上诉人孙新美与被上诉人夏雨、夏慧莉房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审原告）孙新美，女，汉族，1963年10月11日出生。

委托代理人张金磊，河南千业律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）夏雨，女，汉族，1974年10月6日出生。

委托代理人张燕飞，河南言理律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）夏慧莉，女，汉族，1986年5月8日出生。

委托代理人张燕飞，河南言理律师事务所律师。

上诉人孙新美因与被上诉人夏雨、夏慧莉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2012）二七民二初字第1839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙新美的委托代理人张金磊，被上诉人夏雨、夏慧莉的共同委托代理人张燕飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结

原审法院经审理查明：2012年5月10日，孙新美给夏雨出具一份委托书，委托书载明：“委托人孙新美个人单独拥有位于郑州市二七区张魏寨路北代庄街西3号楼1单元5层3号(建筑面积：112.02平方米，郑房权证字第0301029639号)的房产一套。由于委托人工作繁忙，现委托受托人夏雨为我的代理人，代为办理如下事宜：一、代为办理上述房产的过户手续，并在相关文件上签字。二、代为办理上述房产的维修基金过户手续，并在相关文件上签字。三、代为办理上述房产的水、电、气等物业交割事宜。四、代为办理上述房产的资金监管及网签合同，将收取的房款打入指定账号：中国工商银行，卡号：9558801702123903445，户名：夏雨。五、代为到工商银行郑州二七路支行办理二手房按揭贷款手续。受托人无转委托权。受托人在委托权限内所实施的法律行为，我均予以认可。委托期限自2012年5月10日至上述事宜办完之日止。2012年5月11日，河南省郑州市黄河公证处为上述委托书进行公证，并出具一份(2012)郑黄证民字第5474号公证书。同日，河南省郑州市黄河公证处又出具了(2012)郑黄证民字第5475号公证书，该公证书证明孙新美身份证复印件与原件相符。同日，河南省郑州市黄河公证处还出具了一份(2012)郑黄证民字第5473号公证书，该公证书公证的事项为2012年5月10日孙新美委托夏雨代为办理上述房产在中国工商银行股份有限公司郑州二七路支行的解押还款手续及领取他项权证，并在相关文件上签字并捺手印的委托书上孙新美的签名及捺印的真实性。2012年5月23日，河南省郑州市黄河公证处还出具了一份(2012)郑黄证民字第6025号公证书，该公证书证明了孙新美的无婚姻登记记录证明的复印件与原件相符的情况。委托书出具后，孙新美将其工商银行牡丹灵通卡交给夏雨，由其办理房屋解押事宜。2012年5月23日、24日，夏雨、夏慧莉一起到银行办理提前还款及解押手续。中国工商银行郑州二七路支行向夏慧莉出具的两张还款凭证显示的还款金额为262 415.85元。2012年5月25日，夏雨代孙新美与夏慧莉签订了两份关于二七区张魏寨路北代庄街西3号楼1单元5层3号房屋的存量房买卖合同。其中一份成交价为10 000元的合同在房管局进行了备案。另一份成交价420 000元的合同未进行备案。2012年5月26日，夏雨向夏慧莉出具一份收条，收条载明夏雨已收到夏慧莉房款420 000元。同日，夏慧莉缴纳了10 000的监管资金。夏慧莉还于同日以420 000元为基数向房管局缴纳了契税、维修资金等费用，郑州市中原区地方税务局代开的发票显示票面金额为424 113元。2012年5月28日，郑州市房管局向夏慧莉发放了房屋产权证。孙新美以夏雨、夏慧莉签订的成交价为10 000元的《郑州市存量房买卖合同》显失公平，侵犯了孙新美的合法权益为由，诉至法院，请求判令：1、撤销夏雨代理孙新美与夏慧莉签订的2012年5月25日《郑州市存量房买卖合同》；2、诉讼费及相关费用由夏雨、夏慧莉承担。

原审法院认为，最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，孙新美委托夏雨卖房经公证机关公证，为有效委托。夏雨、夏慧莉签订两份存量房买卖合同及按实际交易价格420 000元缴纳各种税费可以证明，双方将标的额为10 000元的合同进行备案，回避资金监管，从而顺利过户。夏慧莉替孙新美归还262 415.85贷款且已补足余款后，夏雨已向其出具了420 000元的收条。夏雨作为孙新美的委托代理人其出具收条的行为代表孙新美，因此本案不存在显失公平的情形。孙新美要求撤销夏雨代理孙新美与夏慧莉签订的2012年5月25日《郑州市存量房买卖合同》的诉讼请求证据不力，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,该院判决:驳回孙新美的诉讼请求。案件受理费100元，由孙新美负担。

