上诉人李培珍因与被上诉人荥阳市豫龙镇罗垌村村民委员会（以下简称罗垌村委）租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告、反诉原告）李培珍，女，1960年5月5日生，汉族。

委托代理人李平安，男，1959年9月20日生，汉族，系李培珍之夫。

被上诉人（原审原告、反诉被告）荥阳市豫龙镇罗垌村村民委员会。

法定代表人：蒋可,村委主任。

委托代理人王宪伟，河南髙基律师事务所法律工作者。

上诉人李培珍因与被上诉人荥阳市豫龙镇罗垌村村民委员会（以下简称罗垌村委）租赁合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2012）荥城民初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李培珍及其委托代理人李平安，被上诉人罗垌村委委托代理人王宪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2008年12月15日，作为甲方的罗垌村委与作为乙方的李培珍签订租赁协议一份，约定李培珍租赁罗垌村委原村办小学场地及房屋筹办企业使用。该协议第二条为租期五年，每年租金31000元；第三条为租金支付办法：2008年12月20日乙方支付给甲方31000元人民币，作为2009年的租金，以后每年的12月30日前乙方支付给甲方31000元人民币作为第二年的租金，依此类推；第七条为甲方保证乙方水电的正常使用（电费由乙方按照国家有关部门的规定支付，每年乙方向甲方交纳水费叁仟元）；第十三条为违约责任：在租赁期内若一方违约，违约方向守约方依法承担赔偿责任。协议签订后，李培珍向罗垌村委支付了2009年、2010年2011年的租金。李培珍2011年12月30日前未向罗垌村委预付2012年的租金，罗垌村委、李培珍发生矛盾。2012年1月20日罗垌村委派人将李培珍租赁场地的大门锁住，并要求李培珍赔偿损失，双方发生纠纷。

原审认为：罗垌村委、李培珍2008年12月15日签订的租赁协议系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律规定，为合法、有效的协议。合同签订后，李培珍未按约支付2012年的租金，违反合同约定的主要义务，属根本违约，且李培珍至今未向罗垌村委预付2012年租金，亦未将租金提存，故罗垌村委要求与李培珍解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。李培珍称其未能按约支付罗垌村委租金是因其遭遇车祸，不属不可抗力的事由，故其辩解理由不能成立。李培珍称锁门时间是2012年1月14日，罗垌村委称是2012年1月20日，因双方均没有提供充分证据证明，故锁门时间按2012年1月20日予以认定。罗垌村委要求李培珍赔偿经济损失10000元，未提供证据证明，且罗垌村委不能说明损失的计算方法，对此不予支持。李培珍系先履行合同义务的一方，应先履行合同义务，罗垌村委作为后履行合同义务的一方，在李培珍未预付2012年租金的情况下，有权采取措施拒绝履行合同义务，故李培珍的反诉请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第（四）项、第一百零一条之规定，该院判决：一、解除罗垌村委与李培珍2008年12月15日签订的租赁协议；二、李培珍于本判决生效之日起三十日内将其租赁罗垌村委所属村办小学大院及房屋内的李培珍所有物品搬出，并拆除李培珍所建的附属物；三、驳回罗垌村委的其他诉讼请求；四、驳回李培珍的反诉请求。受理费100元，反诉费50元，共计150元，由李培珍、罗垌村委各负担75元。

李培珍不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、李培珍因见义勇为车祸住院导致未能按时支付租金，应当属于不可抗力。原审法院认定不清；2、李培珍未按时支付租金不属于“根本违约”。李培珍在医院治疗期间已口头委托其丈夫找到时任村党支部书记言明原因，书记答应可以迟延支付2012年租金，然春节后，李培珍找到村委办公室缴纳2012年租金时，罗垌村委会计称“主任有交代，按原承包款31000/年补收”（见录音）;三、罗垌村委落锁原因为他们单方面要求增加租金（拟将元31000元/年增至48000元/年，不含水电费）。请求法院撤销原判，重新改判。

罗垌村委答辩称：原审判决认定事实清楚，判决正确。李培珍上诉理由证据不能成立，请求二审法院，驳回李培珍的上诉，维持一审判决。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为：罗垌村委与李培珍签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，符合有关法律规定，合同有效，受法律保护。由于李培珍未按合同约定支付租金，已构成违约。现罗垌村委要求与李培珍解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。李培珍上诉理由。不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元，由李培珍负担。

本判决为终审判决。

                                              审判长 岳修文

                                              审判员 崔凤茹

                                              审判员 闫天文

                                             二〇一三年八月五日

                                               书记员 解鹏飞