马亮超与周腾飞、周国峰、赵瑞连房屋买卖合同纠纷一案

原告：马亮超

委托代理人：马广灿，男，汉族，1955年9月3日出生，住址同上。

委托代理人：岳营周，河南七星灿律师事务所律师。

被告：周腾飞

被告：周国峰

被告：赵瑞连

原告马亮超诉被告周腾飞、周国峰、赵瑞连房屋买卖合同纠纷一案，原告于2012年5月8日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年7月3日公开开庭审理了本案。原告委托代理人岳营周、马广灿及被告周国峰（被告赵瑞连委托代理人）到庭参加了诉讼，被告周腾飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告马亮超诉称，2011年10月12日经人介绍，原、被告签订“房屋买卖协议”一份，被告将其所有位于大周镇转盘北50米路西侧临街房3层6间，以32万元价格转让给原告，原告已即时交付房款，但被告事后借口反悔，拒绝交付房屋。综上所述，原、被告在平等自愿的基础上签订合同，双方意思表示真实，该合同依法成立、有效，被告拒绝交付房屋，其行为已经构成违约，故原告依法提起诉讼，请求确认原、被告于2011年10月12日签订的 《房屋买卖协议》合法、有效，要求被告立即交付转让房屋，本案诉讼费用由被告承担。

被告周腾飞辩称，所诉争房屋的土地非我所有，是被告所在的村民集体所有，既没有土地使用权证，也没有建房许可证，协议中约定将房屋及土地所有权一同卖给原告违反了法律的禁止性规定。其次该房屋是我父母租用本组的土地并经本组群众同意建造的，属父母的房产，与答辩人无任何关系，这种未经财产所有权人同意并签字擅自将他人财产予以处置的行为是无效的，综上所述，原告所诉没有法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。

被告周国峰、赵瑞连辨称，诉争房屋所占用的土地非我子周腾飞所有，该土地系被告所在村民小组集体所有，没有办理土地使用权证，也没有办理建房许可证，协议中约定将房屋和土地所有权一同卖给原告违反了法律禁止性规定。该房屋是被告周国峰、赵瑞连租用本组土地并经本组群众同意建造的，属于周国峰、赵瑞连的房产，我子周腾飞无权对该房屋予以处分，是他人蒙骗周腾飞签的合同，属无效合同。综上所述，原告的起诉没有法律的依据，应驳回原告的诉讼请求。

原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、房屋买卖协议一份，2、收到条一份，原告以此来证实被告周腾飞将房屋以32万元的价格卖给原告的事实。被告周国峰、赵瑞连称房子其儿子无权处分，属于无效合同，32万元我们不知道。3、录音一份，原告以此来证实被告周国峰、赵瑞连认可其儿子的卖房行为及被告收到32万元的事实，被告周国峰、赵瑞连称录音听不清，不予认可。

被告周腾飞未提供证据材料。

被告周国峰、赵瑞连为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、长葛市大周镇大周村民委员会出具的证明一份，2、长葛市大周镇大周村民委员第九村民小组出具的证明一份，3、地租款收据一份，被告以此来证实房屋系被告周国峰、赵瑞连所有，原告无异议。4、房屋租赁合同一份，被告以此来证实该房屋系被告周国峰、赵瑞连所有，原告有异议，对合同的来源及真实性有异议，不能证实其问题。5、周腾飞的情况说明一份，被告以此来证明是马俊杰蒙骗周腾飞与原告签订的房屋买卖合同， 6、电话录音一份，原告对情况说明有异议，称不能证实被告所要证实的问题，对电话录音的真实性无异议。

对被告周国峰、赵瑞连所提供的第1、2、3、6份证据、因各方当事人均无异议，且不违反法律的规定，对上述证据，本院予以确认。

本院对原告提供的第1、2份证据经审查后认为，符合证据的“三性”原则，本院予以采用。对原告提供的第3份证据，因被告不予认可，没有其它证据向印证，本院不予采用。

本院对被告周国峰、赵瑞连提供的第4、5份证据证据经审查后认为，不符合证据的“三性”原则，本院不予以采用。

综合上述证据，本院确认以下案件事实：被告周国峰、赵瑞连租用其所在的长葛市大周镇第九村民小组位于大周镇大周村转盘北约50米路西侧的集体土地，在没有办理建设土地使用权证和建房许可证的情况下，在其租用的集体土地上建造了3层6间门面房。2011年10月12日原告与被告周腾飞签订“房屋买卖协议”一份，协议约定被告周腾飞将该6间房屋及所占用的土地以32万元的价格转让于原告，原告于当日支付了32万元的购房款，被告周腾飞向原告出具收款收据一份，后原告主张该6间房屋无果，引起诉讼。

本院认为，本案原、被告所签订的“房屋买卖协议”是否合法有效是本案争执的焦点。本案被告周国峰、赵瑞连建造的房屋所利用的土地是租用的农村集体的土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，本案所涉及的房屋未办理土地使用及建房许可证照、双方的房屋及土地转让行为已违反了法律的禁止性规定。该房屋系被告被告周国峰、赵瑞连所拥有的财产，在未征得二人同意的情况下，被告周腾飞无权转让该房屋，故原告与被告周腾飞所签订的“房屋买卖协议”属无效协议。诉讼中本院向原告告知了合同无效的后果，原告坚持不变更诉讼请求，故原告要求被告给付房屋的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

驳回原告马亮超的诉讼请求。

本案受理费100元，由原告承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

                                             审　判　长　许国辉

                                             审　判　员　张平军

                                             人民陪审员　魏占军

                                             二〇一二年十二月十二日

                                             书　记　员　朱志刚