原告贾洪昌诉被告李建森、李根季房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告贾洪昌，男。

委托代理人程金涛。

被告李建森，男。

委托代理人史克丽，女。

被告李根季，男。

委托代理人薛夫钦，男。

原告贾洪昌诉被告李建森、李根季房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年7月1日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。原告贾洪昌、委托代理人程金涛、被告李根季、委托代理人薛夫钦；被告李建森的委托代理人史克丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2011年6月20日，经人介绍原告与被告李建森双方签订了一份房屋《转让协议》，协议约定“被告李建森自愿将登封市南长春园八巷商品房从东向西数西单元三楼西户的房屋转让给原告，转让价款为18.5万元，房款在协议签订时由原告一次性付清。原告与被告李建森双方协议签订后，于当天被告李建森给原告出具了一份书面的收据，收取原告房款18.5万元整。2011年9月7日，当原告将房屋装修完毕准备入住时，该房屋发生了纠纷，被该房屋的实际所有人强行占有，致使原告无法入住，后得知被告李建森根本不是该房屋权属的实际所有人，后被告李建森曾多次向原告承诺积极协商让原告入住，最终没有协商成功，原告要求被告李建森退还房款，被告李建森以种种理由拒绝退还房款。后得知，该房屋是被告李根季从第三人手中购买的，后来又卖给被告李建森，被告李建森并不是该房屋的实际权属所有人，也无权对该房屋进行买卖。请求确认原告与被告李建森于2011年6月20日所签订的房屋《转让协议》为无效协议，判令被告李建森返还原告房款18.5万元，并支付相应利息，并承担本案诉讼费用。

第一被告李建森辩称，双方签订有书面协议，被告有权将房屋转让给被告，双方达成协议符合法律规定，故请驳回原告的诉讼请求。

第二被告李根季辩称，答辩人与原告根本不相识；双方不存在买卖合同关系；原告诉状称实际所有权人占有该房屋，原告并无证据证明现在房屋占有人有所有权，在没有证据情况下原告所列被告主体错误，综上所述，请驳回原告诉讼请求。

原告向法庭举证有：第一组，原告贾洪昌与被告李建森于2011年6月20日签订的房屋《转让协议》一份，证明该协议违反了《土地管理办法》《城市房地产管理办法》，此房屋买卖协议不受法律保护应确认该协议无效，南长春园八巷房屋交易中被告李建森给原告出具的书面收据一份，证明被告李建森收到原告房款18.5万元的事实；第二组，被告李建森与李根季于2011年2月10日签订的转让协议一份，证明被告李建森与贾洪昌签订的房屋买卖协议违反了《土地管理办法》法律相关规定，李建森根本不是该房屋的实际所有权人，无权对该房屋进行处理，孙培欣于2008年5月23日出具的收条一份，证明此房屋买卖协议中李建森无权对该房屋处理；第三组，照片两张，证明该房屋被其他人堵门导致原告无法入住的事实。  

被告李建森对原告所举证据的质证意见为：对第一组证据真实性无异议，但证明内容有异议，该协议并未违反相关规定，为有效协议；对第二组证据真实性无异议，但不能达到证明目的；对第三组证据有异议，该照片不能证明其地理位置，不能证明房屋所有人进行堵门，原告应提供最新证据证明其目的。

被告李根季对原告所举证据的质证意见为：对李建森和贾洪昌的转让协议和收到条与被告李根季没有关系，不予质证；对第二份证据转让协议和收到条有异议，该转让协议和收到条均为复印件，不具有证据客观性和真实性；对第三份证据的照片从照片当中很难看到被堵的房屋是本案所争议的房屋，如果是这个实际侵权人将原告房屋门堵住，原告应起诉实际侵权人；被堵的事实与被告李根季无关。

被告李建森向法庭举证有：第一组，开发商张培欣为李根季出具的收款凭证及房票各一份，李根季与李建森就本案房屋达成的转让协议及收款凭证各一份，证明2008年5月23日，李根季从开发商张培欣处购买本案房屋，之后一直居住。2011年2月10日，李根季与李建森达成转让协议，李根季将本案房屋转让于李建森，李建森即拥有合法的所有权及处分权；第二组，李建森与贾洪昌就本案房屋达成的转让协议一份，电费交费凭证二份，证明2011年6月20日，原、被告就本案房屋达成转让协议，李建森将本案房屋转让于原告，并实际交付，原告对房屋进行装修后入住，并交纳所需电费。后被告所达成的协议合法有效，被告李建森已履行完毕交房义务，原告所诉理由不能成立。

