上诉人李金喜因与被上诉人焦作恒基置业有限公司（以下简称：恒基公司）买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）李金喜，男。

委托代理人成群星。

委托代理人杨同运。

被上诉人（原审被告）焦作恒基置业有限公司。法定代表人王礼福，董事长。

委托代理人宫红敏、该公司职工。

委托代理人张保根，该公司职工。

上诉人李金喜因与被上诉人焦作恒基置业有限公司（以下简称：恒基公司）买卖合同纠纷一案，原审原告李金喜于2012年3月22日向山阳区人民法院提起诉讼，请求判决被告支付逾期交房的违约金，违约金的数额增加到2000元/月（自2011年1月1日计算至2012年7月18日）并承担诉讼费用。山阳区人民法院于2012年10月20日作出（2012）山民初字第203号民事判决。李金喜不服，向本院提起上诉。本院受理后，于2012年12月4日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李金喜的委托代理人成群星，被上诉人的委托代理人宫红敏、张保根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2009年12月18日，原告李金喜作为买受人与出卖人被告恒基公司签订了商品房买卖合同。原告李金喜购买了18层6号房，该商品房的用途为住宅，层高3米，建筑层数地上23层，地下1层。该商品房建筑面积共97．78平方米。按建筑面积计算商品房的价款，该商品房单价为人民币每平方米3338元，总金额为人民币326390元。2009年11月29日原告支付定金10000元，2009年12月15日支付房款90000元，2009年12月18日支付房款6390元，余款220000元以银行按揭方式付清。合同中第七条规定买受人逾期付款的违约责任：1、逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过1 5天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之一向出卖人支付违约金……第八条交付期限，出卖人应当在2010年l2月31日前，将商品房交付买受人使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任，除特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按银行同期活期存款利率计息支付买受人。附件四合同补充协议第二条，以按揭方式购房者，买受人在合同签订后五日内到银行办理完所有按揭贷款手续，如逾期，买受人每日按未交房款的万分之二承担违约金。第七条，该房产的交付日期出卖人将在焦作日报上公布，交付日期以焦作日报上公布的时间为准。买受人须在出卖人发出交付通知之日起十日内办理交接手续、付清相关费用、签订物业管理协议后领取钥匙……合同签订后，原告按约将前三批款付与被告。原告2010年2月7日向被告缴纳176元的抵押费用，2010年3月15日以按揭形式支付房款220000元。被告2011年1 0月1日在焦作日报上刊登交房公告，告知业主2011年10月8日交付恒基花园高层商住楼房产。2012年7月19日，原、被告办理了交房手续，被告实际逾期交房280天。双方因被告延迟交房产生的违约金协商无果，原告诉至本院。

原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同以及补充协议，是双方真实意思表示，合法有效，均应按合同履行各自的义务。被告未按约定的日期将房屋交予原告，属于违约，应按合同约定的方式，按逾期交房天数支付原告违约金。但原告要求将逾期交房违约金增加至2000元／月，及将违约金计算至2012年7月18日，无事实和法律依据，本院不予支持。被告在诉讼中提出原告逾期交付房款，也应承担违约责任的抗辩理由，与其是否能够按期交房无关，也未在本案中提出反诉，故本院在本案中不予处理，被告可以另行主张权利。

原审法院判决：一、被告焦作恒基置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告李金喜逾期交房违约金(自2011年1月1日至2011年10月8日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算)；二、驳回原告李金喜的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由原告李金喜承担200元，被告焦作恒基置业有限公司承担50元。

