田二良与袁付堂房屋租赁合同纠纷一案

原告田二良，男，1968年出生。

委托代理人路国强、陈潜，金研（商丘）律师事务所律师。

被告袁付堂，男，1954年出生。

委托代理人徐文赞，虞城县法律援助中心法律工作者。

原告田二良与被告袁付堂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月7日立案受理后，依法组成合议庭，于案件受理的当日向原告送达了受理案件通知书、举证通知书等法律文书；于2013年3月16日向被告袁付堂邮寄送达了应诉通知书、举证通知书等法律文书。原告田二良于2013年3月15日向本院提出鉴定申请，请求对涉案损毁房屋贬值损失及装修拆除费用进行鉴定。2013年4月10日商丘大正价格评估有限公司作出商大正估字【2013】第021号价格评估报告书。本案于2013年7月19日在第六审判庭公开开庭进行了审理，原告田二良及其委托代理人陈潜，被告袁付堂及其委托代理人徐文赞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告田二良诉称，原、被告于农历2008年5月初9签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的5间房屋（底上两层共10间）租赁给被告，租赁时间从2008年农历6月初9开始，租金第一年4000元，以后租金每年4500元，租期10年等权利义务。合同履行至今，被告仅交租金（至农历2010年10月）11000元。其后，原告多次要求被告支付租金，被告以种种理由拒绝交付。另，被告擅自改变房屋结构，在租赁物上搭建房屋，造成原告房屋主体结构受损，使房屋出现地基下陷、墙体开裂、房屋前斜等。请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同并返还租赁物；2、要求被告支付租金9000元（该租金截止至2012年10月）及2012年10月至实际返还租赁物时的租金。3、要求被告拆除违约搭建的房屋或承担原告拆除所需费用5000元；4、要求被告赔偿因违约搭建房屋等给原告造成的损失50000元。

被告袁付堂辩称，1、被告同意解除租赁合同，租赁物已经返还，不存在返还租赁物的问题；2、租金已付清，不欠原告租金；3、原告违约在先，搭建的房屋是原告同意的，拆除费用也应该由原告承担；4、被告没有违约，不同意赔偿5万元损失。

根据原、被告双方的诉、辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：原告的诉请是否有事实依据和法律依据？

围绕争议焦点原告田二良为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：证据1、田二良身份证复印件一份，证明原告诉讼主体适格；证据2、房屋租赁合同一份，证明房屋租赁合同合法有效，被告应向原告交纳租金；证据3、原告通过邮寄方式向被告催交房屋租金的通知单一份，证明原告向被告催交租金的事实；证据4、证人证言2份，证明装修房屋的五套铁门系原告定作并支付的价款，租赁合同没有约定的小厨房一间系原告提供材料搭建的；证据5、价格评估报告书一份，证明被告违法使用租赁物，对原告房屋造成损失的具体数额。

被告袁付堂对原告田二良向本院提交的证据1、证据2没有异议。对证据3有异议，认为被告不欠原告租金。对证据4有异议，铁门是原告定做的，但钱是被告支付的。对证据5有异议，认为评估报告没有事实依据，评估结论不真实。

被告袁付堂为证明自己的主张向本院提交了以下证据材料：证据1、虞城县公安局田庙派出所证明一份，证明2012年1月27日（农历2012年正月初5）下午被告报警，原告田二良将被告租赁的房屋门用铁丝缠“死”，致使被告无法经营；证据2、2013年3月12日法院张银哲在办理被告与本案原告案件期间双方算账的证明一份，证明原告田二良应给付被告投资7755元；证据3、租赁合同一份，证明租期10年，租金第一年4000元，以后租金每年4500元，租赁合同有效；证据4、证人高安全、高中原、高效田证言一份，证明原告承认被告的投资款可以折抵房租；证据5、高中原证言一份，证明被告当时在租赁原告的房屋时只想租5年，原告坚持让被告租10年；证据6、孙伟证言一份，证明被告支付的铁门款。证据7、照片二张，证明被告在（2012）虞民初字第526号诉原告的民事判决书生效后，在执行期间本案原告田二良持刀威胁被告。证据8、（2012）商民二终字第444号民事判决书。