原告对被告李建森所举证据的质证意见为：对第一份转让协议，协议本身无异议，但无法证明原告所述的内容，至于张培欣给李根季出示的收到条，只能证明张培欣收到李根季10万元与本案无关，对于开发商张培欣对李根季出示的商品房房票，上面无加盖公章，对此证据不予质证；电费缴费凭据因上面没有注明户主名称，此证据不能证明李建森已经将该房屋交付给本案原告贾洪昌。

被告李根季对被告李建森所举证据的质证意见为：对第一份证据无异议，对被告李建森所证明内容也无异议，但是张培欣将房子卖给李根季之后，李根季又对该房屋进行装修，安装了五个门并进行地板砖的粘贴，上面没有显示车库，实际还有一个车库；对第二份证据转让协议对被告李建森证明内容和真实性无异议，但转让给李建森的是15万元，含房子和车库；对第三份关于电费的问题真实性和证明内容均无异议。上述证据均证明房产由李根季卖给李建森，李建森卖给原告的事实是成立的，房产已经交付。

被告李根季无证据。

为了调查房屋权属问题，本院依职权对此进行了调查。调查中发现原告所提供的本案争议的房屋已被马小香占有，马小香向本院举证有：房票和张培欣与马小香签订的协议各一份，证明2007年6月8日张培欣将南长春园七巷西单元三楼西户的房屋包括一个车库以23万元的价格卖给马小香；情况反映一份，证明2007年到2008年马小香陪其妹妹在外就医，2008年某天被告知有人在其南长春园七巷西单元三楼西户的房屋里施工，后与被告李根季几经协调，但未果，后马小香向公安局报案，公安局中已有备案。另调查发现，本案所争议的房屋确切地理位置是登封市南长春园七巷西单元三楼西户，现马小香已实际占有该房屋。

原告贾洪昌、被告李建森、被告李根季对法院调查笔录均无异议。

综合原、被告举证和本院调查笔录的质证情况，本院对原告的第一组证据、第二组证据因其是有客观真实性，来源合法，本院予以采信，对原告的第三组证据因原告无法清楚明确提供所拍摄照片的具体地理位置，也未显示拍摄照片的时间，且被告李建森对此有异议，故对第三组证据不予采信。本院对被告李建森的第一组证据、第二组证据因其客观真实，来源合法，本院予以采信。本院对调查中案外人马小香提供的第一组、第二组证据因其是有客观真实性，来源合法，本院予以采信。

经审理查明，2011年6月20日，原告贾洪昌与被告李建森签订房屋转让协议一份，被告李建森将登封市南长春园八巷房屋从东向西数西单元三楼西户以18.5万元的价格转让于原告贾洪昌，当日贾洪昌付款18.5万元。李建森交付贾洪昌占有的房屋实际是南长春园七巷从东向西数西单元三楼西户。该处房屋是张培欣于2008年5月23日以10万元的价格转让给李根季的，但房票上显示的位置是南长春园八巷。2011年2月10日，李根季又以15万元将该处房屋转让给李建森。协议签订显示的位置仍然是南长春园八巷。

另查明，2007年6月8日，房屋承建人张培欣已将南长春园七巷房屋从东到西数三楼西户以23万元的价格转让给马小香，李根季占有该房屋后马小香曾到公安局报案，现该处房屋实际占有人为马小香。该处房产土地使用权为集体所有，不能办理房屋过户手续。

本院在审理过程中，原告撤回了对利息的诉讼请求。

本院认为，原告贾洪昌与被告李建森签订房屋转让协议显示的南长春园八巷房屋实际上并不存在。双方争议的南长春园七巷房屋实际占有人为马小香，张培欣给被告开的房票显示的标的物位置，涉嫌欺诈，况且本案所涉及的房屋是在集体土地基础上建造的，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，而本案中房屋权属一直处于集体所有的状态，不能进行建设更不能进入市场交易，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，本案的标的物交易已经违反法律、行政法规的强制性规定，被告李建森辩称合同有效的理由不能成立，本院不予采纳，对原告要求确认原告贾洪昌与被告李建森于2011年6月20日所签订的房屋《转让协议》为无效协议的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，原告贾洪昌与被告李建森签订的合同无效，根据合同相对性，被告李建森因该合同取得的房款18.5万元，应当予以返还，故对原告贾洪昌要求被告李建森返还房款18.5万元的诉讼请求，本院予以支持，因该房屋已被马小香实际控制，房款返还后，涉及该房屋的其他争议李建森可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，经合议庭评议，判决如下：

一、确认原告贾洪昌与被告李建森于2011年6月20日签订的房屋《转让协议》为无效协议；

二、限被告李建森于本判决生效之日起十日向原告贾洪昌返还购房款18.5万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4000元，由被告李建森承担。

如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长   康少伟

                                             人民陪审员   韩彦周

                                             人民陪审员   刘青周

                                             二○一三年九月十日

                                             书  记  员   刘健良