祝相云诉被告曹忠党、郭平，第三人李秀英房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告祝相云，女，1958年7月16日出生。

委托代理人杨晓楠，河南国基律师事务所律师。

被告曹忠党，男，1970年6月18日出生。

被告郭平，男，1965年5月3日出生。

委托代理人王同良，河南豫商律师事务所律师。

第三人李xx（又名李英，系被告郭平之妻），女，1968年4月25日出生。

委托代理人王同良，河南豫商律师事务所律师。

原告祝相云诉被告曹忠党、郭平，第三人李xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年6月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2011年7月7日作出（2010）管民二初字第773号民事判决书，被告郭平不服提起上诉，河南省郑州市中级人民法院以（2011）郑民四终字第1584号民事裁定书将此案发回本院重新审理。本院于2011年12月23日立案受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2012年7月9日作出（2012）管民二初字第44号民事判决书，被告郭平不服提起上诉，河南省郑州市中级人民法院以（2012）郑民四终字第1454号民事裁定书再次将此案发回本院重新审理。本院于2013年1月17日立案受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祝相云及其委托代理人杨晓楠，被告曹忠党，被告郭平及其委托代理人王同良，第三人李xx的委托代理人王同良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告祝相云诉称，2003年6月10日，原告与被告曹忠党签订《房地产买卖契约》一份，该契约主要约定：被告曹忠党将位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号院4号楼2单元22号的房屋一套卖给原告，房款12.5万元。合同签订后，原告依约向曹忠党全额支付了购房款，且履行了其他相关义务，并搬入该套房屋居住至今，至2009年10月期间没有任何人对原告的行为以任何方式提出任何异议。

2009年10月，原告得知，被告曹忠党与被告郭平于2004年11月29日通过签订虚假《房地产买卖契约》的方法，形式上以9万元的价格，恶意串通将原告所有的上述房屋以虚假的买卖形式卖给了郭平，侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令：1、确认位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号院4号楼2单元22号的房屋归原告所有；2、确认二被告于2004年11月29日签订的郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号院4号楼2单元22号房产的《房地产买卖契约》无效；3、案件受理费由被告负担。

被告曹忠党辩称，涉案房屋已经卖给原告，被告郭平夫妻二人都知道，其欠郭平的钱会还给他们。

被告郭平辩称：一、原告不享有涉案房产的所有权。1、《鉴定意见》证明原告的《房地产买卖契约》和《收据》均存在重大真实性瑕疵；2、原告与曹忠党签订的《房地产买卖契约》第九条明确约定，需经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。《房地产买卖契约》至今尚未经过郑州市房管局审查批准，尚未发生法律效力，当然不受法律保护。3、退一万步讲，即使原告《房地产买卖契约》和《收据》真实合法，也只是对曹忠党享有债权的证据和凭证，根本不是涉案房产所有权的凭证和证据。原告以事实上居住使用且长时间没有人提出异议而主张所有权没有任何法律依据。二、确认涉案房产归郭平所有的法律依据非常明确、具体；三、即便认定曹忠党将涉案房产先后卖给原告和郭平，但是由于郭平办理了房屋所有权登记转移，而只能由郭平享有所有权。曹忠党将涉案房产交由原告居住使用，无论如何也不是取得所有权的依据和理由。四、原告主张曹忠党和郭平恶意串通签订虚假《房地产买卖契约》，既无事实根据，也无法律依据。综上，应驳回原告的诉讼请求。

第三人李xx述称意见与被告郭平辩称意见一致。

经审理查明，2003年6月30日，原告祝相云（乙方）与被告曹忠党（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，主要约定：“甲方自愿将坐落在管城区南五里堡村弓庄南街小区220号院4号楼2单元第4层22号的房地产出售给乙方；房地产成交价格为人民币125000元，乙方于2003年6月30日前一次付清给甲方；双方同意于2003年6月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税、费，由甲乙双方按规定各自承担。本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。”原告提交2003年6月30日的收据一份，载明：“今收到祝相云购房款（含天燃气、车库）人民币壹拾贰万伍仟元整。￥125000。”收据上加盖郑州市航海装饰装璜有限公司财务专用章、被告曹忠党个人印章，并有被告曹忠党之妻康海玲的签名。原告自2003年搬入涉案房屋居住至今，自搬入涉案房屋之日起一直由原告交纳水费、物业费、天燃气等费用。

另查明：（一）2002年1月1日，被告曹忠党向第三人李xx借款450000元，并出具借条一份，载明：“今借李英人民币肆拾伍万元整（￥450000元）。”案外人曹忠志作为保证人在借条上签名。2003年6月1日，被告曹忠党出具证明一份，载明：“我自愿将管城区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号4号楼1单元4号、2号楼4层7号。两套房证0101029614／0101029809号抵押作为借款担保使用。”2004年10月13日，被告曹忠党将位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号2号楼4层7号房屋售予被告郭平，以偿还其借款90000元，剩余借款360000元未还。2004年11月17日，第三人李xx到本院申请诉前财产保全，要求对被申请人即曹忠党位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号院里的房产三套予以查封，并提供担保。本院审查后，作出（2004）管法保字第41号民事裁定书，查封被申请人曹忠党位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号2号楼7层14号、4号楼1单元10号、4号楼1单元6号房产三套。

