原告河南商都古玩艺术品投资有限公司诉被告刘安振租赁合同纠纷一案

原告河南商都古玩艺术品投资有限公司，住所地河南省郑州市商都路5号。

法定代表人孙大瑞，该公司总经理。

委托代理人郭海波，该河南福晟置业有限公司职员。

委托代理人周芳芳，女，汉族，1986年7月16日出生。

被告刘安振，男 ，1953年7月20 日出生，汉族。

原告河南商都古玩艺术品投资有限公司诉被告刘安振租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南商都古玩艺术品投资有限公司委托代理人郭海波、周芳芳到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告河南商都古玩艺术品投资有限公司诉称：2010年10月27日，原、被告就位于河南省郑州市郑东新区商务内环与商务外环之间，自商务东五街至九如路的CBD中原文化街三区一层（现更名为CBD天下收藏文化街）编号为 084、085、093的店铺签订了《中原文化步行街商业店面租赁合同》（以下简称《租赁合同》），其中093号店铺被告未按合同约定缴费，面积为50.47㎡，租期3年，自2011年10月30日起至2014年10月29日，租金标准 50元/㎡/月，被告应每6个月向原告支付一次租金；物业管理费7元/㎡/月，每季度缴纳一次，采用预付方式；被告逾期支付租金、物业管理费及其他费用，每逾期一日，应向原告方支付应付未付款项的3‰作为违约金。合同第十条约定，被告未能支付租金、物业管理费或其他费用，包括利息和违约金，原告有权单方解除合同，并有权要求被告在10日内清空并撤离租赁场所。合同解除后，被告未按照约定的时间撤离租赁场所的，按照解除合同前最后一个月租金的200%的标准向甲方支付租金，不足一个月的按照一个月计算。自2012年1月30日至起诉之日，被告一直未按照合同约定缴费，已经构成根本违约。被告应当向原告支付自2012年4月30日至原告通知合同解除之日即2012年9月29日的租金共计6309元，违约金2896元。自2012年1月30日至原告通知合同解除之日即2012年9月29日的物业费2826元，违约金1398元。另外被告还应当向原告支付自原告通知合同解除之日起至起诉之日止的租金10 094元，物业管理费707元。经原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令被告立即撤出租赁场所，支付自欠费之日至原告通知合同解除之日，所欠的租金 6309元，违约金 2896元，物业管理费2826元，违约金1398元，以上小计13 429元；支付自原告通知合同解除之日起至起诉之日止租金10 094元，物业管理费707元，以上小计10 801元，以上暂共计为24 230元，此后继续计算至实际撤出租赁场所之日，并请求判令被告承担本案诉讼费用。

被告刘安振未答辩。

原告为支持其诉讼请求提交的证据有：1、宏信（郑州）置业有限公司于2012年11月23日出具的《证明》一份，证明原告已经取得合法授权，有权对外租赁该商铺，并和承租人签订租赁合同，有依照租赁合同约定收取租金、物业管理费的权利。2、原告与被告签订的《租赁合同》一份。3、商铺租赁交接单一份，两份证据证明被告作为租赁房屋的承租方，应当按照该租赁合同的约定向原告支付有关费用并履行各项义务。4、大河网、大河收藏、经济视点报、360综合搜索关于天下收藏文化街三区开业的报道各一份，证明原、被告租赁合同的实际租赁期限起始日和原告计算被告应当缴纳租金和物业管理费的起始日期实际为商场实际开业日。5、催款、9月28日解除合同通知EMS邮件详情单各一份，证明因原告未能按照合同履行缴纳租金、物业管理费义务，已经严重违约，原、被告之间的租赁合同已经解除。6、欠费计算方法，证明被告应当向原告支付费用计费周期、标准及欠费数额。

