宿迁市恒生房地产开发有限公司诉商丘奥林匹克花园置业投资有限公司申请诉中财产保全损害责任纠纷一案一审民事判决书

原告：宿迁市恒生房地产开发有限公司，住所地：江苏省宿迁市泗阳县众兴镇北京路电视塔西50米（学林春天小区3号楼308室）。

法定代表人：崔凯，总经理。

委托代理人：张亚珍，河南京港律师事务所律师。

委托代理人：蒋保军，河南振商律师事务所律师。

被告：商丘奥林匹克花园置业投资有限公司，住所地：河南省商丘市北海路中段。

法定代表人：王勇云，董事长。

委托代理人：葛磊，上海市光大律师事务所商丘分所律师。

原告宿迁市恒生房地产开发有限公司（以下简称恒生公司）与被告商丘奥林匹克花园置业投资有限公司（以下简称奥园公司）因申请诉中财产保全损害责任纠纷一案，原告2012年11月21日向本院起诉，同日本院立案受理后，向原告恒生公司送达了受理案件通知书、举证通知书、开庭传票，向被告奥园公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票。本院依法组成合议庭，于2013年3月20日在本院公开开庭审理了此案，因原告恒生公司申请补充证据，经合议庭研究于2013年6月5日再次公开开庭审理了此案，原告委托代理人张亚珍、蒋保军，被告委托代理人葛磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告恒生公司诉称，2009年9月25日，原、被告签订《项目转让联合开发协议》，约定被告奥园公司将其奥林匹克花园中的二组团6-9号楼项目转让给原告开发，转让费住宅每平方600元，商业房每平方1000元，被告法定手续齐备10个工作日内，原告付被告100万元作为定金，协议签订后应严格遵守，如一方违约应赔偿对方违约金200万元，并承担因违约造成的损失。被告不仅未按协议交付项目土地使用证、规划许可证等，在未通知原告的情况下解除合同，其于2009年12月24日起诉原告，要求原告承担200万违约金，并对原告开发的泗阳县“学林春天”项目的房产和银行存款进行查封、冻结，后经商丘市梁园区法院和商丘市中级人民法院判决驳回了被告的请求。被告申请查封原告的房屋前，原告已将被查封的房屋销售他人，收取了购房款并签了房屋买卖合同，因被告不履行双方签订的协议而单方毁约，恶意诉讼导致上述房屋被查封而不能交付，为此原告退还了购房款并赔偿了违约金1941384元，查封200万元的银行存款也给原告造成巨大损失，要求被告赔偿因查封房屋造成的损失1941384元，利息损失771700.14元以及冻结存款造成的损失107100元，并由被告承担诉讼费、保全费等费用，请求法院支持原告的诉讼请求。

被告奥园公司辩称：原告诉请无事实依据；原告主张的购房款损失，因该房屋不具备销售许可条件，与本案无关，即使存在损失也是原告违规销售房屋所致；被告申请法院保全的存款是银行保证金，即使没有保全原告也无权支配，保全的账户属于原告的保证金专用账户，不存在存款损失；原告诉请与被告申请法院保全之间无因果关系；原告没有为避免和防止损失扩大采取适当的补救措施，应依法驳回。

根据原、被告的诉辩意见，本案审理的焦点是：原告的请求有无事实及法律依据。

原告恒生公司向本院提交的证据材料有：1、《项目转让联合开发协议书》一份，以此证明原、被告签订联合开发项目协议，并约定违约方赔偿守约方违约金200万元和承担赔偿损失等内容；2、判决书四份，以此证明协议合法有效，被告无土地使用证等合法证件，已违约，被告未通知原告解除合同，并起诉原告要求赔偿损失和违约金，单方毁约，法院驳回了其请求；3、（2010）商梁民初字第251号裁定书一份，以此证明法院应被告申请裁定查封原告的财产；4、协助冻结存款通知书五份，以此证明2010年1月19日至2011年7月18日三次冻结查封原告存款56万，被冻结18个月，2011年7月18日至2012年10月17日两次冻结查封原告银行存款200万，被冻结15个月；5、协助执行通知书、介绍信各一份，以此证明法院应被告申请于2010年3月12日查封原告远景时代6号楼501、502、503、504共四套商品房；6、（2010）商梁民初字第251-2号裁定书一份，以此证明2012年9月26日法院裁定解除对原告房屋和200万银行存款的查封、冻结；7、商品房买卖合同、收据、退房协议、收条各三份，以此证明2009年12月原告出售远景时代6号楼501、502、503、504房屋，因被查封不能买卖，2010年3月20日达成退房协议，赔偿损失共计1941384元。

被告奥园公司向本院提交的证据材料有：1、2009年9月21日原告开发的清华园项目报告一份。2、2009年5月19日关于泗阳县清华园工程面临停工的紧急报告。3、2008年9月5日承诺书一份。4、泗阳县建设局会议纪要一份。5、泗阳县建设局对房管处通知一份。6、关于请求支付宿迁市恒生房地产开发有限公司应付的执行款一份。7、2008年宿中民一初字第0049-1号民事裁定书一份。8、2008年宿中民一初字第0049号民事判决书一份。9、2009年泗民一初字第2434号民事判决书一份。10、2009年泗民一初字第2435号民事判决书一份。11、2009年泗民一初字第2433号民事判决书一份。12、2012年7月5日宿迁市新闻一份。上述证据证明淮安市投资房地产有限公司以原告的名义实际开发，自行销售，原告无销售权，财务被监管，不具备履约能力，原告诉求无事实依据。