宣判后，孙新美不服原审判决，向本院提起上诉称：1、孙新美在一审时请求撤销的是成交价为1万元的第一份《存量房买卖合同》，而不是夏雨所称的其与夏慧莉之间签订的成交价为42万元的第二份《存量房买卖合同》。第一份《存量房买卖合同》的交易价格就是1万元，明显违反了等价有偿原则，属于显失公平。2、夏雨与夏慧莉之间签订的第二份《存量房买卖合同》的真实性有待核实，即使真实，同样属于显失公平。3、孙新美对第二份《存量房买卖合同》并不知情，且孙新美至今也没有收到房款。夏雨将价值至少70万元的房产以42万元的低价卖给夏慧莉，违反等价有偿原则，属于显失公平。4、夏雨、夏慧莉公开承认为了回避资金监管签订了两份买卖合同，违反了法律及地方有关规定，一审判决支持夏慧莉回避资金监管是错误的。综上，请求撤销原判，依法改判撤销夏雨代理孙新美与夏慧莉签订的《郑州市存量房买卖合同》，并由夏雨、夏慧莉承担本案全部诉讼费用。

被上诉人夏雨答辩称：1、上诉人孙新美所述的标的额1万元的合同是为了保证房屋买卖的正常进行而签订的，房屋的实际成交价格为42万元，故不存在上诉人孙新美所述的显失公平的情形。2、夏雨是基于孙新美的委托，在孙新美认可后，将房屋以42万元的价格出售给夏慧莉，孙新美所称的其房屋对所售价格不知情，显失公平明显与事实不符，且于法无据。3、夏雨与夏慧莉签订的标的额为1万元的合同是经房管局备案的，房管局对此予以认可，买卖行为并无不当，孙新美如对此不予认可，应起诉房管局监管不当，而非起诉要求撤销合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人夏慧莉答辩称：1、2012年5月25日，夏慧莉与孙新美人的代理人夏雨签订2份《郑州市存量房买卖合同》，交易价分别为1万元和42万元。合同签订后，夏慧莉按第一份合同向郑州市房管局缴纳1万元的监管资金，按第二份合同向夏雨支付42万购房款并按照交易价格向房管局缴纳了契税、维修资金等费用。故孙新美所述的交易价格为1万元的合同显失公平，显然是对该合同的曲解。房屋的实际成交价格为42万元并非1万元。2、孙新美向夏雨出具的《委托书》经过了公证机关的公证，夏雨代为办理本案房屋买卖的相关事宜的行为是真实有效的。夏慧莉与夏雨之间签订的第二份买卖合同完全在授权委托书的权限之内。该交易价格也符合市场行情，故孙新美所述显失公平与事实不符，且于法无据。3、一审判决虽认定本案中存在回避资金监管的行为，但不将其作为影响本案民事合同效力的依据是正确的。资金监管属于行政监管行为，对夏慧莉与夏雨之间买卖房屋行为的效力并不能产生影响。夏慧莉缴纳的1万元的监管资金是经房管局认可的，孙新美如对此不予认可，应起诉房管局监管不当，而非起诉要求撤销合同。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回其上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为：本案的焦点是夏雨代理孙新美与夏慧莉签订的《郑州市存量房买卖合同》是否合法有效。孙新美认为第一份《存量房买卖合同》的交易价格就是1万元，明显违反了等价有偿原则，属于显失公平，应于撤销，而第二份《存量房买卖合同》的真实性有待核实，即使真实，同样属于显失公平的上诉理由，因孙新美委托夏雨卖房并经公证机关公证，其委托合法有效。夏雨依据孙新美的委托与夏慧莉签订房屋买卖合同，夏慧莉按照合同的约定支付了房款并按实际交易价格420 000元缴纳了各种税费。夏雨代理孙新美与夏慧莉所进行的买卖房屋行为完全在孙新美出具的授权委托书的权限之内，涉案房屋的买卖合同真实合法有效，并不存在显失公平之情形，故孙新美的该项上诉理由证据不足，本院不予采纳。至于夏雨、夏慧莉签订两份买卖合同，是否存在回避资金监管，是否违反了法律或法规的有关规定，属于行政监管的范畴，与本案不属同一法律关系。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人孙新美负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  童  铸

                                             审  判  员  刘俊斌

                                             代理审判员  顾立江

                                             二Ｏ一三年九月五日

                                             书  记  员  刘  盼