（二）2004年11月29日，被告曹忠党（甲方）与被告郭平（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，主要约定：“甲方自愿将坐落在管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街小区220号院4号楼2单元第4层22号的房地产（房屋建筑面积79.06平方米）出售给乙方；房地产成交价格为人民币90000元，乙方于2004年11月29日前一次性付清给甲方，付款方式为现金；双方同意于2005年2月29日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税、费，由乙方全部承担。”2004年12月30日，第三人李xx提出了撤销诉前保全申请，本院作出了（2004）管法保字第41号民事裁定书，解除对被申请人曹忠党位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号2号楼7层14号、4号楼1单元10号、4号楼1单元6号房产三套的查封。2004年12月6日，郑州市房地产管理局下发郑房权证字第0401089940号房屋所有权证，载明：“房屋所有权人：郭平；房屋坐落：管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号4号楼2单元22号;建筑面积：79.06平方米;土地权属性质:国有。”郑州市房屋登记簿载明:“房屋坐落：管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号4号楼2单元22号;建筑面积：79.06平方米; 房屋所有权人：郭平；土地权属性质:集体。”2012年10月19日，郑州市房产档案馆出具证明。载明：“经查询郑房权证字第0401089711号、0401089721号、0401089940号、0401089745号房屋所有权证，土地性质登记有误，应登记“集体”。特此证明。”

（三）2006年7月、2007年1月1日，被告郭平（甲方）与被告曹忠党（乙方）分别签订《租房协议》两份，主要约定：甲方将位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号院郭平名下的四套房产（分别是：4号楼2单元19号、21号、22号和4号楼1单元4号，均是79.06平方米）以每月每套875元租给乙方，乙方一次交两个月房租，先交款后使用，承租期间乙方不得拖欠房租，否则甲方将立即收回房屋使用权；合同期限半年；承租期内乙方产生的一切费用由乙方承担，交付时一切完好，若有损坏由乙方承担。2008年7月1日，被告曹忠党在2007年1月1日的《租房协议》上写明：“以上租房协议续签到2008年12月31日。”

在诉讼过程中，被告郭平向本院提出申请，要求对原告提供的《房地产买卖契约》上“祝相云”字迹的形成时间以及2003年9月16日的房款收据兰色复写字迹的形成时间、该收据上加盖的“郑州市航海装饰装璜有限公司财务专用章”的盖印形成时间进行鉴定，经本院委托广东明鉴文书司法鉴定所进行鉴定，该所于2011年1月26日作出明鉴司法鉴定所[2010]文鉴字第278号司法鉴定意见书，其鉴定意见为：1、无法确定收据上兰色复写字迹的形成时间；2、无法确定《房地产买卖契约》上原告签名字迹的形成时间；3、收据上加盖的印文“郑州市航海装饰装璜有限公司财务专用章”的真实盖印形成时间与标注日期不符，不是2000年2月至2006年12月期间所盖。

现原、被告双方就涉案房屋的所有权发生争议，引起争诉。

以上事实，有当事人提供的证据材料和庭审笔录在案佐证。

本院认为，被告曹忠党与被告郭平签订的《房地产买卖契约》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。契约签订后，被告曹忠党与被告郭平依约办理了房屋产权过户登记手续。原告祝相云虽与被告曹忠党签订有《房地产买卖契约》，但原告提交的购房合同及购房收据经本院委托鉴定，在鉴定结论中购房收据中加盖的“郑州市航海装饰装璜有限公司财务专用章”的真实盖印形成时间与标注日期不符，不是2000年2月至2006年12月期间所盖，以上表明原告在证明其与被告曹忠党就涉案房屋交易情况的证据存在瑕疵，且双方未办理房屋产权过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》的规定：不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，办理过户登记手续是房屋所有权转移的必要条件，故被告郭平取得了涉案房屋的所有权。原告要求确认位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号院4号楼2单元22号的房屋归其所有的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。原告诉称，被告曹忠党与被告郭平恶意串通，将原告所有的房屋以虚假的买卖形式卖予郭平，侵害了原告的合法权益。结合第三人李xx对曹忠党的房产进行诉前财产保全后，双方协商以房屋冲抵借款并办理房屋产权过户手续的情况、房屋交易时的市场价格，不能认定被告曹忠党与被告郭平之间存在恶意串通行为，故原告要求确认二被告于2004年11月29日签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告曹忠党辩称，涉案房屋已经卖给原告，被告郭平夫妻二人知道。本院认为，既使被告郭平夫妻二人知道，但被告曹忠党同郭平办理了房屋所有权转移登记，应当由郭平享有房屋所有权。被告郭平辩称及李xx述称意见，理由正当，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：

驳回原告祝相云的诉讼请求。

案件受理费8775元（含鉴定费5875元），由原告祝相云负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  陈  峥

                                             审  判  员  刘  奇

                                             审  判  员  鲁倩影

                                             二○一三年七月十二日

                                             书  记  员  李  凯