过户手续，本案诉讼费用由被告承担。

被告谷新建、刘书莲辩称：一、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。争议房屋所占宅基地的性质是集体土地，而非国有土地，根据《土地管理法》第63条之规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因此，在农村宅基地上所建房屋买卖合同违反了法律的强制性规定。根据《合同法》第52条之规定，违反法律强制性规定的合同无效，由此可见，我们与原告闫学军、黄桂兰签订的《房屋买卖协议》无效，不受法律保护。

二、原告闫学军、黄桂兰的户口不在昆阳镇西菜园村，不属于该集体经济组织成员，无权取得该集体经济组织范围内的宅基地使用权。争议房屋地处农村，根据《房屋登记办法》第87条之规定，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记即过户手续，故买卖虽完成，但若原告请求办理产权过户手续，房屋登记机构依法不予受理，其诉讼请求于法无据，无法办理产权过户，无法获得法律保护。

综上，我们与原告之间的房屋买卖行为无效，不受法律保护，且无法办理产权过户手续，原告的诉讼请求理由不足，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：一、原被告双方于1990年12月1日签订《房屋买房协议》，约定：被告将位于叶县城关镇西菜园村的自建房屋（平房，北屋四间，东屋一间）及院落（东西长13.3米，南北宽13.5米）以2.22万元卖给原告；付款方法为第一次付2.02万元，第二次等被告建房手续办齐后付清；被告手续办齐后交给原告保存，作为原告买房记据；从协议生效之日起，出现的一切征收费由原告承担，因宅基地引起的一切纠纷由被告负责。原告于协议签订前向被告交付押金200元，于协议签订当天即1990年12月1日交付房款20000元，又于1995年6月12日支付剩余房款2000元及办证款40元。另于1996年9月24日向昆阳镇财政所缴纳买房税1200元，滞纳金288元。

二、原告闫学年户籍所在地为河南省叶县常村乡常村1号，原告黄桂兰户籍所在地为河南省叶县昆阳镇南关自由路600号。争议房屋于1995年5月11日取得房屋所有权证，证号：叶房私字第03786号，所有权人：刘书莲，所有权性质：私产。

三、本院依法调取《平顶山私有房屋所有权登记申请书》，显示“使用国有土地面积：174.88平方米”，“批示：确权准予发证。”

以上事实有当事人陈述、房屋买房协议、收条、平顶山私有房屋所有权登记申请书、房产证及相关证据予以支持。

本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。本案中原告闫学军、黄桂兰与被告谷新建、刘书莲双方签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，协议明确约定双方的权利义务，为有效合同。另，本院依法调取了《平顶山私有房屋所有权登记申请书》，该申请书显示“使用国有土地面积：174.88平方米”、“确权准予发证”，《房屋所有权证》（叶房私字第03786号）亦显示“所有权性质：私产”，由此可认定，该土地性质为国有土地，房屋为私人所有，所有权人有权自由处分。现原告闫学军、黄桂兰已按照协议约定向被告谷新建、刘书莲交付全部购房款，被告谷新建、刘书莲理应协助其办理过户手续。被告谷新建、刘书莲主张争议房屋所占宅基地的性质是集体土地而非国有土地，不能转让给本集体经济组织以外的人，依法不能办理过户，双方签订的《房屋买卖协议》为无效合同的抗辩理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《房屋登记办法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告闫学军、黄桂兰与被告谷新建、刘书莲于1990年12月1日签订的《房屋买卖协议》为有效合同。

二、被告谷新建、刘书莲于本判决生效之日起十五日内协助原告闫学军、黄桂兰办理房屋（房产证号：叶房私字第03786号）产权过户手续。    

案件受理费355元，由被告谷新建、刘书莲承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。  

                                             审  判  长      李素丽

                                             审  判  员      刘  强

                                             代理审判员      曹俊英

                                             二〇一三年七月二十九日

                                             书  记  员      王  垒