张建国诉徐松林、刘秀兰租赁合同纠纷一案

原告张建国，男，汉族，1958年9月13日生。

委托代理人孙丽、柳聪聪。

被告徐松林，男，汉族，1960年4月12日生。

被告刘秀兰，女，汉族，1963年8月15日生。

原告张建国诉被告徐松林、刘秀兰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张建国的委托代理人孙丽，被告徐松林、刘秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，二被告系夫妻关系，2012年1月1日，原、被告签订租赁合同一份，被告将其宅基地仓库一栋、平房五间租赁给原告使用，约定租赁期两年，每年租金20 000元。合同签订当日原告把一年的租金20 000元钱交给了被告刘秀兰，但是二被告收到钱后又把房子租给了第三人田国文。后原告多次找二被告协商退回租金一事，二被告均予拒绝。故诉至法院。请求：1、依法判令二被告退回租金20 000元；2、本案诉讼费由二被告承担。

原告提交的证据有：1、厂房租赁合同一份；2、视听资料两份；3、照片五张；4、田国文名片一张。

被告辩称，1、租赁合同是原告自己写的，我们不识字，原告在2011年12月底把租赁合同给我们读了一遍，我听到可以转租就不同意，后来在原告一而再、再而三的请求下，我们才签订了这份合同；2、我们只收了14 000元租金，原告还欠6000元租金，有其给我们写的欠条为证，原告现要求退还20 000元租金的诉讼请求不能成立；3、我们在2012年7月份找原告催要剩余租金，原告建议我们找别人来租我们房子，直到2012年8月份我们才找到现在的租赁人田国文；4、原告占我们的厂地长达8个月之久，根据合同的约定，租金应为13 336元，原告现在还欠我们6000元，实际上原告交我们的租金只剩余了664元。

被告提交的证据有：1、租赁合同一份；2、欠条一份；3、协议一份。

经庭审质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：对于原告提交的证据1及证据2中原告张建国与被告刘秀兰对话录音材料，被告对其真实性无异议，本院予以采信；对原告提交的其他证据，二被告均不认可，认为不属实，本院认为这些证据无法核对其真实性，本院不予采信。对于被告提交的证据1、2，原告对其真实性无异议，本院予以采信；对被告提交的证据3，原告认为被告与田国文有租赁关系，有造假行为，不予认可，但未提供有力证据予以反驳，本院予以采信。

经审理查明，2012年1月1日，被告刘秀兰以其丈夫徐松林的名义与原告张建国签订厂房租赁合同一份，约定被告将其宅基地仓库一栋、平房五间租赁给原告使用，租赁期自2012年1月1日起至2014年12月30日止，每年租金20 000元。后原告向被告交纳租金14 000元，2012年1月16日，被告向原告出具欠条一张，内容为：“欠徐松林租金款陆仟元整，机器进厂付清，张建国。”2012年8月22日，被告刘秀兰与田国文签订协议，将涉案租赁物以每年20 000元的价格租给田国文。现原告以二被告收到租金后又将该房子租给他人拒不退回租金为由诉至本院。请求依法判令二被告退回租金20 000元并由被告承担本案的诉讼费。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方于2012年1月1日签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。该份合同约定：合同签订后十日内原告先支付第一年租金20 000元给被告，但原告在约定期限内仅向被告交租金14 000元，已构成违约。因涉案租赁物已由被告出租他人，双方签订的合同已经实际解除。合同解除前，原告向被告交付租金   14 000元，扣除7个月的房租，剩余2333.33元应退还原告。被告辩称原告同意将厂房转租他人，因未提交相应证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：

一、被告徐松林、刘秀兰退还原告张建国租金2333.33元。

二、驳回原告张建国的其他诉讼请求。

上述第一项于判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费300元，由原告张建国负担260元，由被告徐松林、刘秀兰负担40元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状及副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内到河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长    李  杰

                                             人民陪审员    李  艾

                                             人民陪审员    阴彦平

                                             二〇一三年七月十五日

                                             书  记  员    宋  林