原告温县黄庄镇牛林肇村村民委员会诉被告赵攀租赁合同纠纷一案

原告温县黄庄镇牛林肇村村民委员会，住所地:温县黄庄镇牛林肇村。

法定代表人赵英军（又名赵国军），村委会主任。

委托代理人周胜利，河南新潮律师事务所律师。

被告赵攀，又名赵大攀，男，汉族。

委托代理人陈恭，河南豫星律师事务所律师。

原告温县黄庄镇牛林肇村村民委员会（以下简称牛林肇村委会）诉被告赵攀租赁合同纠纷一案，于2013年5月29日诉至本院。本院受理后，依法向被告赵攀送达了应诉通知书、举证通知书、起诉状副本、合议庭组成通知书、开庭传票等，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。 原告牛林肇村委会的委托代理人周胜利，被告赵攀的委托代理人陈恭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告牛林肇村委会诉称，2007年4月5日，原告与被告赵攀签订一份厂房场地租赁协议，约定被告使用原告原凉鞋厂10间车间和院内（指二门以内）的厂房场地。租赁期间为2007年5月1日至2012年5 月1日，租金每年3000元。合同到期后，双方没有续签租赁合同，被告又交了一年租金3000元，使用期限至2013年5月1日。2013年4月，原告村委会研究决定，对被告租用的上述厂房场地到期后进行公开竞标。合同到期前，原告在村委会院外及被告租赁的场地对面张贴竞标公告，让有意参加租赁竞标者报名，并多次通知被告参加竞标。2013年4月16日，原告在租赁场地门前的村委会大院公开进行了竞标，竞标开始前，原告又电话通知被告参加竞标，被告拒不参加。竞标的结果是本村村民李绍军以每年租金5000元竞标成功。2013年5月1日，原告依法给被告下达通知书，告知被告租赁关系已经终止，限期由被告清空并返还租赁的厂房场地。被告在收到通知后置之不理，导致原告无法和中标者签订租赁合同并收取租金，给原告造成了重大损失，故诉至法院，请求判令终止双方的租赁关系，被告立即将其租赁原告原凉鞋厂的厂房场地腾空并返还给原告；判令被告从2013年5月10日起按照每年5000元的标准向原告支付使用费直至返还租赁物之日。诉讼费由被告承担。

被告赵攀辩称，原告诉讼请求不能成立，应依法驳回，理由为：（一）按照原合同约定，被告享有合同到期后的优先承租权，且在承租期内投资20000余元对租赁物进行了修缮，实现了租赁物的保值、增值，原告在未给予被告相应优先权的前提下，擅自与他人签订合同是无效行为。2012年4月，被告提出续约，原告称按原合同交租即可，不必签订书面合同，被告于2012年5月1日向原告交纳3000元租金，2013年4月，被告交款，原告拒收。2013年5月1日，被告再次交款，原告再次拒收，并书面通知被告“清空物品、返还地房”。被告数次向原告主张，同意按“同等条件”优先承租，原告对此未予答复。（二）原告的招标活动不合法。1、原告未有效通知被告参加招标，也没有将“招标规则、时间、地点”告知被告，未对被告优先承租权进行考虑和安排；2、原告根本未实际进行招标，仅有1人参加投标，所谓“中标人”以底价5000元“中标”，不排除原告与他人恶意串标的可能性；3、招标结束后原告也未征询被告是否愿意“同等条件”租赁，从程序上剥夺了被告同等条件下的优先承租权。（三）合同期满后，被告交租而原告收取的行为，是原合同的顺延，并非形成不定期租赁合同，原告无权随时解除。

根据原、被告诉辩主张，归纳本案争议焦点为：原告诉讼请求能否能立。

围绕争议焦点，原告向法庭提供如下证据：1、原、被告于2007年4月5日签订的地租赁合同1份，证明双方合同于2012年5月1日到期，后又形成不定期租赁关系，原告有权随时解除合同；2、原告于2013年4月5日张贴的《招标公告》照片1张，证明原告对重新招租事项已进行公告，且公告地点在被告厂房旁边，公告效力及于被告；3、原告法定代表人赵英军通话清单；4、原告法定代表人赵英军、被告赵攀电话资费交费票据各1份；证据3、4证明在招标活动开始前，原告法定代表人两次与被告赵攀通话，通知其参加竞标。5、招标记录，证明2013年4月16日招标情况及结果；6、2013年5月1日原告通知被告终止合同的通知1份，证明原告已通知被告上述情况。

