万泰宇诉河南省富恒实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告万泰宇，男，1985年10月27日出生。

委托代理人赵振华、黄帅，河南苍穹律师事务所律师。

被告河南省富恒实业投资有限公司。

法定代表人吴弈磊，总经理。

委托代理人侯济军，河南敬事信律师事务所律师。

原告万泰宇与被告河南省富恒实业投资有限公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年4月16日向本院提起诉讼，经诉前调解未果，本院于2013年5月23日作出受理决定。同日将受理案件通知书及举证通知送达原告， 2013年5月24日将应诉通知书及举证通知送达被告。本院受理后，依法适用简易程序，于2013年4月24日对本案公开开庭进行了审理，原告万泰宇的委托代理人赵振华、黄帅，被告富恒公司的委托代理人侯济军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告万泰宇诉称，2007年11月30日，原告与富恒公司签订商品房买卖合同，购买被告所建商品房“太极·中央瀚邸”公寓1单元6层86号房，原告于当日交付完毕全部购房款共计139775元。原告按照合同约定，于2008年8月8日向被告交纳了水、电、气、暖、物业等费用后拿到了房屋钥匙。商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在房屋交付后180日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于出卖人的原因，原告至今没有取得所购房屋的权属证书。综上，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院，请求：1、依法判令被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权属证书；2、请求增加被告未按约定办理诉争房屋产权登记的违约金，以原告所交购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2009年5月4日计算至起诉日止共计37077元；3、依法判令被告向原告支付自起诉日至法院生效法律文书确定的履行日止的违约金；4、本案全部诉讼费用由被告承担。

被告富恒公司辩称，房屋产权证正在办理过程中，被告方需要提交的资料都已经提交到房产管理部门，只是目前产权证还没有办下来。原告要求承担违约责任，我方认为不能成立。产权证未发下来，属于房管局的责任，不属于我方责任。综上，我方认为原告起诉不成立。

根据原、被告的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、被告是否按约定的时限将办理权属登记应由出卖方提供的资料报产权登记机关备案；2、如被告未按要求备案，应如何承担违约责任。

原告万泰宇为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据材料：1、商品房买卖合同和工商信息查询书各一份，证明被原被告之间存在买卖合同关系；2、入住通知书、入住流程、房屋交接书一份及水电物业等费用收据发票七张，证明原告于2008年8月8日接收到房屋，被告报备材料的日期应从8月8日起计算；3、购房发票和契税完税凭证，证明原告依照约定交付购房款并缴纳了契税，履行完全部合同义务，依法应当享有合同约定的相应权利。

被告富恒公司对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对原告所举证据真实性均无异议。其中，1、对商品房买卖合同第十五条，关于产权登记的约定，我们的义务只是把有关资料报告相应机关备案，并非为原告办理产权证。2、买受人取得产权登记的期限，没有明确约定，明确的期间应由房产管理局确定。违约责任应按第三项所述，在规定期限内没有办理产权证书的，超过三个月后，才承担百分之一的责任，由于没有明确领取产权登记的约定时间，所以不存在违约问题。

被告富恒公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据材料：1、房产测绘受理单一份；2、焦作市房产监理所对市房地产交易所出具的说明一份，证明我方已经将办证的相应资料交付房管局。

原告万泰宇对被告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据的真实性均无异议。但不能证明被告履行了合同第十五条规定的义务。而且原告认为产权登记所需要报备的资料至少应有土地证、整栋楼的大房产证、土地规划和建设规划包括完整的测绘报告等。另外，这个楼实际为商住两用的，由于消防不合格导致无法办理房产证。

关于原告提交的证据，被告质证后对真实性均无异议，原告的证据均系书证，符合证据的法律特征，本院予以认定。关于被告提交的证据，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。

本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2007年11月30日，原告万泰宇与被告富恒公司签订商品房买卖合同，购买被告所建商品房“太极·中央瀚邸”公寓1单元6层86号房。在合同第十五条中约定，原告于签订合同当日一次性付清全部购房款139775元。2007年7月24日，被告向原告发出《中央公寓入伙入住通知书》通知集中办理入伙时间为2008年8月8日至2008年8月20日。原告于2008年8月8日向被告缴纳水、电、气、暖等费用，并于同日与被告签订房屋交接书，领取房屋钥匙。2012年2月16日，被告向焦作市天乐房地产测绘有限公司申请房产测绘。2013年5月22日，焦作市房地产监理所向市房地产交易所出具证明一份，内容为：河南富恒实业投资有限公司建设的解放区人民路（中段）1159号太极·中央瀚邸商务公寓项目，经现场勘测及审验资料，已基本符合初始登记条件，请贵所予以建立楼盘为盼。由于原告至今不能办理房产证与被告产生纠纷，因此原告诉至法院。

