李建申请执行张继刚买卖合同纠纷执行异议一案

案外人杨坤，男，汉族，1986年8月13日出生。

委托代理人张春玲，河南中亨律师事务所律师。

申请执行人李建，男，汉族，1983年1月6日出生。

委托代理人李黔，河南久灵律师事务所律师。

被执行人张继刚，男，汉族，1980年6月12日出生。

本院在办理李建申请执行张继刚买卖合同纠纷一案中，案外人杨坤向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

案外人杨坤称，位于郑州市经济技术开发区朝凤路69号A5幢1单元2层东1户的房产系案外人所有，案外人于2010年11月30号与张继刚签订房屋买卖合同，并有郑州大业兴房地产营销策划有限公司见证。同日，案外人向张继刚支付购房款三十五万元，张继刚向案外人交付该房屋。因张继刚从开发商处购买房屋时，仅支付了首付款二十余万元，大部分为银行贷款，且至今未取得房产登记，故其仅对房屋拥有请求仅，但该请求权已于2010年11月30日转让给了案外人，故申请停止对郑州市经济技术开发区朝凤路69号A5幢1单元2层东1户的房产的执行。

申请执行人李建书面答辩称：1、案外人杨坤提起执行异议完全是恶意的，其执行异议不应得到法院支持。在申请执行人2011年8月1日起诉要求被执行人张继刚偿还货款前，被执行人已将涉案房产的买卖合同原件及贷款合同原件交付给了申请执行人，案外人杨坤在买卖被执行人房屋时不可能不看买卖合同原件，且郑州高新区法院于2011年12月30日作出裁定依法查封了被执行人位于郑州市经济技术开发区朝风路69号A5幢1单元2层东1户的房产，并向张继刚送达了查封裁定，张继刚并未提出异议，2012年7月24日，法院实地查封了涉案房屋，张继刚及案外人也未提出异议，从中不难看出该房产已长时间不住人。现该案已经实地查看、评估，正在拍卖阶段，案外人却提出异议，阻扰执行，该异议完全是恶意的。异议人提供的买卖合同及收据应是后来伪造的，且支付35万元也不应仅仅是一个收据，而应有转款凭证。2、根据我国不动产登记制度，被执行人张继刚为房产的所有权人，人民法院为执行生效裁定而查封、拍卖房产正确。3、即使《房屋买卖合同》合法、有效，但未办理房产转让过户登记手续，依法不发生物权变动效力，只能说明异议人对张继刚享有交付房产请求权，该种权利属于债权，而不是物权。4、案外人即使存在经济损失，其可向张继刚主张，同时也是由于其不合法购买房产的行为所致，该行为产生的不利后果应由其自行承担。故请求人民法院依法驳回案外人的异议申请。

被执行人张继刚辩称，郑州市经济技术开发区朝风路69号A5幢1单元2层东1户的房产所有权应归案外人杨坤所有，因为买卖早已在2010年11月份已成事实，被执行人实际只欠申请执行人李建三十八万元，但李建却说欠他五十三万元，这个数额被执行人接受不了，也没有能力偿还，期间被执行人与申请人多次沟通均无结果，申请人听别人说被执行人手里有这套房产的买卖合同，但被执行人已明确告诉申请人这套房产早已卖出去了，可申请人非要看买卖合同，被执行人没有办法只能将合同给了申请人。

案外人杨坤为支持其异议请求，向本庭提交如下证据：1、购房发票三份，契税完税证一份，维修基金缴存凭证一份，天天然气、暖气、闭路线收款收据一份，证明案外人与张继刚签订完房屋买卖合同后，张继刚把购房的发票原件及契税完税证、维修基金缴存凭证、天然气、暖气、闭路线收款收据原件交由案外人持有，其中2013年1月24日的销售不动产统一发票证明房产交付案外人后，对房屋超出合同面积1.31平方米的补缴款是由案外人补交的，发票亦由案外人持有。2、房屋买卖合同一份，张继刚出具收条一份，郑州大兴业房地产营销策划有限公司出具的收据一份，证明张继刚于2010年11月30日通过房屋中介把房屋出售给案外人，案外人于当日一次性支付价款三十五万元，并支付给中介一万元的定金及佣金。3、案外人与杨艳娇于2012年11月11日签订的房屋租赁合同、杨艳娇身份证复印件各一份，郑州市热力公司与案外人签订的供热合同一份，远大理想城物业费收款收据一份，证明郑州市经济技术开发区朝风路69号A5幢1单元2层东1户的房产已交给案外人占有并由案外人处分租赁给他人使用。

申请执行人李建为支持其请求，向本庭提交如下证据：1、房屋买卖合同原件，证明被执行人张继刚早已将合同交给申请执行人占有，同时也说明案外人与被执行人存在恶意串通，因被执行人不可能仅将购房发票交给案外人而不交给其房屋买卖合同。2、（2012）开法执字第92号执行裁定书一份，（2012）开法执评字第18号通知书二份，（2012）开法执拍字第15号摇号通知一份，证明上述文书在送达被执行人后，被执行人始终未提出异议，且送达上述文书时也多次到争议房产处，但该房产一直无人管理处于关闭状态，案外人不可能实际占有该房产。3、2012年7月24日法院实地查封该房产的图片二张，证明法院已对争议房产进行实地查封，且查封时该房产门上的催收函可以说明该房产无人居住，案外人并未实际占有占用该房产。

被执行人张继刚未提交证据。

本院查明，2011年10月25日，本院作出的（2011）开民初字第3768号民事调解书发生法律效力，调解书载明：“一、被告张继刚一次性支付原告李建货款五十三万元，于二○一一年十一月十日之前付清。二、案件受理费一万零一百七十七元，减半收取五千零八十八元五角，由原告李建自愿负担。”2011年11月30日，李建向本院申请强制执行。2012年2月15日，本院以（2012）开法执字第92号执行裁定书，查封了被执行人张继刚名下的位于郑州市经济技术开发区朝风路69号A5幢1单元2层东1户（合同编号为000003000841）的房产一套，查封期限自2012年2月15日起至2014年2月14日止。2013年4月24日，本院作出（2012）开法执字第92-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人张继刚所有的位于郑州市经济技术开发区朝风路69号A5幢1单元2层东1户（合同编号为000003000841）的房产一套。后因案外人杨坤向本院提出异议，本院暂停了对上述房产的拍卖程序。

本院认为，根据案外人杨坤提供的其与被执行人张继刚签订的房屋买卖合同，双方约定的房屋总价款为七十四万元，案外人杨坤现已支付三十五万元，尚余三十九万元未支付，且争议房产至今未办理产权登记手续，亦未过户登记至案外人名下。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，因案外人杨坤并未支付购买房产的全部价款，且未办理产权过户登记手续，故本院的查封于法有据，案外人的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：

驳回案外人杨坤的异议。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。

                                             审  判  长   李文涛

                                             审  判  员   赵  飞

                                             审  判  员   王  欢

                                             二○一三年七月十一日

                                             书 记 员（代）王光伟