被告质证称，对证据1真实性无异议，对证据指向不认可，合同期满后续交租金，不形成不定期租赁；对证据2的真实性有异议，被告未见到该公告，该公告也不能证明原告有效通知了被告，且公告内容简单，未将具体内容进行公示。对证据3的真实性无异议，但认为该证据不能证明通话内容；对证据4中赵国军的发票无异议，但对被告赵攀发票，取得方式不合法；对证据5的真实性有异议，认为参加1数仅有1人，招标活动并未实际进行，也未体现被告优先权；对证据6的真实性无异议，但认为该通知不能证明原告主张。

围绕争议焦点，被告举证有：1、原、被告于2007年4月5日签订的地租赁合同1份，证明合同到期后，被告续交1年租金，形成合同顺延；2、2013年5月1日原告通知被告终止合同的通知1份， 证明原告仅仅口头通知被告参与竞标，并未明确竞标事项，不是有效的通知。

原告质证称，对被告所举证据的真实性均无异议，但对证明指向有异议，认为合同到期后双方形成不定期租赁合同关系，招标规则只有参与参与竞标的人才知道，而被告未参加竞标。

证据分析与认定：（一）原告提供的证据1、6与被告提供的证据1、2对应一致，对真实性互无异议，且能证明双方合同内容及履行情况，均认定为有效证据。（二）对原告提供的证据2、3、4、5，本院认为本案原告诉讼请求为“终止租赁合同，被告返还租赁物，承担租赁费”，而原告是否进行了招标活动，被告是否接到通知，均系签订新合同的有关行为，与本案没有法律意义上的关联，且原告亦承认其并未与“中标人”实际签订合同，不能证明其租金实际损失，故均不认定为有效证据。

根据原、被告双方的诉辩意见及庭审认定的有效证据，本院确认以下案件事实：2007年4月5日，原告与被告赵攀签订一份厂房场地租赁协议， 约定被告使用原告原凉鞋厂10间车间和院内(指二门以内)的厂房场地。租赁期间为2007年5月1日至2012年5 月1日，租金为第一年2000元，第二年2500元，第三年3000元，以后均按3000元支付，每年交款时间为5月1日。同时约定，待租期结束如被告想续租，在同等条件下被告优先。合同签订后，双方正常履行至2012年5月1日，后被告又向原告缴纳租金3000元，双方未续签书面合同。2013年5月1日，原告向被告下达书面通知，称双方租赁关系已终止，原告已通过招标产生新的中标人，要求被告于2013年5月10日前清空房、地，并归还原告，双方产生纠纷。

本院认为，（一）根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，在双方书面合同约定的履行期限届满后，被告续交租金，而双方未签订新的书面合同，故租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故本案中原告有权解除合同。（二）被告以其享有优先承租权为由抗辩原告的合同解除权，本院认为所谓优先承租权，应是在原告再行出租，签订新的租赁合同时，才具备主张的前提，而本案中原告的诉讼请求系解除原有合同，被告是否享有优先承租权，均不能否定前述原告的合同解除权，故抗辩不能成立。同时，被告并未在法定期限内向本院提出反诉，其优先承租权可另行主张。（三）合同解除后，被告继续占有租赁物，没有法律依据，故应将租赁物返还原告。（四）原告要求被告按每年5000元标准支付租赁费，没有法律和事实依据，租赁费标准应以原合同约定的每年3000元标准，从原告主张的2013年5月10日起，至被告返还租赁物之日止，按实际占用租赁物的时间计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：

一、解除原告温县黄庄镇牛林肇村村民委员会与被告赵攀的租赁合同；

二、限被告赵攀于本判决生效十五日内归还租赁原告温县黄庄镇牛林肇村村民委员会的厂房、场地，并按实际占用时间支付租赁费（租赁费以每年3000元的标准，自2013年5月10日起算至返还租赁物之日止）；

三、驳回原告温县黄庄镇牛林肇村村民委员会的其他诉讼请求。

案件受理费150元，由被告赵攀承担130元，原告温县黄庄镇牛林肇村村民委员承担20元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉至河南省焦作市中级人民法院。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决生效后，当事人应当自觉履行。若一方拒绝履行，对方当事人可在判决书所确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。逾期，本院将依法不予强制执行。

                                             审　判　长　王鸿元

                                             审　判　员　张　静

                                             人民陪审员　王有丰

                                             二○一三年九月九日

                                             书　记　员　刘振辉