上诉人张瑞峰与被上诉人林州市上庄置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审被告）张瑞峰。

委托代理人崔国强。

委托代理人马万里。

被上诉人（原审原告）林州市上庄置业有限公司（原林州市上庄置业投资有限公司）。

法定代表人胡文周。

上诉人张瑞峰因与被上诉人林州市上庄置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省林州市人民法院（2011）林民初字第455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张瑞峰及其委托代理人崔国强、马万里到庭参加诉讼，被上诉人林州市上庄置业有限公司（以下简称上庄置业公司）经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原审法院查明，2008年6月25日，被告张瑞峰购买原告开发的位于林州市桂园街道家和港湾2号楼1单元10楼西户房产一套，双方签订了商品房买卖合同一份，约定建筑面积 为148.9平方米，每平方米为2250元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以林州市房产管理部门实际测量后的登记面积为准，据实结算。合同第七条约定，买受人不能按期交齐房款，应向出卖人支付欠款利息，按银行同期贷款利率支付欠款利息。同日，双方签订补充协议，约定商品房产权登记面积与合同约定面积发生差异，则按照产权登记面积据实结算，结算单价为主合同第四条规定的单价即2250元加上配套设施费260元/平方米；在《林州报》上以公告形式通知买受人到银行办理按揭手续，买受人应在公告之日起七日内到银行办理相关手续，自《林州报》上以公告形式通知买受人办理手续时间期满之日起，每逾期一天按贷款申请额的千分之一计罚，逾期十五天按买受人中途退约处理，买受人按已交房款的10%向出卖人支付违约金。林州市房产测绘队对家和港湾2号楼1单元9楼西户的建筑面积进行测量，并于2010年3月5日出具了《房产测绘成果报告书》，测绘结果为建筑面积161.43平方米。原告于2010年8月3日在林州信息（林州报）上公告没办理房产证的业主于2010年8月6日前尽快到原告公司办理相关手续。2009年5月，原告履行了交房义务，被告支付了大部分房款后，装修入住，现被告尚欠原告31450元[（161.43平方米-148.9平方米）×（2250元+260元）]未付。另查明，张瑞峰于2012年7月26日以林州市上庄置业有限公司为被告向原审法院提起诉讼，要求解除双方于2008年6月25日的《商品房买卖合同》，原审法院于2012年10月18日作出（2012）林民三初字第109号民事判决书，以张瑞峰主张解除合同依据不足为由，判决驳回张瑞起的诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的商品房买卖合同、房产测绘成果报告书、（2012）林民三初字第109号民事判决书，被告提供的交款凭证，法院的询问笔录、现场勘验笔录等证据予以证实。

原审法院认为，原、被告之间的商品房买卖合同不违反相关法律规定，该合同合法有效。原告按约履行了交房义务，被告亦应按约履行支付房款的义务。被告张瑞峰尚欠原告房款31450元，经原告催要，未能支付，已构成违约，故原告要求被告支付剩余房款31450元的诉讼请求，予以支持。原、被告虽对违约金的计算方法进行了补充约定，但原告诉请违约金的标准是按中国人民银行同期贷款利率计算，按此标准计算违约金是原告对其民事权利的自由处分，予以支持。原告提供的《房屋测绘成果报告书》虽是对被告楼下的房屋建筑面积的测绘，但被告房屋与被测绘房屋属同一户型，建筑面积相同，对该报告书显示的房屋建筑面积即161.43平方米，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告张瑞峰于本判决生效之日起十日内向原告林州市上庄置业有限公司支付房款31450元及违约金（从2010年8月10日起至本判决限定履行期届满之日止，以31450元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586元，由被告张瑞峰负担。

宣判后，张瑞峰不服上诉称，2008年6月25日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定，上诉人购买被上诉人房产一套，房屋建筑面积 为148.9平方米，上诉人依合同约定支付购房款373496元，被上诉人于2009年5月交付了商品房，上诉人未拖欠商品房购买款。林州市房管局的《房产测绘成果报告书》、《房产分户平面图》证据不合法、不真实，不能作为认定本案事实的有效证据。《商品房买卖合同补充协议》第二、四、六条系霸王条款，应属无效。林州市房产管理局林房字[2011]第11号文件第三条第一项规定，即买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分由出卖人承担，产权归买受人所有。依上述文件规定，如果林州市房管局测绘结果客观真实，上诉人应承担超出部分3%以内的价款，超出3%以外的由被上诉人承担，并且产权归上诉人所有。原审法院无视上述文件规定作出判决，显然违背了以事实为根据，以法律为准绳的原则，应当予以纠正。综上，林州市房管局的测绘结果程序违法，内容不真实，不应作为有效证据，上诉人无违约事实，不应承担违约责任。请求二审法院查明事实，依法作出公正判决。

上庄置业公司未答辩。

经二审庭审查明的事实与原审 认定事实基本一致。

本院认为，2008年6月25日双方签订的《商品房买卖合同》第五条已对面积确认及面积差异处理作出约定，如商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以林州市房产管理部门实际测量后的登记面积为准，据实结算。林州市房产管理局房产测绘队于2010年3月5日出具了《房产测绘成果报告书》，测绘结果为建筑面积161.43平方米。原审法院依据双方约定及测绘结果判决上诉人支付剩余房款及违约金并无不当。上诉人上诉称林州市房产管理局的《房产测绘成果报告书》、《房屋分户平面图》不合法、不真实，不能作为认定事实的依据，理由不充分。因其在原审法院审理时，就其上述主张已向原审法院提出，依据相关法律规定，当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘鉴定机构鉴定。上诉人在原审时于2011年11月30日书面提出申请，要求法院委托有关部门作出客观、公正的测绘结论，原审法院司法技术科于2012年3月13日出据一份函内容为：因公摊面积的测绘不属司法鉴定范围，鉴定机构无法完成委托事项，双方当事人就机构的选择又不能提出各自的意见，申请方口头表示无力支付相关费用，依据《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖工作管理规定》第四十条之规定，终结本次对外委托。故原审法院采信《房屋测绘成果报告书》，并依据该报告书判决并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条规定的前提是双方当事人在签订合同时没有约定或约定不明确的情况下才可以适 用。本案双方当事人在签订合同时，就上诉人上诉主张所提出的问题已做出明确约定，且林州市房产管理局林房字[2011]第11号文件关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知，执行时间是2010年12月30日后交付使用的商品住房，而本案被上诉人上庄置业公司于2009年5月已将住房交付于上诉人张瑞峰使用，故上诉人主张应按上述文件规定执行的理由不能成立，本院依法不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费586元，由上诉人张瑞峰负担。

本判决为终审判决。

                                             　　　　审　判　长　陈新友　　　

                                             　　　　审　判　员　毛晓燕　　　

                                             　　　　代理审判员　王书卿　　　

                                             　　　　二○一三年六月二十一日　　

                                             　　　　书　记　员　黄　超　

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