李金喜上诉称，恒基公司逾期交房，致使上诉人不能如期居住或出租，可以获得的利益无法获得，因而造成损失是客观存在的，且合同约定的违约金(同期活期存款利息)明显低于上诉人的损失。上诉人依据《合同法》第114条第2款之规定要求法院对违约金予以增加，完全符合法律规定。逾期交房的损失应依据《合同法》第113条第1款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。鉴于以上情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1 7条第2款规定：合同中未约定损失计算方法的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算。上诉人在原审提交了房屋租赁合同，证明房屋同地段的租金为1800元／月，并申请对该房产的租金进行评估。况且，上诉人在此期间还需支付银行该房款的贷款利息。综上，上诉人认为依照《合同法》第114条第2款之规定，应按该房产的租金标准或银行按揭的贷款利息计算损失，并按照损失额超过合同约定违约金的部分并予以增加。另外，原审法院认定被上诉人于2011年1 0月8日交房是错误的。被上诉人主张以公布日期为交房日期，违反了我国法律的禁止性规定，即开发商在交付房屋时，房屋须达到相关验收机构的要求，并取得住宅质量保证书。而被上诉人在公告交房时并未经主管部门验收，也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，即尚不具备交房的强制性条件， 被上诉人的交房公告至始至终无效，上诉人拒绝接房并无不当。被上诉人的逾期交房时间应从2011年1月1日计算至实际交接之日，即2012年7月18日。请求撤销原判，依法判令被上诉人按照超过约定违约金的损失额立即支付逾期交房违约金，即违约金数额增加至2 000元／月(自2011年1月1日计算至2012年7月18日)。

恒基公司辩称，恒基公司同意按合同约定支付违约金，对上诉人的上诉状内容不认可，请求驳回上诉。

根据上诉人李金喜与被上诉人恒基公司的诉辩意见，本院确定案件争议焦点是：恒基公司逾期交房的违约金应如何计算。

围绕该争议焦点，上诉人李金喜主张，应从2011年1月1日计算至2012年7月18日实际交房日，按《合同法》第114条规定计算，最高院的相关条例也有规定，合同中未约定损失计算方法的，按照逾期交付使用期间有关部门公布或有资格的房地产评估机构评定同地段同类房屋租金标准计算。损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，上诉人的损失远远大于银行同期存款利率。关于交房问题，《住宅质量保证书》是必备的交房条件。被上诉人对该焦点主张，双方签订的合同是双方真实意思表示，也是双方认可的，应按合同约定计算。合同约定按银行同期活期存款利率计算，计算日期在合同补充协议第7条有明确规定，交房是在2011年10月8日，被上诉人延迟交房的违约金也一分不差交给了上诉人，被上诉人符合交房条件。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》不是唯一的交房条件，上诉人请求超出合同约定范围，请求驳回上诉。

经审理，二审查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。

本院认为，本案系对违约金是否能够予以干预。根据合同自由原则，本案双方在购房合同中约定了逾期交房违约金，并不违反法律规定。购房合同不违反法律规定时，本院一般不予干涉，而是尊重本案双方当事人的约定。但是，李金喜向本院提出请求调高违约金，本案关键在于违约金是否能够调高，是否应当予以干预。根据合同法第114条第2款规定的“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”根据该规定，降低或增加的标准是实际损失。李金喜申请对该房产的租金进行评估及要求按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算，并向本院提供租赁合同一份。从该合同看是否实际履行，是否有实际损失无证据证实，也无其他证据相印证。故李金喜要求本院对违约金予以增加，本院不予支持。按照双方签订的补充合同规定交付房产日期以焦作日报上公布的时间为准。恒基公司在焦作日报登报公告2011年10月8日交付房产，符合补充合同的约定。双方应按补充合同履行义务。双方直到2012年7月18日办理了房屋交接手续，被上诉人恒基公司将房屋交给了上诉人，上诉人实际接收了该房屋。上诉人称恒基公司在公告交房时未经主管部门验收，也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，尚不具备交房的强制性条件， 交房公告至始至终无效的理由不足。综上，原审认定事实清楚，判决正确。上诉人李金喜上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费250元，由上诉人李金喜承担。

本判决为终审判决。

                                             审判长   李玉香

                                             审判员   毛富中

                                             审判员   司园春

                                             二○一三年四月二十二日

                                             书记员   于俊杰