原告牛彦勋诉被告河南三得利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案

原告牛彦勋，男，1975年10月10日出生，汉族。

委托代理人宋天星，河南前行律师事务所律师。

被告河南三得利房地产开发有限公司，组织机构代码77087297-2。

法定代表人王改正，系该公司董事长。

委托代理人郭伟奇，男，1965年1月4日出生，系该公司职工。

委托代理人李国胜，男，1971年12月28日出生，系该公司职工。

原告牛彦勋诉被告河南三得利房地产开发有限公司（以下简称三得利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年3月5日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月25日公开开庭进行了审理。原告牛彦勋及其委托代理人宋天星，被告三得利公司的委托代理人郭伟奇、李国胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

牛彦勋诉称， 2011年1月份，牛彦勋在宝丰县为民路北段东侧玉带河南岸购买三得利公司开发的商品房一套，并签订商品房买卖合同一份，合同第八条约定该商品房经验收合格，于2012年6月30日前交房，第十一条约定交房时向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接。在双方约定的交房日期逾期后，牛彦勋多次要求三得利公司交房并出具相关证明文件，但三得利公司不予交房。2012年12月20日，三得利公司向牛彦勋邮寄《通知书》，接通知后，牛彦勋到宝丰县为民路北段售房部要求交接房屋，三得利公司仍然不出具约定的证明文书。同时，三得利公司还不按合同约定的房屋结构施工，擅自改变了牛彦勋所买房屋的结构。要求三得利公司向牛彦勋支付自2012年7月1日起至起诉之日的违约金15109元，并按照与牛彦勋签订的商品房买卖合同中约定的房屋结构交房；本案诉讼费由三得利公司承担。

三得利公司辩称，1、从2012年8月底开始，三得利公司就根据牛彦勋提供的电话号码以电话、短信和邮寄方式通知牛彦勋交房，牛彦勋接到通知后多次找到三得利公司，却迟迟不办理交房手续，还要求三得利公司先出示《住宅质量保证书》等证明文件。依据双方合同第十一条第一款约定及《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，三得利公司有权拒绝向牛彦勋出示以上证明文件，不应当支付违约金。2、经三得利公司多次通知，牛彦勋不办理房屋交接手续，根据双方合同第十一条第二款的约定，“因买受人原因未能办理交房手续的，视为出卖人已交付，同时该房屋的全部权利义务以及风险责任、物业管理费等一切因房屋引起的长期费用由买受人全部承担，”以上仅物业管理费等费用即有1500元，应由牛彦勋承担。3、本案争议房屋严格按照设计单位出具的施工图纸进行施工，不存在改变方位结构的问题也不存在质量问题。综上，三得利公司不应当支付违约金，也未改变房屋结构。

牛彦勋在举证期限内向本院递交了以下证据：

1、身份证复印件一份，以此证明牛彦勋身份；

2、《商品房买卖合同》和《宝丰县房地产抵押合同》复印件各一份，以此证明牛彦勋向三得利公司所购买房屋的位置、户型、交付时间、交付条件等，以及三得利公司违反合同约定逾期交房、争议房屋结构与合同约定不符的事实；

3、证人卢培林、陈旭光的证言及当庭陈述，以此证明牛彦勋购买的房屋未经建设主管部门组织验收不符合交付条件，三得利公司逾期未交房的事实；

4、视频资料一份，以此证明牛彦勋购买的房屋因未经建设主管部门组织验收不符合交付条件，三得利公司逾期未交房的事实。

三得利公司在举证期限内向本院递交了以下证据：

1、与牛彦勋同期购房的业主办理交房手续时所签的交房验收单复印件三份，以此证明本案争议楼房已于2012年9月交房；

2、交房通知书一份，以此证明三得利公司通知牛彦勋交房的情况；

3、分户验收表、住宅质量保证书、住宅使用说明书复印件一份，以此证明本案争议房屋的验收情况；

4、争议房屋施工图纸一份，以此证明三得利公司是严格依照设计单位出具的施工图纸进行施工的，不存在质量问题及主要结构的变更。

本院依据牛彦勋的申请调取了以下证据：

宝丰县住房和城乡建设局出具的证明一份，以此证明本案争议房屋尚不具备竣工备案条件。

经庭审质证，三得利公司对牛彦勋提交1号证据及2号证据中的《宝丰县房地产抵押合同》无异议；对2号证据中《商品房买卖合同》的真实性无异议，但对其证明对象有异议，认为合同中第十一条第一款的约定可以证明住宅质量保证书等证明文件应当在买卖双方进行验收交接并签署房屋交接单时出具，牛彦勋未交接房屋，所以三得利公司有权拒绝牛彦勋提出的要求；对3号证据有异议，认为二证人均和牛彦勋有利害关系，其证言不真实；对4号证据有异议，认为该证据是复制内容，无原始载体，且内容中未显示时间，该证据是虚假的。牛彦勋对三得利公司提交的1号证据有异议，认为该证据并非合同约定的能够证明三得利公司交付房屋的有效文件，不排除个别业主在房屋不具备接收条件的情况下提前交接房屋，同时该三份单据上的时间均为2012年9月，不能证明三得利公司按合同约定在2012年6月30日已经具备交房条件；对2号证据有异议，认为该证据无效，该证据中并未显示是三得利公司针对牛彦勋发出的通知，并且从其内容也可看出，该通知中显示的交房时间在2012年8月，依然与合同约定的交房时间不符，三得利公司仍然构成违约；对3号证据有异议，认为根据合同第八条内容可以看出只有在8号楼整体验收合格的情况下才能进行分房验收，且该验收表中四个不同单位签署的日期为同一笔迹，该证据不能证明三得利公司在合同约定的日期已经具备交房条件；对4号证据有异议，该证据上未显示制作时间，且与三得利公司和牛彦勋之间签订的《商品房买卖合同》中的图纸不相符。牛彦勋对本院依牛彦勋的申请调取的证据无异议。三得利公司对本院依牛彦勋申请调取证据的真实性无异议，但认为此证据只能证明本案所涉商品房只是不具备竣工备案条件，并不能说明房屋竣工验收不合格。