本院认为，原被告之间的纠纷属于商品房买卖合同纠纷。原被告签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定中规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房并给予3个月理解期，超过理解期后出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。原告正是依据被告对本条的违约而起诉，被告则抗辩被告已经将需要有被告提供的资料交到了房管部门，房产证没有办下来是房管部门的责任。庭审查明被告向原告交房的时间为2008年8月8日，180日后应为2009年2月4日。而期限届满时被告并未完成备案，原告也未要求退房，可以视为原告同意第十五条中的三个月理解期的规定。据此，被告应当向房管部门完成报备的最终的期限即为2009年5月4日。客观上，被告截止法庭辩论结束，其提供的向房管部门报备的资料有2012年2月16日的房产测绘受理单、2012年10月30日的房产面积测绘报告、2013年5月22日焦作市房地产监理所出具的“太极.中央瀚邸已经基本符合初始登记条件并向焦作市房地产交易所予以建立楼盘”的说明。即使按照被告提供最早的测绘部门出具的测绘受理单的2012年2月16日计算，被告也已经超出了约定的期限，据此，被告的违约行为客观存在。

接下来，就是被告是否完成了“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。建设部的《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。据此，被告作为合法建造而取得房屋所有权的初始登记，约定符合上述资料齐备方可。根据庭审查明的情况，测绘部门2012年2月16日受理，2012年10月30日作出测绘被告，但仍然有其他需要补充的材料。焦作市房地产监理所2013年5月22日出具的“太极.中央瀚邸已经基本符合初始登记条件并向焦作市房地产交易所予以建立楼盘”的说明，可以认为被告至此符合了取得初始登记的条件。但被告取得初始登记即其建造建筑的大房产证，仍然需要经过行政机关正常的工作期间方可取得，而直至法庭辩论结束，被告仍然没有取得大房产证。那么，在被告具备了办理初始登记的条件之后，能不能认定被告就完成了“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务呢？从原被告订立商品房买卖合同的目的来看，原告期望获得的就商品房的所有权，这是原告订立买卖合同而不是租赁合同的区别。而且，从合同第十五条来看，“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，既然被告在此的角色是出卖人，其向产权登记机关备案的就不仅仅是初始登记的材料，而是将所有权在出卖人与买受人之间转移的材料。那么，依据《房屋登记办法》第三十七条规定，申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。由此可见，被告要完成将出卖房屋所有权转移给原告的义务，需要备案的材料应当有以上内容，即至少应当包括大房产证。而被告至今并未取得，可以认定被告的违约行为一直在持续，直至其完成上述材料的报备后，方为履行完毕第十五条的合同义务。

在确定了被告的违约行为的起止时间后，就是原告起诉的违约金能否得到支持的问题。根据合同第十五条规定，被告超过理解期后按原告已付房款的1%向买受人支付违约金。该违约金的约定，意味着被告无论迟延多久，都只需要承担139775元的1%即1397.75元的违约金即可，这一违约金对被告根本形成不了制约，对原告也是极不公平的。事实上，由于被告的违约，原告长期不能取得所购买房屋的所有权证，使得其资产长期处于睡眠状态，给原告造成的损失远远高于合同约定的违约金。因此，原告要求调高违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人原因，买受人不能在约定期限取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，原告要求富恒公司按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：

一、被告河南省富恒实业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告万泰宇办理太极.中央瀚邸公寓1单元6层86号房屋的权属证书；

二、被告应于本判决生效之日起三十日内，向原告支付逾期取得房地产权属证书违约金，计算方法为以139775元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，计算期间为自2009年5月4日起至本判决确定的履行期限之日止。

被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费413元，由被告河南省富恒实业投资有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

                                             审 判 员    苗滋滨

                                             二○一三年七月二日

                                             书 记 员    段颖洁