上诉人丁志强因与被上诉人郑州中南物业管理有限公司（以下简称中南物业）物业服务合同纠纷一案

上诉人（原审被告）丁志强，男，汉族，1980年8月4日出生。

委托代理人丁恩义，男，汉族，1953年3月14日出生。

被上诉人（原审原告）郑州中南物业管理有限公司。

法定代表人王月红，总经理。

委托代理人翟民选，河南佳鑫律师事务所律师。

委托代理人胡亚峰，公司员工。

上诉人丁志强因与被上诉人郑州中南物业管理有限公司（以下简称中南物业）物业服务合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2012）开民初字第5995号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁志强的委托代理人丁恩义，被上诉人中南物业的委托代理人翟民选、胡亚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2008年1月9日，丁志强、中南物业签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理;物业管理企业依据本协议向购房人收取物业管理费用及相关费用;购房人所购建筑面积为138.35平方米;购房人交纳费用时间为季首15日内交纳每季度费用(另有约定的从其约定);住宅按建筑面积每月每平方米1.32元，智能化运行维护费，每月每平方米0.05元;双方还约定购房人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求购房人补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或采取服务限制等措施甚至诉诸法律。后丁志强向中南物业支付了2009年3月至2010年2月的物业费2300元，2010年3月至2012年8月的物业费至今未付。

原审法院认为：双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照协议全面履行各自义务。根据双方约定，中南物业提供物业服务，丁志强应当缴纳物业服务费，丁志强房屋建筑面积为138.35元，以物业管理服务费及智能化运行维护费每月每平方米1.37元计算2010年3月至2012年8月的物业费为5686元，中南物业要求丁志强支付物业费5808元，但未能举证证明该数额，故对中南物业该诉讼请求，予以部分支持。双方约定，购房人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求购房人补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，按照协议计算，丁志强应缴纳的违约金为8076元。中南物业要求丁志强支付滞纳金8247元实际为违约金，因中南物业未能举证证明该数额，对中南物业该诉讼请求，予以部分支持。丁志强辩称中南物业未能按照物业服务协议提供合格的物业服务质量，但未提出反诉，不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、丁志强于判决生效之日起十日内支付郑州中南物业管理有限公司物业费及违约金共计一万三千七百六十二元。二、驳回郑州中南物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费七十五元五角，由郑州中南物业管理有限公司负担一元五角，由丁志强负担七十四元。

丁志强不服原审判决，向本院上诉称：原审中，丁志强提交证据证明了中南物业违反《前期物业管理服务协议》。首先，丁志强购买房屋出现质量问题，中南物业未能及时协助丁志强与开发商处理善后事宜，反而与开发商串通一气，故意阻挠、拖延丁志强进行索赔，并且丁志强房屋出现漏水、天花板漏洞等问题多次反映到中南物业，但中南物业均未修理。其次，中南物业也没有按协议约定“每6个月公示物业管理费用收支账目”。第三，中南物业对房屋公用部分的维护和管理更是没有尽到合同约定义务，小区垃圾满地、楼道也没有清理、车辆随意停放、小区被盗层出不穷。中南物业作为物业公司根本不合格，丁志强之所以在2010年3月至今未缴纳物业费，是因为中南物业违约在先，丁志强享有抗辩权，在中南物业未按约定完全履行合同义务之前，丁志强有权拒绝缴纳物业费。综上原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审或依法驳回中南物业的诉讼请求，一、二审诉讼费用由中南物业承担。

中南物业答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为：双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，本院予以确认，双方均应按协议全面履行自己的义务。中南物业提供了物业服务，丁志强应当支付物业费。至于丁志强认为中南物业违反《前期物业管理服务协议》约定及其房屋质量存在严重问题，原审法院已向丁志强释明“物业服务质量和房屋质量问题应另行起诉主张诉求”，本院予以认同。原审判令丁志强支付物业费5686元，并按每日3‰支付逾期违约金，本院认为每日3‰过高，按银行同期同类贷款利率的四倍支付为宜，故原审判决应予以部分变更。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、变更郑州高新技术产业开发区人民法院（2012）开民初字第5995号民事判决第一项为：丁志强于本判决生效之日起十日内支付郑州中南物业管理有限公司2010年3月至2012年8月物业费5686元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付逾期违约金。

二、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2012）开民初字第5995号民事判决第二项，即驳回郑州中南物业管理有限公司的其他诉讼请求。

二审案件受理费75.5元，由丁志强负担40元，郑州中南物业管理有限公司负担35.5元。上诉费已由丁志强预交，不再退回，待双方履行本判决并结算时，由郑州中南物业管理有限公司将应由自己承担的部分支付给丁志强。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长   王  怡

                                             审  判  员   王  雷

                                             审  判  员   闫天文

                                             二○一三年八月十九日

                                             书  记  员   解鹏飞