本院经审查认为，三得利公司对牛彦勋提交的1号证据及2号证据中的《宝丰县房地产抵押合同》无异议，可以作为本案定案的依据。牛彦勋提交的2号证据中的《商品房买卖合同》是牛彦勋与三得利公司签订的，能够证明双方约定的权利义务，可以作为本案定案的依据。牛彦勋提交的3号证据，因二证人均与牛彦勋有利害关系，所以该证据不能作为本案定案的依据；牛彦勋提交的4号证据，能够证明牛彦勋去三得利公司要求交房时的情况，可以作为本案定案依据；三得利公司提交的1号证据仅能证明三得利公司向其他业主交房的情况，与本案案件事实无关联，故不能作为本案定案的依据；三得利公司提交的2号证据是合同约定的交房日期之后发出的，与本案案件争议事实无关，故不能作为本案定案的依据；三得利公司提交的3号证据仅是金玉蓝湾项目的建设单位、施工单位、监理单位等对牛彦勋所买房屋的分户验收表，并不能证明该房屋已取得了最终的竣工备案条件，故该证据不能作为本案定案的依据；三得利公司提交的4号证据，能够证明本案所涉房屋的现有结构，可以作为本案定案的依据。对本院依牛彦勋的申请调取的证据，是宝丰县住房和城乡建设局依法出具的，其内容真实有效，可以证明本案所涉房屋的竣工验收情况，可以作为本案的定案依据。

本院依据上述有效证据和庭审中当事人的陈述，可以确认以下案件事实：三得利公司在宝丰县为民路北段东侧玉带河南岸开发有一小区，名为金玉蓝湾小区。2011年1月，牛彦勋在该小区购买了位于8号楼（第8幢）东单元二层东户的商品房一套，该房屋总价款为314771元，为此双方签订了《商品房买卖合同》一份。该合同第八条约定，三得利公司应当在2012年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给牛彦勋使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延；3、遇城市人民政府重大城市规划市政工程施工或者政府禁令等行为影响本合同约定工程工期的，在影响工期的范围内双方同意顺延交房的日期。合同第九条约定，除合同上写明的特殊情形外，三得利如果未按合同约定的期限将商品房交付给牛彦勋使用，按下列方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向其支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。该份合同签订后，牛彦勋按照合同约定交付了全部房款314771元，但三得利公司未按合同约定在2012年6月30日之前交付验收合格的房屋，且牛彦勋购买的房屋结构与房屋买卖合同中约定的房屋结构有少许变动，其中一间房间门的朝向做了改变。2012年12月，三得利公司向牛彦勋邮寄了书面收房通知单，牛彦勋以三得利公司未取得房屋验收合格手续为由拒绝接收房屋，故而引起诉讼。

另查明，三得利公司开发的金玉蓝湾小区的5号、6号、8号楼，建设单位于2012年12月29日在宝丰县住房和城乡建设局申请单体工程竣工验收。2013年1月10日宝丰县住房和城乡建设局对单体工程进行竣工初验，单体工程存在部分质量缺陷，至本案开庭时仍不具备竣工备案条件。

本院认为，依法成立的合同对合同双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。牛彦勋与三得利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的规定，合法有效。合同生效后，若双方互负义务，一方未按照合同约定的时间、方式，适当、完全履行自己合同义务的，则应当按照法律及合同的相关规定向另一方承担相应的违约责任。本案中，牛彦勋已按照合同约定完成了付款义务，三得利公司在未出现合同约定的可延期交房的情形下，应按约及时交付房屋，即其应按合同约定在2012年6月30日之前向牛彦勋交付验收合格的房屋，但三得利公司却未能按照合同约定向牛彦勋交付验收合格的房屋，其行为已经构成了违约，应当承担违约责任，故三得利公司的辩称理由不能成立，牛彦勋要求三得利公司支付15109元违约金的诉讼请求本院予以支持。由于本案中争议房屋已经建成，房屋结构已经无法改变，牛彦勋要求交付与合同约定结构相同的房屋的诉讼请求无法实现，故该诉讼请求本院不予支持。综上，牛彦勋的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：

一、河南三得利房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向牛彦勋支付违约金15109元；

二、驳回牛彦勋的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费178元，由河南三得利房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。

                                         审  判  长    徐 烨 晗

                                         审  判  员    马 海 民

                                         人民陪审员    贾 跃 辉  

                                         二〇一三年七月二十六日

                                         书  记  员    马 亚 博

附法律条文：

《中华人民共和国合同法》  

第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　依法成立的合同，受法律保护。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。                                                                                      

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十二条  判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：

　　（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；

　　（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；

　　（三）判决结果和诉讼费用的负担；

　　（四）上诉期间和上诉的法院。

　　判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。