王晓梅与河南兰德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审原告）王晓梅，女，汉族，1977年12月27日出生。

上诉人（原审被告）河南兰德置业有限公司。

法定代表人关铁丁，执行董事。

委托代理人吕晋宇，河南明商律师事务所律师。

委托代理人刘丽琴，河南明商律师事务所实习律师。

王晓梅与河南兰德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服河南省郑州市二七区人民法院（2012）年二七民二初字第995号民事判决书，均向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王晓梅，上诉人河南兰德置业有限公司的委托代理人吕晋宇、刘丽琴，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年2月28日，河南兰德置业有限公司与王晓梅签订了一份商品房买卖合同。合同约定，王晓梅购买河南兰德置业有限公司开发的商品房一套，坐落于二七区嵩山路西、安康路南1栋2单元28层2801号。建筑面积89.4平方米，单价每平5419.33元，总金额484488元。河南兰德置业有限公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经设计、勘查、施工、监理、建设方五大主体单位验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付王晓梅使用，但遇不可抗力、政府重大城市规划、市政工程、地下文物障碍或者恶劣气候影响本合同约定工期的，在影响工期范围内，双方同意另行约定顺延交房日期等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，河南兰德置业有限公司可据实予以延期；除本合同规定特殊情况外，河南兰德置业有限公司逾期交付的，按逾期时间分别处理，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，王晓梅有权解除合同。王晓梅要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至交付日止，河南兰德置业有限公司按日向王晓梅支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，王晓梅分两次交付了购房款484488元，河南兰德置业有限公司向王晓梅开具了发票。2012年1月5日，河南兰德置业有限公司向王晓梅交付所购房屋。房屋交付后，王晓梅所在“兰德喜多家”小区多名业主发现房屋存在质量问题，认为不符合交付条件，并向河南兰德置业有限公司发出了告知函。多名业主在网上对河南兰德置业有限公司强制交房的行为进行投诉，郑州市住房保障和房地产管理局对网友进行了回复并附上一份河南兰德置业有限公司的维修承诺，郑州电视台“商都地产”栏目也对此事进行了采访报导。现王晓梅以河南兰德置业有限公司强制交房，交付不符合条件的房屋为由，诉至该院。

另查明：河南兰德置有限公司提交的郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表显示原告所在小区的竣工验收时间为2013年3月7日。

又查明：2012年1月1日至2012年3月7日，共计66天，以484488元为基数，按日万分之一计算的违约金为3197.62元。

原审法院认为:双方当事人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。合同约定的交房日期为2011年12月31日，河南兰德置业有限公司虽然在2012年1月5日交付了房屋，但此时王晓梅所在小区1-5号楼并未验收合格，不符合合同约定的交付条件。2012年3月7日房屋竣工验收合格，应以此日期作为“符合合同约定”的交付日期。因此王晓梅要求河南兰德置业有限公司支付违约金的诉讼请求该院予以支持。王晓梅要求河南兰德置业有限公司赔偿损失系租房损失，未提交有效证据证明，且根据我国合同法相关规定，违约金的性质为补偿性，王晓梅即使存在租房损失，但河南兰德置业有限公司应承担的违约金已足以弥补其损失，因此对王晓梅要求河南兰德置业有限公司赔偿损失的诉讼请求，该院不予支持。河南兰德置业有限公司辩称王晓梅诉请同时要求承担违约金及赔偿损失，不符合法律规定的辩称理由，该院予以采纳。河南兰德置业有限公司其他辩称理由于法无据，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、河南兰德置业有限公司于判决生效之日起十日内向王晓梅支付违约金3197.62元；二、驳回王晓梅的其他诉讼请求。案件受理费50元，王晓梅负担25元，河南兰德置业有限公司25元。

