王利敏诉陈延松房屋买卖合同纠纷一案

原告王利敏，男，汉族，50岁。                            

委托代理人邱学金，河南正润律师事务所律师。                              

委托代理人许鹏，河南正润律师事务所律师。

被告陈延松，男，汉族，60岁。

委托代理人张晓伟，河南天新律师事务所律师。

原告王利敏诉被告陈延松房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员任海伦适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告王利敏的委托代理人邱学金、许鹏，被告陈延松的委托代理人张晓伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：原、被告于2006年2月8日签订《房产转让协议》，约定原告购买被告位于郑飞公司家属区90号楼一单元三楼301号单元房一套，房屋转让价款150 000元于协议签订时一次性付清。协议签订后，原告依约履行了付款义务，被告于合同签订当日将房子交付给原告，原告已居住至今。经原告多次催促，被告始终未协助办理该套房产过户手续，致使该套房屋至今未办理到原告名下，严重影响了原告对该套房屋的正常使用。故诉至法院，请求：1、判令被告协助办理二七区航海南路2号院90号楼1单元3层5号房屋产权过户登记手续；2、判令被告向原告支付违约金   30 000元；3、本案诉讼费由被告承担。

原告为支持其诉讼请求向法庭提供如下证据：1、房产转让协议一份、收条一份。证明：原、被告于2006年2月8日签订房产转让协议，约定将被告陈延松所有的郑飞公司家属区90号楼一单元3楼301号房屋出售给原告，原告将购房款已全部支付被告，实际履行了付款义务；2、郑飞公司六区售房收款收据一份、暖气费收据一份，邮政储蓄活期存折，水费缴费发票、供水欠费通知。暖气费、水费都是原告在使用本案讼争房屋过程中缴纳的有关费用，证明本案所争议的房屋已交付给原告并使用至今；3、证明及营业执照各一份。证明郑飞公司家属区90号楼一单元3楼301号房屋与二七区航海南路2号院90号楼1单元3层5号为同一套房屋；4、被告婚姻状况证明一份。证明被告在出售房屋时为单身，被告出售给原告的房屋是被告个人所有，被告具有自主处分权；5、申请书一份、委托书一份。证明被告陈延松原来同意为原告办理房屋产权登记过户手续的事实；6、郑州市房屋登记簿一份、出售公有住房协议一份。证明被告出售的房屋是从其单位原国营一二四厂购买的集资房，而不是从政府经济适用房管理中心购买的经济适用房；7、（2011）二七民二初字第471号民事判决书、（2009）二七民一初字第250号民事判决书、（2010）郑民二终字第94号民事判决书。证明：①与本案所争议的房屋性质相同、为同一企业建设的房屋，都是参照经济适用房的政策出售给职工的集资房，皆被人民法院判决转让合同有效，支持了原告的请求和主张。②这些生效判决皆认定，国营第一二四厂（现郑飞公司）的职工集资建房不属于经济适用房，不受经济适用房转让条件限制，可以自由转让；8、依据一组。郑房改审字（2001）288号文件、郑房改审字（2003）111号文件各一份。证明本案争议房产系原国营一二四厂所建设的集资房，不是政府所建的经济适用房，该集资房职工享有完全产权。职工有自主处分权。

被告对原告提交的证据质证如下：对证据1和证据3的真实性无异议，对证明内容亦无异议；对证据2真实性无异议。但对证明内容有异议，只能证明诉争房屋所有权属于被告，原告代缴相关费用，不能证明原告就在此居住，原告没有自己居住而是把房屋出租了；对证据4真实性有异议，认为被告从未离婚；对证据5中委托书真实性无异议，对申请书真实性有异议。原告不是单位职工，也不缺房，但被告没有其他住处，该申请书是原告写好以后让被告签的字，也没有注明时间，与事实不符；对证据6中出售公有住房登记表真实性有异议。被告未离婚，但出售公有住房登记表婚姻登记一栏中却填写离异。对该组其他证据真实性和证明目的均没有异议。但集资房的有关管理办法同于经济适用房；对证据7真实性无异议，对证明目的有异议。房产性质虽然相同，但这些判决是在2009年、2010年生效的，根据目前郑州市房产调控政策，原告名下有多处房产，不具备再次购房的条件；对证据8真实性无异议。但集资房适用于经济适用房管理，虽不受满5年才能交易的时间限制，但也是经济适用房。