经庭审质证，被告奥园公司对原告恒生公司提交的证据1、证据2真实性无异议，但认为与本案无关；对证据3真实性无异议；对证据4无异议，但冻结的存款是原告在银行账户的保证金，是房地产开发和按揭的保证金，即使不冻结原告也无权动用该资金；对证据5真实性无异议，但达不到证明目的，因为对不动产的查封有效期是两年，即自2010年3月12日至2012年3月11日止，而原告签订的商品房买卖合同是2012年12月30日交付房屋，对房屋的交付没有产生影响；对证据6无异议；对证据7真实性有异议，认为该证据是虚构的事实，原告在2009年、2010年在泗阳县法院均有商品房买卖合同纠纷，均是裁判解决，原告的银行账户从2009年7月之前就被泗阳县建设局监管，房屋销售也被建设局监管，原告已无权自行销售商品房，原告的证据与泗阳县建设局的监管行为之间相矛盾；原告签订售房合同时没有取得销售许可，无预售许可证，没有到房地产管理处办理备案登记，在查封该房产时法院在2010年3月12日没有查询到备案情况，没有查询到财务监管的付款情况；原告开发的小区分为东区和西区，东区由淮安房地产公司进行销售和开发，与原告无关；在原告提交退款收据中，季冬梅收款条有明显涂改痕迹，将2012年8月涂改为2010年8月，根据该商品房买卖合同，交房期限是2012年12月31日前，交房期限未到期，法院的裁定于2012年9月已经解除，不影响房屋的交付，原告没有证据证明房屋是否竣工和进行备案登记。

经庭审质证，原告恒生公司对被告奥园公司提供的证据有异议，认为全部是复印件，无证据效力，与本案无关，达不到证明目的，证据所显示的是清华园项目B区情况，A区属于原告方并由原告方销售，被查封的房产位于A区，与B区无关，且A区所有手续已齐备，已有住户入住。

经庭审质证，本院对原告提交的证据1，该协议书是双方真实意思表示，不违反法律规定，对该证据予以确认；对证据2、证据3、证据5、证据6，上述证据是梁园区人民法院和商丘市中级人民法院作出，客观真实，与本案有关联性，依法予以确认；对证据4，该证据显示在2011年7月18日至2012年1月17日、2012年7月18日至2012年10月17日被商丘市梁园区法院冻结原告银行存款200万，但在2012年9月26日解除了冻结，共冻结八个月零八天，对该证据予以部分确认；对证据7，原告恒生公司与购房人所签购房合同为2009年12月14日和2009年12月20日，原告取得销售许可的日期为2010年1月28日，原告恒生公司与购房人签订购房合同时没有取得销售许可，商品房买卖合同约定的最迟交房期限为2012年12月31日，而法院解除查封的期限是2012年9月26日，法院的查封并不影响房屋的交付，该证据达不到原告恒生公司的证明目的，本院不予采信。对被告奥园公司提供的证据1-11，（2011）商梁民初字第2420号民事判决书对该证据的证明效力予以否定，本院不予采纳。对证据12，因被告无法提供原件，本院无法进行核实，对该证据本院不予确认。

依据上述有效证据，本院确认以下案件事实：2009年9月25日，原、被告签订《项目转让联合开发协议》，约定被告奥园公司将其奥林匹克花园中的二组团6-9号楼项目转让给原告开发，转让费住宅每平方600元，商业房每平方1000元，被告法定手续齐备10个工作日内，原告付被告100万元作为定金，协议签订后应严格遵守，如一方违约应赔偿对方违约金200万元，并承担因违约造成的损失。后被告奥园公司于2009年12月24日起诉原告，要求原告承担200万违约金，并对原告开发的房产和银行存款进行查封、冻结，后经商丘市梁园区法院和商丘市中级人民法院判决驳回了被告的请求。原告在未取得销售许可的情况下，将6号楼的501、502、503、504号商品房于2009年12月14日、2009年12月20日将房屋销售他人，并约定于2012年12月30日、2012年12月31日交房，而原告在2010年1月28日取得出卖房屋的销售许可。商丘市梁园区人民法院于2010年1月14日作出（2010）商梁民初字第251号民事裁定书，并于2010年3月12日查封原告的6号楼501、502、503、504号商品房，于2010年1月19日至2010年7月18日、2010年7月19日至2011年1月18日、2011年1月18日至2011年7月17日冻结原告存款56万元，于2011年7月18日至2012年1月17日、2012年7月18日至2012年9月26日冻结原告银行存款200万，该200万元被冻结共八个月零八天，后商丘市梁园区人民法院于2012年9月26日解除了对原告房屋查封及存款的冻结。

本院认为，出卖人未取得商品房销售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，原告于2009年12月14日和2009年12月20日与房屋买受人签订商品房买卖合同，2010年1月28日取得出卖房屋的销售许可，因原告与买受人签订房屋买卖合同时不具备销售资格，所签房屋买卖合同应为无效。且原告与购房人的交房期限是2012年12月30日、2012年12月31日，解除查封期限为2012年9月26日，对房屋的交付未产生实际影响，原告擅自退房所造成的损失应自己承担。对于原告主张的被冻结的银行存款56万元、200万元所造成的损失，因在冻结期间不影响本金及利息，且原告未能举证证明具体损失数额，本院对原告要求被告赔偿因查封房屋造成的损失1941384元，利息损失771700.14元以及冻结存款造成的损失107100元的诉讼请求本院不予支持。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条的规定，判决如下：

驳回原告宿迁市恒生房地产开发有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费29361元由原告宿迁市恒生房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

                                             审   判   长   贾自民

                                             审   判   员   杨晓红

                                             审   判   员   陈新河

                                             二0一三年七月二十九日

                                             书   记   员   徐  力