上诉人李哲因与被上诉人李红燕、原审被告李磊落房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审被告）李哲，男，汉族，1968年10月9日生。

委托代理人李萍，大沧海律师事务所郑州分所律师。

委托代理人杨丽萍，河南文丰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）李红燕，女，汉族，1971年2月12日生。

委托代理人周志超，河南博扬律师事务所律师。

原审被告李磊落，男，汉族，1961年11月8日生。

上诉人李哲因与被上诉人李红燕、原审被告李磊落房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院(2012)金民二初字第4058号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李哲及其委托代理人李萍、杨丽萍，被上诉人李红燕及其委托代理人周志超到庭参加了诉讼。原审被告李磊落提起上诉，但未缴纳上诉费用，本案李磊落的身份按照原审被告予以列明。原审被告李磊落经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，李红燕与李哲于1995年8月1日登记结婚。1999年5月6日，李哲以其个人名义与郑州国谊住宅集团有限公司签订商品房购销合同，购买了位于郑州市金水区金水路东段新鑫花园4号楼2层E座的房屋一套，房屋总价款为35.6667万元，其中首付l46656元，剩余房款21万元用银行按揭方式支付。后因夫妻感情破裂，李红燕与李哲于2001年7月9日在郑州市二七区人民法院调解下达成离婚协议，对共同财产的约定为二人自行分割，但实际二人未对上述房屋进行分割。2002年12月1日，李哲在郑州市房产管理局与其哥哥即李磊落签订《房地产买卖契约》，以16万元的价格将上述房屋卖给李磊落，并办理了过户手续。2012年8月l5日，李红燕通过在房管局查询得知后，遂诉至该院。

原审法院认为，涉案房屋是在李红燕与李哲婚姻存续期间购买，属于夫妻共同财产，婚姻关系结束后，双方未进行分割，该房屋仍归李红燕、李哲共有。李红燕是2012年8月l5日通过房管局查询得知房屋已被买卖，并于同年8月30日提出诉讼，故未超过诉讼时效。李哲与李磊落是亲兄弟，订立房屋买卖合同时未征求共有人李红燕的意愿，以明显低于市场合理的价格出让、受让房屋，侵害了李红燕的合法利益，故该院对李红燕的请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第四项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二） 第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决李哲与李磊落于2002年12月1日签订的《房地产买卖契约》无效。本案诉讼费用100元，由李哲负担。

宣判后，李哲不服原审法院判决，向本院上诉称，原审法院认定事实错误，适用法律不当。李哲、李红燕双方对涉案房屋已协议分割完毕，李哲有权对自己所有的房屋进行处置。李磊落代替李哲支付房贷及利息21万元后，又以16万元的价格获得涉案房屋，并非明显低于市场合理价格，且争议房屋已经过户李磊落名下。李磊落属于买卖合同中的善意第三人，依法应受保护。同时，该案已经超过诉讼时效规定。综上，请求二审法院依法驳回李红燕的诉讼请求。本案诉讼费用由李红燕负担。

李红燕答辩称，涉案房屋是李红燕与李哲婚姻存续期间购买，属于夫妻共同财产，虽然双方婚姻已经结束，但双方并未对共同财产进行分割，李红燕对于涉案房屋有平等的处理权。李哲独自以低于市场合理价格将房屋出售给其亲兄弟李磊落，买卖合同应属无效。李红燕是2012年8月15日知悉房屋出售的事实，本案并未超出诉讼时效。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

原审被告李磊落未到庭参加诉讼，无答辩意见。

本院经审理查明的事实与原审法院一致。

本院认为，李红燕与李哲于1995年8月登记结婚，后于2001年7月经人民法院调解离婚，本案涉案房屋购买于1999年5月，故涉案房屋系双方婚姻存续期间共同财产。对于共同财产的处分权利，不因婚姻关系的解除而丧失。郑州市二七区人民法院（2001）二七民初字第951号民事调解书确认双方对于婚后共同财产自行分割，但具体分割方式方法并不明确，李哲无充分证据证明涉案房屋已分割为其所有。李红燕知其权利受到侵害的时间为2012年8月15日，故李红燕请求保护其诉讼权利并未超出诉讼时效规定。李磊落作为李哲同胞兄弟，按照常理对于李哲、李红燕婚姻关系的解除应属明知，李哲并无充分证据证明李磊落购房的实际支出为37万元，意即李磊落对所购买房屋已支付合理对价。同时，郑州市正平房地产评估有限责任公司出具的发票对涉案房屋价值认定并无充分的证明效力，故李磊落在买卖合同中善意第三人身份亦难确认。综上，李哲的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由李哲负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  宁  宇

                                             审  判  员  陈  予

                                             审  判  员  杨成国

                                             二O一三年九月二日

                                             书  记  员  黄莉敏