被告辩称：1、签订转让协议时，被告未经取得房产登记证书，也未经其共有人书面同意。依据房地产管理法第三十八条规定该房屋不能转让；2、2008年9月该房屋取得房产证书时，该房屋性质是经济适用房，面向低收入群体，具有保障性政策，现原告有多处住房，取得该房屋是为了出租经营，且造成被告夫妻双方新的住房困难；3、原告诉请协助办理过户，其房屋取得方式依然是购买，现原告名下至少6套房产。依据郑州市房产调控政策，原告不具备再次购买房产的资格。其购买行为明显不是为了满足自己居住的需求，违反了国家有关调控房产的政策。综上，原、被告双方2006年签订的房产转让协议不符合有关法律法规规定，原告有多处住房，被告无住房，该协议的履行又造成被告新的住房困难。且原告取得该经济适用房是为了出租经营，违背国务院及地方调控房产政策，故请求依法驳回原告的诉讼请求。

被告为支持其答辩意见向法庭提供如下证据：1、房屋所有权证书一份。证明被告是在2008年9月取得所有权，房产性质是经济适用房。签订房产转让协议时被告未取得房产证；2、结婚证。证明被告于1977年12月登记结婚；3、原告名下房产信息一份。证明原告名下有3处住宅和1处商铺，原告不具备购房资格；4、原告常住信息表。证明原告不在本案诉争房屋居住。

原告对被告提交的证据质证如下：对证据1真实性无异议，对证明内容有异议。认为：①该证据恰恰证明被告出售给原告的房屋于2008年9月4日已经取得了产权证，具备产权过户条件，被告应履行房产转让协议，将房屋过户给原告。由于被告未履行协助原告办理过户手续的义务，应承担违约责任并支付违约金。②房产转让协议的签订并不违反法律法规的规定，可以在取得房产证之前签订，故该协议有效，被告应当履行。③房产证附件虽然显示为经济适用房，但根据原告提供的证据可以证明该房产并非真正意义的经济适用房，仅仅是企业参照经济适用房有关政策所建的集资房。根据郑房改审字（2001）288号文件、郑房改审字（2003）111号文件，购买人具有完全产权，有自主处分权，不受政府有关政策限制；对证据2真实性无法核实，不予质证。且该证据只能证明被告结婚的事实，根据原告的证据显示，被告购房时及目前婚姻状态是离婚，本案诉争房产是被告个人房产，被告有自主处分权；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议。这些房产都是在2009年之后，是在购买诉争房屋之后购买的。原告是否住房困难，不是购买被告住房的条件。原告购买的是被告的二手房，没有限制，并不是购买单位的集资房。原、被告双方签订转让协议时间是在2006年2月8日，不属于新购房，也不受目前政府调控政策的限制。原、被告签订的转让协议没有违反相关法律法规；对证据4真实性有异议，来源不清，没有来源机构的公章。基本信息即使真实，也不能否认原告在诉争房屋居住的事实。

本院为查明事实调取如下证据：1、郑州市二七区民政局出具的被告婚姻信息登记；2、郑州市二七区档案馆出具的被告离婚登记申请书、离婚协议书。

原告质证如下：对法院调取的两份证据均无异议，恰好印证了原告从房管局和民政局调取的信息。被告转让房屋时已经离婚，是单身状态，不存在共有人。

被告质证如下：对证据1郑州市二七区民政局出具的被告婚姻信息登记有异议。该信息显示男方不是被告陈延松而是陈建松，女方也不是李风琴而是李凤琴，被告庭审时出具的结婚证上显示男方为陈延松女方为李风琴，该信息表与本案无关；对证据2郑州市二七区档案馆出具的被告离婚登记申请书、离婚协议书均有异议。二人从未离婚，双方从未办理离婚手续。

