原告河南商都古玩艺术品投资有限公司诉被告张芳房屋租赁合同纠纷一案

原告河南商都古玩艺术品投资有限公司，住所地郑州市商都路5号。

法定代表人孙大瑞，总经理。

委托代理人郭海波，河南福晟置业有限公司职员。

委托代理人周芳芳，女，汉族，1986年7月16日出生。

被告张芳，女，汉族，1983年1月25日出生。

原告河南商都古玩艺术品投资有限公司诉被告张芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南商都古玩艺术品投资有限公司委托代理人郭海波、周芳芳到庭参加诉讼，被告张芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称：2010年10月10日，原告与刘凯就位于郑州市郑东新区商务内环与商务外环之间，自商务东五街至九如路的CBD中原文化街三区一层编号为094、095的店铺（共2间，总面积为102.37平方米）签订了《中原文化步行街商业店面租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。2011年6月24日经原告同意，刘凯将上述商铺转租给被告张芳。被告张芳在承租商铺期间，不按照《租赁合同》约定向原告支付商铺租金，物业费。2012年9月28日，原告以邮寄方式通知被告解除合同。被告共拖欠自2012年4月29日至原告通知解除合同之日商铺租金12 796元，物业费5733元，依《租赁合同》应承担的违约金8707元。原告通知解除租赁合同后，被告未撤离仍使用商铺至起诉之日应承担的商铺租金20 474元，物业费1433元。原告多次通知被告支付上述费用，但被告置若罔闻，故诉至本院。请求依法判令被告立即撤出租赁场所，并支付自欠费之日至起诉之日所欠的租金、物业管理费、违约金共计49 143元。

被告未答辩。

原告为支持其诉讼请求提供的证据有：第一组证据，宏信（郑州）置业有限公司于2012年11月23日出具的《证明》，证明原告已取得合法授权，有权对外租赁该商铺，并和承租人签订租赁合同，有权依照《租赁合同》的约定收取租金、物业管理费。第二组证据，1、原告与刘凯签订的《中原文化步行街商业店面租赁合同》；2、刘凯将合同约定的商铺转租给被告的《商铺转让审批表》；3、商铺租赁交接单，证明《租赁合同》的权利义务转让，被告张芳作为租赁商铺的承租方，应当按照约定向原告支付有关费用并履行各项义务。第三组证据，催款、9月28日解除合同通知EMS邮件详情单。证明被告未按照合同履行缴纳租金、物业管理费义务，已严重违约，原、被告之间的租赁合同解除。第四组证据，欠费计算方法。证明被告应当向原告支付费用的标准及数额。

鉴于被告未到庭应诉，本院对原告提交的证明材料进行了审查，综合上述证据与案件事实的关联程度、各证据间的联系及证据本身的真实性及合法性等方面判断，本院对原告提交的证据作如下认定：

第一、二组证据，客观、真实、且与本案具有关联性，本院予以采信。第三组证据，因显示已签收，该事实本院予以采信。对第四组证据欠费计算方法，原告单方制作，不具有证据的客观性，本院不予采信。

根据原、被告双方举证、质证及庭审查证，本庭确认事实如下：

2010年10月10日，原告与刘凯签订了《中原文化步行街商业店面租赁合同》（合同编号为：HXZZ20101010-3013）一份，合同约定刘凯承租位于郑州市郑东新区商务内环与商务外环之间，自商务东五街至九如路的CBD中原文化街三区一层编号为094、095的店铺（共2间，总面积为102.37平方米）。合同中就租金、物业管理费及违约金均作出明确约定。2011年6月24日经原告同意，刘凯将上述商铺（合同编号为：HXZZ20101010-3013）转租给被告张芳。后被告张芳在承租商铺期间，未按照《租赁合同》约定向原告支付商铺租金及物业费。2012年9月28日，原告以邮寄方式通知被告解除合同。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益、承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，原告与刘凯签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力予以认定，双方均应按照合同的内容履行自己的义务。2011年6月30日，经原告同意，刘凯将店铺转让给被告张芳，且刘凯与张芳签订了《商铺转让申请登记表》及《天下收藏文化街三区商铺租赁交接单》。经查，该登记表与交接单上载明的合同编号为HXZZ20101010-3013。故刘凯已将原《租赁合同》中的权利义务转让给被告张芳。综上，原、被告之间已经形成合法的租赁合同关系。因被告仅支付租金至2012年4月29日，故被告的行为已经构成违约。因原告于2012年9月28日以邮寄方式通知被告解除合同，且被告已签收，但其未在法定期间提出异议的，视为原、被告签订的合同已经解除。原告请求被告支付自欠费之日即2012年4月30日至2012年11月23日期间拖欠的商铺租金23 033元、物业管理费7166元，与法有据，本院予以支持。2012年11月23日以后至实际搬离租金按每平方50元，物业按每平方7元计算。

因被告违约，应当向原告支付违约金。违约金具有补偿性及惩罚性的双重特性，以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，且原告的租金利益已得到了全部保护，本院酌定其违约金10 000元。鉴于被告张芳未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告张芳于本判决生效之日起十日内搬离租赁场所（即位于郑州市郑东新区商务内环与商务外环之间，自商务东五街至九如路的CBD中原文化街三区一层编号为094、095的店铺），并交还给河南商都古玩艺术品投资有限公司。

二、被告张芳向原告河南商都古玩艺术品投资有限公司支付自二〇一二年四月三十日至二〇一二年十一月二十三日的商铺租金二万三千零三十三元、物业费七千一百六十六元、违约金一万元，于本判决生效后十日内付清（二〇一二年十一月二十三日以后至实际搬离租金按每平方五十元，物业按每平方七元计算）。

三、驳回原告河南商都古玩艺术品投资有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费一千零八十六元七角，由被告张芳承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  刘冰泉

                                             审  判  员  王  晓

                                             人民陪审员  魏林露

                                             二○一三年七月三十一日

                                             书  记  员  张春月