关于上诉人宋振强因与被上诉人安阳市恒茂物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案

上诉人（原审被告）宋振强。

委托代理人魏红霞。

被上诉人（原审原告）安阳市恒茂物业管理有限责任公司，住所地：安阳市文峰区东工路南段同和家园。

法定代表人杨自启，该公司经理。

委托代理人金明放。

上诉人宋振强因与被上诉人安阳市恒茂物业管理有限责任公司（以下简称恒茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，原审原告恒茂物业公司于2012年8月15日向河南省安阳市龙安区人民法院提起诉讼，请求判令宋振强支付物业服务费1889元及利息（利息自2012年7月25日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），并赔偿损失3000元。原审法院于2012年10月30日作出（2012)龙民一初字第122号民事判决，宋振强不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院查明：2006年9月6日，原告中标河南富通置业有限公司开发的嘉颐园小区前期物业管理服务项目。2008年6月30日，被告入住安阳市龙安区嘉颐园小区18号楼1单元6层东户，与小区物业管理方即原告签订了业主入住公约、住宅小区管理费收缴协议、住宅装修协议、入住须知各一份，其中业主入住公约第二条第五项约定：业主应按时交纳物业管理费；第三条约定：原告负责房屋、设施、设备、卫生、治安、绿化管理，全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作，遵守本区域内制定的各项规章制度；第六条约定：业主或物业使用人如需进行室内装饰装修，必须遵守物业装饰装修管理规定，并事先告知物业管理企业，物业管理企业可以对装饰装修活动进行指导和监督，发现有违规、违章行为时，应当制止，并向有关行政管理部门报告；第十一条约定：在物业范围内不得有下列行为，擅自改变房屋结构、外貌、设计用途、功能和布局等，对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建等内容。住宅小区管理费收缴协议约定：管理费按照建筑面积，每月每平方米0.35元，空房全额交纳，收费时间从开发公司通知收房时计算，同时约定自2008年6月18日起到原告依据安阳市物价局调整管理费标准止，按新的标准执行等。被告住房建筑面积为111.95平方米，阁楼面积21.48平方米。2008年5月20日、2011年4月22日，安阳市发展和改革委员会分别为原告颁发收费许可证二份，收费项目包括管理服务费（每月每平方米0.04元）、垃圾清运费（每月每平方米0.03元）、小区清洁费（每月每平方米0.05元）、楼梯清洁费、治安服务费、绿化服务费、公共设施管理费（包括电室、变压器输供电线路维护管理费、道路公共设施设备维护管理费、下水管网、排水、排污、化粪池维护管理费、消防器材设备维护管理费、小区公共照明费）共计每月每平方米0.35元。期间，因小区公共厕所门被封、垃圾清运不及时、小区卫生差等，原告与被告发生纠纷。2008年10月21日，被告交付原告物业费、装修保证金、垃圾清运费共1070元，此后未再向原告缴纳物业服务费。恒茂物业公司与芦俊娴协商未果，诉至法院。嘉颐园小区至今未成立业主委员会。