原告田二良对被告袁付堂向本院提交证据的质证意见为：对证据1认为派出所证明形式上不合法；对证据2不予认可，认为原告当时没有签字；对证据3合同书没有异议；对证据4证人证言认为证人没有出庭接受质询，且证言与事实不符；对证据5认为与本案没有关联性；对证据6，认为这6000元包含在被告支付的11000元房租里面；对证据7，认为照片反应的事实是在诉讼期间，是被告带人到原告家闹事引起的。对证据8 原告没有异议。

本院对原告田二良提交的证据分析认证如下：证据1、2被告没有异议，可以证明原、被告之间存在租赁合同关系，予以采信。证据3，系国内特快专递邮件详情单，有邮寄员的签字确认，且该邮件系被告袁付堂本人签收，予以采信；证据4，证人高银柱、李海存均没有出庭接受质询，其身份无法核实，不予采信；证据5，商大正估字【2013】第021号价格评估报告书，本院认为，报告书出具的结论是租赁房屋的贬值损失和租赁房屋外搭建的简易房拆除所需的费用，并没有对造成房屋贬值损失的原因作出结论，不能证明房屋的贬值系被告所致。对于简易房拆除所需费用，原告田二良在本院2013年8月13日对其所作的调查笔录中明确表示“要求被告拆除搭建的房屋”，没有主张拆除费用，故该价格报告结论本院不予采信。

本院对被告袁付堂提交的证据分析认证如下：证据1，形式来源合法，内容客观真实，可以证明原告将被告租赁的房屋门用铁丝缠“死”的事实，予以采信；证据2，只是本院办案人员在案件审理过程中的调解意见，田二良并没有在计算清单上签字确认，不能作为有效证据使用，不予采信；证据3，原告无异议，予以采信；证据4、5、6均为证人证言，证人均没有出庭接受质询，其身份无法核实，不予采信；证据7，与本案没有关联性，不予采信；证据8，系生效的法律文书，且原告没有异议，能够证明案件事实，予以采信。

依据上述有效证据，本院确认以下案件事实：

2008年6月12日（农历2008年5月初9），原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的位于虞城县田庙乡虞单路西客运站南侧5间房屋（底上两层共10间）出租给被告用于木器加工，双方约定租期从2008年7月11日（农历2008年6月初9）开始，10年以内由被告使用，租金第一年为4000元，第二年开始租金每年4500元。合同签订后，被告袁付堂向原告支付租金11000元，双方按照租赁合同约定在租赁房屋前共同投资搭建了简易房，原告田二良投入的财产为5扇铁门，价值6000元。被告袁付堂投入的主要财产为砖、石棉瓦等建筑材料。后双方因故发生矛盾，原告田二良2012年1月27日（农历2012年正月初5）用铁丝缠“死”房门，导致被告袁付堂无法使用房屋。2012年4月17日袁付堂诉至本院，要求田二良继续履行合同，并赔偿造成的经济损失56000元。2012年5月28日，本院作出（2012）虞民初字第526号民事判决，判决：一、双方于2008年（农历）5月9日签订的房屋租赁合同继续履行，限田二良于判决生效之日起7日内将袁付堂租用的房屋5间（底上10间）及附属简易房腾出，交由袁付堂继续使用。二、驳回袁付堂的其他诉讼请求。田二良不服判决，以袁付堂拖欠房租又擅自搭建房屋，造成房屋主体损毁，合同无法履行等向商丘中院提起上诉，请求撤销原判，驳回袁付堂的诉讼请求。商丘中院认定田二良的行为侵犯了袁付堂的房屋使用权，应承担停止侵权的民事责任，对田二良上诉所称的袁付堂拖欠房租、擅自搭建房屋造成主房主体损毁部分，认定与袁付堂所诉案件不属于同一法律关系，未予审理，遂于2012年9月6日作出（2012）商民二终字第444号民事判决，驳回上诉，维持原判决。判决生效后袁付堂于2012年10月10日向法院申请强制执行，田二良于2012年10月21日履行了判决义务，将租赁房屋及附属简易房交付被告袁付堂。

