吕海霞与陈红刚房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告吕海霞，女，36岁。

委托代理人刘全根，金博大律师事务所律师。

被告陈红刚，男，40岁。

委托代理人江华星，郑州市中原区石佛镇法律服务所法律工作者。

委托代理人王小松，郑州市中原区石佛镇法律服务所法律工作者。

原告吕海霞与被告陈红刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告吕海霞及其委托代理人刘全根，被告陈红刚及其委托代理人江华星、王小松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吕海霞诉称：2013年2月23日，原、被告签订《协议》一份，合同约定：原告将郑州市郑上路42号物华城上城1号楼2单元1104号房屋租赁给被告做住宅使用，被告每月23号支付月租金2000元。但至今，被告不但没有支付约定租金，而且擅自改变房屋的使用用途，转租给他人使用。故，原告起诉到我院，要求解除与被告之间的房屋租赁协议，要求被告支付拖欠的2013年3月至7月共计五个月的房租10000元整。

被告陈红刚辩称：原告所称的租赁房屋实际上是郑州明新计算机技术有限公司（以下简称明新公司）借用原告之名购买的，该房屋的实际控制权在明新公司，该房屋自始至终都由明新公司占有和使用,原告对该房屋没有实际控制权，原告也没有将房屋交付给被告，被告也未实际占有使用该房屋，因此双方不存在实际的租赁关系和所谓的违约行为，因此，被告无需向原告支付房租，请求法院依法解除该合同，并驳回原告的其他诉讼请求。

原告为支持其诉讼请求，向法庭提交的证据有：

一、2013年2月23日的《协议》一份，系复印件，证明：原、被告双方之间存在房屋租赁合同关系；

二、房屋所有权证书、房屋土地使用证书（2012年10月30日颁发）各一份，均系原件，证明：所出租的房屋所有权及土地使用权人均为吕海霞，原告有出租该房屋的实体权利；

三、2012年7月21日，原、被告双方签订的《离婚协议书》一份，证明：双方在协议离婚时明确了本案标的物为原告婚前财产，被告租赁使用该房屋，并按约定租赁期限及金额交付租金给原告。

被告对原告提交的上述证据进行质证，并发表质证意见如下：

一、对原告证据一的真实性无异议，但对其证明目的有异议，理由是：该租赁协议没有实际履行，也不是原、被告双方之间的真实意思表示；实际上，因为原、被要离婚，被告为了安抚原告不去明新公司闹事，才与原告签了该协议；涉案房屋不是原告实际所有的房屋，而是由明新公司实际出资以原告名义购买，并在2009年12月开发商交割后，一直由明新公司控制和使用；

二、对原告证据二的真实性无异议，但对合法性有异议，理由是：该房屋仅仅是明新公司以原告的名义购买，实际所有人并不是原告本人；

三、对原告证据三的真实性、合法性均有异议，理由是：该《离婚协议》系复印件，且与2012年9月3日惠济区人民法院作出的《民事调解书》内容不一致，该《民事调解书》并没有对本案所涉房屋进行处理，原、被告双方签订的离婚协议无权处理案外人明新公司所有的房屋。

被告为支持其诉讼请求，向法庭提交的证据有：

第一组：民事诉状、（2013）中民一初字第1411号案件受理通知书各一份；郑州明新计算机技术有限公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人李滨身份证复印件各一份。证明：原告不是本案适格主体，其不是涉案房屋所有人，有关涉案房屋所有权的争议，明新公司已另案起诉；

第二组：2013年7月5日的《关于金源城上城1号楼2单元1104房屋的说明》一份;2013年7月9日海南珠江物业酒店管理有限公司郑州分公司金源城上城物业管理中心出具的《证明》一份;2009年12月28日至2013年6月30日的物业费票据14份。证明：所诉房屋从交房至今一直由明新公司占有和使用，原告不具备其将房屋租赁并交付给被告使用的条件；

第三组：证人杨某证言一份；金源城上城1号楼1101号房产的购房合同发票一份;商品房买卖合同一份。证明：金源城上城1号楼1101号房屋与本案所诉房屋系同时购买，实际购买人均为明新公司，原告不具备实际所有权；

第四组：购房订金收据四份；银行对账单、房款补差票据各一份；房屋登记税费、维修基金、印花税等票据；银行转账记录、郑州明新计算机技术有限公司转入原告账户购房款回执单、郑州明新计算机技术有限公司财务报表及还房贷的借据。证明：本案所诉房屋与金源城上城1号楼1101号房屋同时购买并交纳物业费，所有资金均由明新公司出资；