本院确认如下证据：被告对原告提交的证据1、2、3、5、7、8真实性均无异议，且符合证据的真实性、关联性和合法性，本院予以确认；被告对原告提交的证据4和证据6真实性有异议，认为被告从未离婚，出售公有住房协议显示被告离异不是事实。但被告的主张证据不足，本院不予支持。对上述两份证据本院予以确认，可以作为定案依据；原告对被告提供的证据1的真实性无异议，且符合证据的真实性、关联性和合法性，本院予以确认；原告对被告提交的证据3真实性无异议，但认为原告名下的房产均是在被告转让诉争房屋后购买，与本案无关。原告的质证意见本院予以支持；原告对被告提交的证据2和证据4真实性均有异议，认为结婚证只能证明被告结婚的事实，不能证明被告转让房产时的婚姻状态。原告常住人口基本信息表来源不明，没有加盖出具单位的有效印章，也不能否认原告在诉争房屋居住的事实。原告的质证意见，本院予以支持；原告对本院调取的证据1和证据2真实性均无异议。被告对本院调取的证据1和证据2真实性均有异议，认为该证据内容不准确，被告没有离婚。但是，郑州市二七区档案馆出具的离婚登记申请书上明确显示：本案被告是申请离婚的一方当事人，身份证号码为410111530826205，其于2002年7月20日申请离婚并填写离婚登记申请书。故被告主张其没有离婚的证据不足，本院不予支持。对上述证据本院予以确认，可以作为定案依据。

经审理查明：被告原系国营第一二四厂（郑飞公司）职工。2003年，郑飞公司为照顾及解决本单位职工住房问题，经政府审批后，进行集资建房。被告陈延松向郑飞公司缴纳购房款69 920元。2006年2月8日，原、被告自愿达成房产转让协议，约定被告将位于郑飞公司家属区90号楼一单元三楼301单元房（包含房内现有一切固定设施）转让给原告，房屋转让价款为人民币    150 000元。被告除交付房屋外，应当为原告办理过户提供所需相关手续，过户费由原告承担。该协议经双方签字即生效，如有违约，违约方除赔偿对方全部直接和间接损失外，还应当赔付违约金30 000元。房产转让协议签订的前一天即2006年6月7日，原告已经向被告一次性全额支付购房款150 000元，被告向原告出具了收款收条。被告将诉争房屋交付给原告使用至今。期间，该房屋的水电、暖气、物业等费用，均由原告缴纳。2006年9月5 日，国营第一二四厂（郑飞公司）与被告签订出售公有住房协议书，将诉争房屋售予被告。2008年9月4日，房管部门对诉争房屋颁发了房屋所有权证，所有权人为被告陈延松，房屋登记类别为经济适用房。被告领取房屋所有权证后，原告要求被告为其办理房屋过户手续，被告至今未办理。故原告诉至法院，请求判令1、被告协助原告办理二七区航海南路2号院90号楼1单元3层5号房屋产权过户登记手续；2、被告向原告支付违约金30 000元；3、诉讼费由被告承担。

另查明：1、原、被告签订的房产转让协议约定的位于郑飞公司家属区90号楼一单元三楼301号，现变更为郑州市二七区航海南路2号院90号楼1单元3层5号。

本院认为：原、被告于2006年2月8日签订的房产转让协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应当全面履行各自的义务。本案中，原告依约支付了购房款，并占有使用诉争房屋至今，被告也应依约全面履行自己的义务，即领取诉争房屋所有权证后，应当协助原告办理房产过户手续，被告至今未办理，明显违反约定，对形成本案纠纷，被告应承担违约责任。但房产转让协议签订后，原告一直使用诉争房屋至今，并未产生实际损失。法律规定，违约金应以实际损失为基础，故原告要求被告支付30 000元违约金的诉讼请求，本院不予支持，原告要求被告协助办理二七区航海南路2号院90号楼1单元3层5号房屋产权过户登记手续的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依据郑州市住房改革委员会办公室文件（郑房改审字【2001】288号、郑房改审字【2003】111号）可知，本案诉争房屋系被告单位集资所建，按照经济适用房成本价出售给单位职工，且上述文件将其规定为参照经济适用房价格，无论从此类房屋的建设主体上、选购主体资质上、选购程序上看，该类房屋并非典型意义上的经济适用房，故本案不受经济适用房相关法律、法规的调整。被告以其与原告签订房产转让协议时未取得房屋所有权证书的辩论意见，不足以否定原、被告所签房产转让协议的效力。被告以其转让诉争房产时未经共有人（其妻子）同意的主张，因证据不足，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告陈延松于本判决生效之日起三十日内协助原告王利敏办理二七区航海南路2号院90号楼1单元3层5号房屋产权过户登记手续；

二、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费550元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  员     任海伦

                                             二〇一三年八月二十七日

                                             书  记  员     成  旭