本院认为，原、被告之间存在租赁合同关系，双方2008年6月12日签订的房屋租赁合同系真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同。原告田二良在履行（2012）虞民初字第526号民事判决确定的义务后，要求解除与被告签订的房屋租赁合同返还租赁房屋，被告同意，本院予以准许。

关于原告请求的租金问题。本院认为，从原、被告双方约定2008年7月11日计算租金开始，至2012年1月27日双方发生纠纷，这期间的租金被告应按照合同约定支付原告，共计4437.5元（具体计算方式为：从2008年7月11日至2012年1月26日，共计42个月零15天，2008年7月11日至2009年7月11日年租金为4000元；2009年7月11日至2010年7月11日年租金为4500元；2010年7月11日至2011年7月11日年租金为4500元；2011年7月11日至2012年1月26日共6个月零15天，每年租金4500元，每月为375元，每天为12.5元，6个月×375元=2250元，15天×12.5元=187.5元，2250元＋187.5元=2437.5元。上述租金合计为4000元＋4500元＋4500元＋2437.5元=15437.5元。15437.5元－已付11000元=4437.5元）。2012年1月27日双方发生纠纷的责任在于原告，该事实已被生效的（2012）虞民初字第526号民事判决确认，故从2012年1月27日至2012年10月21日田二良履行判决义务期间的租金，被告不应支付。2012年10月21日原告田二良履行判决义务后，已将租赁房屋及附属简易房交付给被告袁付堂，从2012年10月22日至本判决生效之日期间的租金被告袁付堂应当支付原告（具体计算方式为：每年租金为4500元，每月为375元，每天为12.5元，从2012年10月22日起计算至本判决生效之日止）。

关于原告请求被告拆除违约搭建的房屋或者由被告承担拆除所需费用问题。因原告的该项请求不具体，本院进行释明后，原告明确表示“要求被告拆除搭建的房屋”，不再要求被告承担拆除所需费用，故对原告的该项请求，本院围绕被告是否应拆除搭建的房屋进行审理。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。原告要求解除合同，被告亦同意，故在合同解除后，原告要求拆除搭建的简易房，恢复租赁物的原状，本院予以支持（但简易房拆除后给被告造成的损失，原告应予以赔偿，对此被告已另案提起诉讼，本案不予审理）。

关于原告请求被告赔偿因违约搭建房屋等给原告造成的损失50000元的问题。本院认为，原告主张此项请求的证据为商大正估字【2013】第021号价格评估报告书，但报告书的结论是租赁房屋的贬值损失和租赁房外搭建的简易房拆除所需的费用，并没有对造成房屋贬值损失的原因作出结论，不能证明房屋的贬值与被告的关系，故原告的该项请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告田二良与被告袁付堂2008年6月12日签订的房屋租赁合同；

二、被告袁付堂于本判决生效后七日内将租赁房屋内的物品清理后交付原告田二良并将租赁房外搭建的简易房予以拆除；被告袁付堂支付原告田二良2012年1月26日以前的房屋租金4437.5元；

三、被告袁付堂于本判决生效后七日内支付原告田二良2012年10月22日至本判决生效之日期间的租金（具体计算方式为：每年租金为4500元，每月为375元，每天为12.5元，从2012年10月22日起计算至本判决生效之日止）。

四、驳回原告田二良的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1400元，由原告承担1200元，由被告袁付堂承担200元。评估费1500元，由原告田二良承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　             审 判 长  田仲秋

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　             审 判 员  母红梅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　             审 判 员  陈金华

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　            二○一三年八月三十日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　             书 记 员  赵晓慧