第五组:惠济区人民法院作出的（2012）惠民一初字第135号《民事调解书》一份，证明：该调解书未涉及本案所诉房屋，即原、被告离婚时没有将该房屋列为夫妻共同财产，实际上，原、被告均认可该房屋归明新公司所有，原、被告双方不具备任何处分权利。

原告对被告提交的证据进行质证，并发表质证意见如下：

一、对被告第一组证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，理由是：该组证据仅证明明新公司已对本案所诉房屋另行提起确权诉讼，并不能证明本案所诉房屋所有权就已经归明新公司所有；

二、对被告第二组证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，理由是：该组证据不能证明本案所诉房屋所有权人为明新公司，其仅能证明被告转租给他人使用的事实；

三、对被告第三组证据中证人证言的真实性有异议，理由是：证人杨某没有出庭，其证言的真实性无法核实；对购房合同发票和商品房买卖合同的关联性有异议，理由是：仅能证明金源城上城1号楼1101号房屋所有权人为杨某，此与本案没有关系；

四、对被告第四组证据中的四张购房订金收据没有异议；银行对账单、银行转账记录仅能证明明新公司的银行来往账目，其与谁实际出资购房没有关系；房款补差票据一份、房屋登记税费、维修基金、印花税等票据均系复印件，杨某为交款人的部分与本案无关，其他票据上显示交款人均为原告，这恰恰说明原告为该房产的所有权人；郑州明新计算机技术有限公司财务报表及还房贷的借据系公司内部记账凭证，对其真实性有异议，因为无法核实；

五、对被告第五组证据的真实性无异议，该调解书第六项明确约定双方无其他财产争议，说明原、被告双方对本案所诉房屋产权没有争议。

本院对原、被告的证据分析认证如下：

原告的证据一、二，被告对其真实性没有异议，对原告这两份证据的真实性，本院予以采信；对原告的证据三，被告对其真实性有异议，其理由是：该份协议书系复印件，无法进行质证，本院认为其异议理由成立，因此，本院对该份证据不予采信。

对被告的证据一、二，原告对其真实性无异议，本院对这两份证据的真实性予以采信；对被告的证据三，原告对其真实性和关联性提出异议，认为证人没有出庭接受质证，不能核实其真实性，而且该组证据与本案没有关联性，本院认为异议成立，故不予采信；对被告的证据四，原告对四份购房订金收据及付款人为原告的有线电视并网费、测绘登记费、印花税和维修基金收据的真实性予以认可，对其余部分有异议，认为与本案无关，本院认为原告的异议理由成立，对原告认可的部分予以采信，其余部分不予采信；对被告的证据五，原告无异议，本院予以采信。

根据双方当事人陈述及本院采信的证据，本院确认本案法律事实如下：

2013年2月23日，原告吕海霞与被告陈红刚签订房屋租赁协议一份，主要约定：从2013年2月23日至2014年2月23日期间，原告将位于郑上路42号物华城上城1号楼2单元1104号的房屋租赁给被告使用，月租金2000元，每月23日为租金交付日，按月结算。

另查明：原、被告原系夫妻关系，双方于2009年10月19日在郑州市惠济区民政局登记结婚，并于2012年9月3日协议离婚。原、被告双方租赁合同中约定的房屋登记在原告吕海霞名下，登记时间为2011年10月19日。

本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。所谓房屋租赁即是房屋的所有权人或者占有使用权人将房屋交付承租人使用、收益，承租人交付租金的行为。本案中，原、被告双方于2013年2月23日签订房屋租赁协议一份，该租赁协议的真实性双方没有争议，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按约履行。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担责任之规定，原告起诉主张被告承担租金，原告应当就自己交付租赁房屋给被告使用承担举证责任。但本案原告没有证据证明已按租赁合同的约定，将房屋交付给被告个人使用且被告认为该租赁合同并未实际履行，因此，原告没有履行交付租赁物的义务。再根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原告没有履行交付租赁物的义务，被告有权在原告履行交付义务之前拒绝履行支付租金的义务且被告在答辩时也明确拒绝承担租金，因此，原告要求被告承担租赁费的请求，本院不予支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项和《中华人民共和国合同法》第九十七条：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，被告答辩时明确提出原告没有将所租赁的房屋交与被告个人使用，被告拒绝承担租赁费用，因此，在原告没有交付租赁物，而被告也拒绝支付租金的情况下，原、被告的合同目的已经无法实现，原告请求解除与被告租赁协议的请求，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：

一、解除原告吕海霞和被告陈红刚于2013年2月23日签订的《协议》；

二、驳回原告吕海霞的其他诉讼请求。

案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             代理审判员　张  明  俊

                                             二○一三年八月二十二日

                                             书  记  员  武  秋 红