原审法院认为：恒茂物业公司中标河南富通置业有限公司开发的嘉颐园小区前期物业管理服务项目后，恒茂物业公司、宋振强双方签订了业主入住公约、住宅小区管理费收缴协议、住宅装修协议、入住须知，双方之间构成前期物业服务合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应予保护；宋振强辩称恒茂物业公司作为主体不适格，双方之间根本未签订物业服务合同，应驳回恒茂物业公司起诉的理由，不予支持。业主入住公约中第三条约定的恒茂物业公司义务为：负责房屋、设施、设备、卫生、治安和绿化管理，2008年5月20日、2011年4月22日，安阳市发展和改革委员会为恒茂物业公司颁发的收费许可证中的收费项目包括管理服务、垃圾清运、小区清洁，其中管理服务费每月每平方米0.04元、垃圾清运费每月每平方米0.03元、小区清洁费每月每平方米0.05元，宋振强所提供的照片仅能证明小区内的特定时间、特定区域情况，并不能够证明入住以来长期的管理情况，且恒茂物业公司对小区管理、卫生等方面提供了相应的服务，仅是存在公共设施管理、垃圾清运、小区清洁服务瑕疵，故酌定管理服务费按每月每平方米0.03元、垃圾清运费按每月每平方米0.02元、小区清洁费按每月每平方米0.04元计算。关于恒茂物业公司主张要求宋振强支付物业服务费1889元自2008年10月21日至2012年6月21日共44个月，物业服务费按每月每平方米0.35元×房屋面积111.95平方米+每月每平方米0.35元÷2(阁楼减半收取)×阁楼面积21.48平方米计算]及利息（利息自2012年7月25日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），鉴于宋振强住房建筑面积为111.95平方米，阁楼面积21.48平方米，其于2008年6月30日入住小区，于2008年10月21日预付恒茂物业公司物业费、装修保证金、垃圾清运费共1070元，此后未再向恒茂物业公司缴纳物业服务费的事实，故物业费（2008年6月30日至2012年6月21日，共计47个月零20天）按照房屋每月每平方米0.32元、阁楼减半收取每月每平方米0.16元计算，扣除宋振强已给付恒茂物业公司的1070元后，宋振强应给付物业服务费853.9元；对于恒茂物业公司主张的利息，予以支持；对于恒茂物业公司主张的其他服务费，不予支持；宋振强辩称管理服务、环境卫生较差的理由，予以支持。关于恒茂物业公司主张赔偿损失3000元，鉴于恒茂物业公司未提供证据，不予支持。宋振强辩称恒茂物业公司要求其支付物业费无事实和法律依据，其擅自改变公共设施、物业管理用房用途，未对公共设施、设备尽到维护保养义务；未对安全防范工作尽到义务，小区监控形同虚设，出现故障无人修理，导致财产被盗无法取证，治安混乱；未对公共秩序和环境绿化尽到维护义务等，鉴于其未提供证据，故其辩解理由，不予支持；宋振强辩称恒茂物业公司从未公布过物业服务资金的收支情况，鉴于恒茂物业公司提供的的照片能够证明其将收支情况予以公布，故其辩解理由，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：一、被告宋振强于本判决生效之日起十日内一次性给付原告安阳市恒茂物业管理有限责任公司物业服务费853.9元及利息（利息自2012年7月25日起至判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、驳回原告安阳市恒茂物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告宋振强负担。

上诉人宋振强不服原审判决上诉称：1、恒茂物业公司主体不适格，双方之间根本未签订物业服务合同；2、恒茂物业公司要求支付物业费没有依据；3、恒茂物业公司未以书面形式催交物业费就直接起诉，违反最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条；4、恒茂物业公司服务质量太差，物业费用过高。基于以上理由，请求撤销原审判决，依法改判驳回恒茂物业公司的诉讼请求。

被上诉人恒茂物业公司答辩称：我公司有前期物业服务合同，与宋振强签订有入住公约，物业费用是依据国家规定以及合同约定，我公司也有物业收费许可证，以上都符合收费条件。基于以上理由，请求驳回宋振强的上诉请求，维持原判。

二审查明的事实与原审认定事实一致。

本院认为：被上诉人恒茂物业公司中标河南富通置业有限公司开发的嘉颐园小区前期物业管理服务项目后，与上诉人宋振强签订有入住须知、业主（入住）公约、住宅小区管理服务费收交协议，2008年5月20日安阳市发展和改革委员会给被上诉人恒茂物业公司颁发收费许可证，被上诉人恒茂物业公司为嘉颐园小区提供物业服务，且有合法的收费依据，上诉人宋振强作为该小区住户，应当交纳物业费用，故上诉人宋振强上诉称被上诉人恒茂物业公司主体不适格，没有收费依据的主张不能成立，本院不予支持。原审判决根据被上诉人恒茂物业公司提供的服务质量，已酌情扣除部分费用，上诉人宋振强以被上诉人恒茂物业公司提供服务差为由拒绝支付物业费的主张不能成立，本院不予支持。上诉人宋振强上诉称被上诉人恒茂物业公司收费高的问题，根据双方签订的小区管理服务费收交协议的约定及被上诉人恒茂物业公司提供的收费许可证证明，收费标准已经主管部门批准且双方签订有协议，故上诉人宋振强上诉称被上诉人恒茂物业公司收费高的主张不能成立，本院不予支持。原审认定事实及处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人宋振强负担。

本判决为终审判决。

                                             　　　　审　判　长　师茂庆　　　

                                            　　　　 审　判　员　智咏梅　　　

                                             　　　　代理审判员　邢永亮

                                             　　　　二○一三年三月四日

                                             　　　　代理书记员  王 婧

安法网9181号