上诉人高军红与被上诉人郑州市第五十七中学（以下简称五十七中）及被上诉人张宇兵、张晓菊房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告）高军红，女，1969年1月3日出生，汉族。

委托代理人张习卫，男， 1970年4月12日出生，汉族，与上诉人高军红系夫妻关系。

被上诉人（原审原告）郑州市第五十七中学。

法定代表人吕寻琛，该学校校长。

委托代理人刘宏元，河南规范律师事务所律师。

委托代理人张凤敏，河南规范律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）张宇兵，男，1966年3月1日出生，土家族。

被上诉人（原审被告）张晓菊，女，1968年11月4日出生，汉族，。

上诉人高军红因与被上诉人郑州市第五十七中学（以下简称五十七中）及被上诉人张宇兵、张晓菊房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2012）二七民二初字第1208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高军红及其委托代理人张习卫，被上诉人五十七中的委托代理人张凤敏到庭参加诉讼。被上诉人张宇兵、张晓菊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2005年4月1日，五十七中与张宇兵签订了《租房协议书》一份，甲方为五十七中，乙方为张宇兵，约定：五十七中自愿将位于郑州市二七区兴华北街的房屋一间租给张宇兵使用，月租金1050元，租赁期限自2005年4月1日至2006年3月31日止。首次租金在合同生效后五日内交付给五十七中，以后租金每半年结算一次，即每年元月五日和七月五日前交纳；在租赁期间张宇兵不得以任何理由将房屋转租，不得私自改变房屋结构；张宇兵在租赁期限届满时如需继续承租上述房地产，应提前一个月与五十七中协商，双方另行签订契约；如因城建改造、学校规划改造，五十七中有权提前解除合同，所造成的损失五十七中概不负责。合同签订后，五十七中与张宇兵一直如约履行合同。2006年3月31日合同到期后，五十七中与张宇兵没有续签合同，但一直依约履行，由张宇兵向五十七中支付房租，但上述房屋实际使用人为高军红。2012年1月6日，五十七中向各商户发出通知，内容为：因学校发展需要，将对教学楼一楼房屋收回进行改造整修，请各商户于2012年4月30日前全部搬出。高军红在收到通知后，拒不搬出租赁房屋，故五十七中请求判令：一、解除五十七中与张宇兵签订的租赁合同；二、张宇兵支付所欠租金3900元，并承担起诉后至判决下达之日止的房屋租金；三、张宇兵归还房屋并腾空房屋；四、本案的诉讼费用由张宇兵承担。

另查明：1、张宇兵与张晓菊系夫妻关系。2、五十七中与张宇兵之间的房屋租金已由每月1050元变更为每月1300元。

原审法院认为：五十七中与张宇兵签订的《租房协议书》系其意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。五十七中与张宇兵双方应全面履行各自的义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”、第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，五十七中与张宇兵签订的租赁合同于2006年3月31日期限届满后，双方并未续签书面的租赁合同，由高军红继续使用承租房屋，并由张宇兵依约向五十七中支付租金，且五十七中未提出异议，原租赁合同继续有效。但五十七中已于2012年1月6日向高军红发出了解除合同的通知，且是在合理期限之内提出，五十七中要求解除合同并交还房屋的诉请，于法有据，该院予以支持。对五十七中要求张宇兵支付自2012年4月1日起至高军红实际搬离房屋之日止的租金，因高军红实际使用承租房屋，故该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院判决:一、解除郑州市第五十七中学与张宇兵的租赁房屋合同；二、张宇兵、张晓菊、高军红于本判决生效之日起十日内向郑州市第五十七中学支付自2012年4月1日起至实际搬离租赁房屋之日止的租金，每月按1300元计算；三、张宇兵、张晓菊、高军红于本判决生效之日起十日内将位于郑州市二七区兴华北街10号的房屋交还郑州市第五十七中学。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由张宇兵、张晓菊、高军红承担。

宣判后，高军红不服原审法院判决，向本院上诉称：一、一审法院认定事实错误。张宇兵与张晓菊是夫妻关系，本案竟认定是张宇兵将房屋转租给了张晓菊。二、一审法院仅仅查明了高军红的合同到期，就草率作出了判决，而没有对整个案情给予掌握，本案中共计12间出租房，为什么五十七中单单将高军红的合同解除，而置其余11间出租房不管不顾，却继续续签合同。因此，高军红请求二审法院撤销原审判决，依法改判双方继续履行租赁合同或将本案发回重审，并由五十七中承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人五十七中答辩称：五十七中与张宇兵之间的租赁合同早已到期，与高军红之间没有约定租赁期间，五十七中有权解除合同。而其他承租户的房屋是否收回与本案无关，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人张宇兵、张晓菊未作答辩。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。五十七中是讼争房屋的产权人，其有依法自由处分该房产的权利。因高军红作为承租人与五十七中之间未就房屋租赁约定租赁期间，故五十七中可以随时解除合同，且五十七中已于合理期限之前通知高军红解除租赁关系，因此五十七中的行为依法应视为合法有效之行为，高军红要求继续履行租赁合同的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张宇兵、张晓菊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、一百七十四条之规定，判决如下：  

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元，由高军红负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  王华伟

                                             审  判  员  曾小潭

                                             审  判  员  马  莉

                                             二○一三年九月十三日

                                             书  记  员  李  勍