冯春周与孟遂亭房屋租赁合同纠纷一案

原告：冯春周。

委托代理人：杨红英，河南七星灿律师事务所律师。

被告：孟遂亭。

委托代理人：王伟卫，河南德典律师事务所律师。

原告冯春周因与被告孟遂亭房屋租赁合同纠纷一案，于2013年4月9 日向本院提起诉讼，本院立案受理后，于2013年6月3日公开开庭进行了审理。原告冯春周的委托代理人杨红英、被告孟遂亭的委托代理人王伟卫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2011年10月18日，原告出资购买了张全民66平方米的私有商铺门面房（位于长葛市区长社路东段南侧），由于此前张全民已将该房出租给被告使用，且租赁期限尚未届满，所以，购买此房后原告承续了原租赁合同，由被告继续使用该房屋。但由于被告迟迟不交付房租，双方产生了矛盾并引起打架，2012年4月23日经派出所调解，被告才支付了一年的房租（即2011年10月18日至2012年10月17日期间的房租，房租总额为36000元，但由于被告提出此前给原房东张全民多交了5000元房租，故扣除后被告实际交付房租为31000元），对于此后的房租，被告仍以种种理由拒不支付，无奈诉请法院，请求判令：1、请求判令被告立即支付给原告2012年10月18日至2013年10月17日期间的房租36000元。2、要求被告承担本案诉讼费用。

被告孟遂亭答辩称：一、原告在没有取得房屋所有权证的情况下无权收取房租，二、双方约定随行就市，原告要求给付租金36000元过高，请求驳回原告诉请。

原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：一、商铺买卖合同一份，收据一份，证明原房东张全民将自有的门面房一间半即66平方米出卖给原告的事实；二、原房东张全民与被告签订的协议，证明原房东张全民与被告约定租期十年，租金一年一交，租金随行就市；三、2012年4月23日，原、被告所签协议书一份、收款收据一份，证明被告已支付一年租金31000元（2011年10月18日至2012年10月17日），原被告约定严格执行原房东与本案被告签订的协议；四、长房权字第00013625号房屋产权证一份、规划许可证一份，证明房产证所指向的房屋与本案原告出租的房屋同系一栋楼房，由此说明该栋楼部分房屋已办理的房屋产权证，该栋楼符合城市规划，房产证分户图可以显示出原告出租房屋的位置；五、张全民证明，证明张全民将66平方米的商铺卖给了原告，房屋出卖前将房屋出租给了被告使用，每年收房租时间均在当年10月18日前后一星期内，证人张全民出庭对以上证言作了说明，并证实原被告双方曾约定2011年10月18日至2012年10月17日的房租为36000元，因孟遂亭提出曾给张全民多出5000元，应从36000元中扣除，经中间人说和当年租金扣除5000元，冯春周实收房租为31000元。

被告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：原被告在金桥派出所达成的协议书，证明原告拿不出房产证被告有权拒绝缴纳房租，严格按照张全民、陈宝玲和孟遂亭所签协议执行，年租为19000元。

对原告提供的证据，被告对其真实性无异议，但提出，1、商铺买卖合同和收据不能证明原告享有物权；2、2012年4月23日原、被告所签协议书，是因为当时双方打架被告为免除责任才自愿多出房租的；3、原告提供的房产证足以说明本案涉及的房屋是可以办理房产证的。对被告提供的证据，原告表示对其真实性无异议，但认为，协议只能证明当年收了多少租金，证人出庭证明了租金的真实性，协议书约定原告提供不出房产证被告拒绝交付房租系当时形成，但不能符合民法中公平等价有偿原则。本院认为原、被告双方所提供的证据，符合证据的“三性”特征，本院予以确认。

依据上述有效证据，本院可以确认以下案件事实：2011年2月27日，原告冯春周从张全民处购得位于长葛市长社路东段南侧的私有商铺门面房一套（面积为66平方米，交房日期为2011年10月18日），因张全民未办理房产证，冯春周亦未取得房屋所有权证明。被告孟遂亭作为该商铺的承租人，按照与原房东的租赁协议（租赁期限自2004年10月18日起至2014年10月18日止）继续使用该房屋。2012年4月23日，原、被告双方因房租问题产生矛盾，在长葛市金桥派出所双方自愿达成协议，约定：孟遂亭于2012年4月24日交给冯春周租金（自2011年10月18日至2012年10月18日）31000元；2012年10月18日之后租金问题冯春周提供不出本人房产证，孟遂亭拒绝缴纳房租，双方严格按照原有合同（张全民、陈宝玲与孟遂亭签订的房屋租赁协议）执行。后，冯春周追要2012年10月18日—2013年10月18日的房屋租金未果，诉至本院。  

本院认为：本案原告冯春周从原房主处购买房产后，即取得该房屋的所有权，双方虽未办理房产证过户手续，但并不影响原告对该房屋所有权的行使。原、被告双方已明确约定按孟遂亭与原房主所签租赁协议执行，租金随行就市，双方因租赁产生的债权债务关系明确。关于租赁费用，根据原、被告双方2012年4月23日所签协议，孟遂亭已认可2011年10月18日至2012年10月18日租金为31000元，根据原房主证明该房屋的租赁费用逐年递增的事实，2012年10月18日至2013年10月18日该房屋的租赁费用不应低于每年31000元，原告诉请被告支付该年房租36000元，无充分证据证明，对多出部分，本院不予支持。被告根据协议要求原告出示该房屋房产证再支付房租及房租过高应驳回原告诉请的辩护意见，违反公平，对其所辩，本院不予认可。由于双方在本案审理期间，均未提出解除合同，就应依照双方所签协议继续履行。如双方于本判决生效后自愿提前解除该租赁合同，被告预付的租金可从判决款项中按月扣除。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：

一、被告孟遂亭于本判决生效后十日内支付原告冯春周2012年10月18日至2013年10月18日房屋租金31000元；

二、驳回原告冯春周的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费700元，由原告冯春周负担125元，由被告孟遂亭负担575元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

                                             审  判  员：王国领

                                             二Ｏ一三年七月九日

                                             书  记  员：陈玉娇