鉴于被告未到庭应诉，本院对原告提交的证明材料进行了审查，综合上述证据与案件事实的关联程度、各证据间的联系及证据本身的真实性及合法性等方面判断，本院确认如下事实：

2010年10月27日原、被告签订《租赁合同》，原告将位于郑东新区商务内环与商务外环之间，自商务东五街至九如路的CBD中原文化街三区一层编号为 084、085、093的出租给被告使用，租期3年，自2011年10月30日起至2014年10月29日，租金标准 50元/㎡/月，被告每6个月向原告支付一次租金；物业管理费7元/㎡/月，每季度缴纳一次，采用预付方式；被告逾期支付租金、物业管理费及其他费用，每逾期一日，应向原告方支付应付未付款项的3‰作为违约金。

原、被告所签订的《租赁合同》第十条约定，被告未能支付租金、物业管理费或其他费用，包括利息和违约金的，原告有权单方解除合同，并有权要求被告在10日内清空并撤离租赁场所。以下情况将视为违约：被告未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业管理费或其他费用，且未能在30天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金；如有上述违约情况发生，被告将丧失《租赁合同》中规定的所有权利，并有权要求被告在十天内清空并撤出租赁场所，有权没收履约保证金并依本合同向被告追索其他赔偿。《租赁合同》第三条第3.6款约定，合同解除后，被告未按照约定的时间撤离租赁场所的，按照解除合同前最后一个月租金的200%的标准向甲方支付租金，不足一个月的按照一个月计算。

原告提交的河南商都古玩艺术品投资有限公司在大河网、大河收藏、经济视点报、360综合搜索关于天下收藏文化街三区开业的报道各一份，载明天下收藏文化街三区开业已经于2011年10月30日开业，结合合同约定及有关证据佐证，证明原、被告租赁合同的实际租赁期限起始日和原告计算被告应当缴纳租金和物业管理费的起始日期为商场实际开业日。

依照《租赁合同》约定，2012年4月30日被告应向原告支付租金，经原告多次催要租金和物业管理费未果的情况下，于2012年9月28日向被告发出解除合同通知EMS邮件一份。被告自2012年4月30日至2012年11月23日拖欠商铺租金11 356元、物业费3533元（2012年11月23日以后至实际搬离商铺租金按每平方五十元计算，物业费按每平方七元计算）。

本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违背法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已按合同约定将租赁房屋交付给被告使用，且CBD天下收藏文化街三区已经于2011年10月30日开业经营，被告却仅支付租金至2012年4月29日。被告于2012年4月30日未按时交纳租金，已构成合同的违约行为，应承担相应的违约责任。另根据双方合同约定，被告的违约行为已经达到符合合同约定的解除条件，原告有权单方解除合同，原告多次催促被告缴纳租金、物业管理费无果的情况下，于2012年9月28日向被告发出解除合同通知EMS邮件一份，该解除合同通知自被告签收时生效。故原告要求被告支付自2011年4月30日至2012年11月23日所欠的租金11 356元和物业费3533元，本院予以支持。对原告主张的违约金部分，因违约金具有补偿性及惩罚性的双重特性，以原告实际损失为基础、兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，且原告的租金利益已得到了全部保护，本院酌定其违约金5000元。鉴于被告刘安振未到庭，视为其对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告刘安振于本判决生效之日起十日内搬离租赁场所（即位于郑州市郑东新区商务内环与商务外环之间，自商务东五街至九如路的CBD中原文化街三区一层编号为084、085、093的店铺），并交还给河南商都古玩艺术品投资有限公司。

二、被告刘安振于本判决生效后十日内支付原告自二〇一二年四月三十日至二〇一二年十一月二十三日商铺租金一万一千三百五十六元、物业费三千五百三十三元、违约金五千元，于本判决生效后十日内付清（二〇一二年十一月二十三日以后至实际搬离商铺租金按每平方五十元计算，物业费按每平方七元计算）。

三、驳回原告河南商都古玩艺术品投资有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费四百零五元七角五分，由被告刘安振负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。且于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  刘冰泉

                                             审  判  员  王  晓

                                             人民陪审员  魏林露

                                             二○一三年八月五日

                                             书  记  员  张春月