王晓梅与河南兰德置业有限公司均不服原审判决，向本院提起上诉。

王晓梅上诉称：1、《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条规定，房地产开发项目的交付使用应当符合下列条例，建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案，不符前款规定条件的房地产开发项目，不得交付使用。合同约定的“五大主体验收合格即为交付”，违反了国家法律法规的强制性规定，应为无效条款，故原审判决适用法律不当；2、郑州市建设委员会出具的《工程竣工验收备案表》显示涉案工程备案时间为2012年7月26日，河南兰德置业有限公司违约截止日期应为2012年7月26日，而非2012年3月7日，故一审法院认定事实不清。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判支持王晓梅的诉讼请求，一二审诉讼费用由河南兰德置业有限公司负担。

河南兰德置业有限公司上诉称：1、竣工验收时间是2011年11月29日，工程在合同约定的期限内已经五大主体单位验收合同，不构成违约，2012年3月7日是河南兰德置业有限公司向房管局提交竣工验收备案的时间，不应作为违约的依据，依法应予撤销；2、河南兰德置业有限公司按照合同约定的条件在2011年12月31日之前已经履行了交房义务，不构成违约。综上，原审判决认定事实不清，判决结果有失公正，请求依法撤销原判，依法改判驳回王晓梅的诉讼请求。

河南兰德置业有限公司及王晓梅的答辩内容同各自的上诉理由。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：一、建筑工程的竣工验收备案不是建筑工程验收合格的证明要件，不是房屋交付的法定条件。建筑工程的竣工验收备案是指建设单位自工程竣工验收合格后，在法定期限内依法向建筑工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门提交建筑工程的竣工验收材料，建设行政主管部门验证文件齐全后，予以收讫，备份在案，以供查考的行为。在竣工验收备案过程中，建设单位在规定的时间内真实完整地报送竣工验收材料，即完成了自己在建筑工程竣工验收备案过程中的法定义务。而建设行政主管部门在接收到这些材料后，也只就这些材料做形式上的审查，而不做实质内容的审查，也就履行了作为一个备案机关应当履行的法定职责。即备案是工程质量监督管理的措施要求，属于监督管理范畴，是监督管理程序。建设行政主管部门不对工程质量进行认定，也不肯定和直接否定包括建设单位在内的勘察、设计、施工、工程监理单位作出的工程质量评定成果，它只对其程序及工程质量评定过程的合法有效性进行监督认定。如果发现验收过程中有违规的情形和行为，则通过对违规行为情节的认定，从而否定其验收结果的有效性，并同时有权责令停止使用，重新组织竣工验收。如果发生了建筑工程不合格，也不是竣工验收备案所能够调整的，应由其他法律进行调整。在现行的法律中，对建筑工程交付使用的条件都有明确的规定，即建筑工程验收合格。如《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。即由备案机关颁发的证明书只是对是否办理备案进行了证明，没有对房屋质量是否合格，是否可以交付等进行任何说明或评价。综上所述，建设工程交付使用的条件是建设工程验收合格而不是通过竣工验收备案。二、房屋建筑工程验收备案不是本案争议双方约定的房屋交付条件，被告在交房时未办理完毕备案手续，不影响商品房的交付。本案中，双方商品房买卖合同中并未约定将“办理房屋建筑工程验收备案”作为交房条件，本院应当尊重当事人意思自治，认定房屋建筑工程验收备案不是本案房屋交付使用条件。

河南兰德置业有限公司与王晓梅之间合同约定的交房日期为2011年12月31日，二者所签“业主收楼交接书”显示，涉案房屋交接时间为2012年1月5日，河南兰德置业有限公司称并未违约无事实依据。原审法院认定的违约期间及计算依据均无不当。河南兰德置业有限公司与王晓梅的诸上诉理由均不成立，本院不予采纳，综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案件受理费75元，上诉人王晓梅负担25元，上诉人河南兰德置业有限公司负担50元。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  童  铸

                                             审  判  员  刘俊斌

                                             代理审判员  顾立江

                                             二〇一三年九月十日

                                            记  员  刘  玲（代）