原告杨秀敏（反诉被告）与被告（反诉原告杨秀敏）信阳市弘运运输集团有限公司、第三人许后德因房屋租赁合同纠纷一案

原告杨秀敏（反诉被告），女，1957年2月11日出生，汉族。

委托代理人程升、程锐，河南晓燕律师事务所律师，代理权限为一般代理。

被告（反诉原告杨秀敏）信阳市弘运运输集团有限公司。

法定代表人苏春香，该公司董事长。

委托代理人马建国，该公司法制室主任，代理权限为特别授权。

第三人许后德，男，1963年11月19日出生，汉族。

委托代理人王成勇，男，1987年10月7日出生，汉族代理权限为特别授权。

原告杨秀敏（反诉被告）与被告（反诉原告杨秀敏）信阳市弘运运输集团有限公司（以下简称弘运公司）、第三人许后德因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员廖毅独任审判，于2013年7月5日公开开庭进行了审理。原告杨秀敏及其委托代理人程升、程锐、被告弘运公司的委托代理人马建国、第三人许后德的委托代理人王成勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告杨秀敏诉称，杨秀敏于2001年9月份，在被告弘运公司下属的新建街家具城租赁经营场地，经营“香柏年”品牌系列家具产品，原租赁了一、二楼两个场地，后调整到一楼面积有两百多平方米，租赁合同每年一签，租期均为一年。2012年5月1日，原告杨秀敏与被告弘运公司续签了《新建街家具城场地租赁合同》，租期自2012年5月1日至2013年4月30日，原告杨秀敏向被告弘运公司交了租房保证金5100元。2013年1月16日中午，家具城的负责人杨燕平口头通知所有租赁场地的家具经营者开会，以“消防大队责令限期改正”为由，要求在2013年3月1日前处理商品、搬离家具城，以便配合消防整改，如不配合者，合同到期后将不再续签，并要求所有租赁者在他们提前制作的《通知》上签字，原告杨秀敏也在《通知》上签了名。2013年1月18日，原告杨秀敏无意中在街上发现了一份第三人散发的对外招租小商品百货经营者的宣传页，原告杨秀敏才知道被告弘运公司与第三人恶意串通在原告杨秀敏等人毫不知情的情况下已经将新建街家具城整体租赁给第三人，杨燕平所说的“消防整改”只不过是被告弘运公司为欺骗原告杨秀敏等人搬离家具城而自编的诺言，原告杨秀敏立即找到被告提出不同意搬离，被告弘运公司以原告杨秀敏已在《通知》上签字为由，对原告杨秀敏的合法要求不予理睬。2013年3月12日早晨，杨燕平等人非法将原告杨秀敏使用的经营场地大门锁上，又在3月16日上午采取停水等行为阻止原告杨秀敏正常经营。由于被告弘运公司没有提前告知原告杨秀敏将家具城整体转租第三人，原告杨秀敏不但在2011年对租赁场地进行了装修，又于2012年11月份制作了新的门头广告，现在这些装修装饰已经无法继续使用。为维护自身的合法权益，原告杨秀敏向法院起诉，请求判令：1、依法确认被告弘运公司与第三人签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告弘运公司与第三人向原告杨秀敏赔偿因违约解除租赁合同造成的经济损失94000元；3、判令被告弘运公司向原告杨秀敏退还租房保证金5100元；4、由被告弘运公司承担本案诉讼费用。

被告弘运公司辩称，2012年11月5日，浉河区消防大队对反诉人的新建街家具城进行消防检查，发现有七项消防安全违法行，即下发了《责令限期改正通知书》，责令家具城于2012年11月10日、2012年12月5日前改正。我新建街家具城对疏散通道、应急照明、疏散指示标志、安全出口三项问题，于2012年11月30日前整改完毕。但安装火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消防栓和设置封闭楼梯间四项问题的整改，因工程庞大，所用的时间长，涉及家具城所有商户需要腾出场地才能施工，2012年12月2日，我新建街家具城向消防大队递交了延期整改申请。为落实消防限期改正的内容，2013年1月15日，我新建街家具城通知所有商户开会，说明了消防大队对家具城存在火灾隐患下发的《责令限期改正通知书》内容及重大火灾隐患在短时间内难以整改，因消防责任重大，家具城已不能再继续营业了。并提出对租赁合同还不到期的商户，如愿意选择2013年3月1日前退出商场，将可减免2013年1月—2月份租金，即双方终止租赁合同，当时被反诉人等18名商户表示同意并在通知上签了自己的名字。自被反诉人等18名商户同意终止租赁合同后，我新建街家具城继续在正常经营，反诉人免收了1、2月份的租金，3月份一些商户依约搬离了我新建街家具城，而被反诉人至今没有退出商场，仍占据着我家具城208平方米的经营场地。鉴于被反诉人的行为既违约又侵权，已经给反诉人造成了重大经济损失，故提出反诉，请求判令：1、判令被反诉人立即退还反诉人208平方米的经营场地，并赔偿自2013年3月1日起至该场地退还时止因耽误反诉人消防整改所造成的经济损失100000元（以实际评估价为准）；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。

第三人许后德辩称，我们发的传单是弘运公司和他们解除合同后，因为消防整改需要大量资金，我们愿意提供资金，所以后来承租了该市场，是弘运和原商户解除合同后，3月份才散发的传单。

经审理查明，2012年5月1日，原告杨秀敏与被告弘运公司新建街家具城签订《新建街家具城场地租赁合同》一份，合同约定，甲方（新建街家具城）将一楼租赁给乙方（杨秀敏）使用，面积208平方米，月租金5100元，退租后三个月无经营纠纷还保证金；租赁到期前一个月，乙方应主动续签下年度合同，否则，甲方视为乙方退租，合同终止，租赁期限为一年，即2012年5月1日起至2013年4月30日止；在合同终止时乙方如将装饰物拆走，应恢复原貌，如不拆，无偿交与甲方处理；本合同自双方签字盖章之日生效，甲乙双方共同遵守，未尽事宜，由甲乙双方协商确定，如有违反按合同法追究法律及经济责任。在此合同签订之前，原告杨秀敏已在被告弘运公司新建街家具城租赁场地经营家具，2011年5月12日，原告杨秀敏向被告弘运公司交有租房保证金4800元。原告杨秀敏为所经营的“香柏年”品牌家具在新建街家具城制作有门头广告一块。2012年11月5日，浉河区公安消防大队给弘运公司新建街家具城送达浉消限字（2012）第01023号《责令限期改正通知书》，具体问题：1、疏散通道被家具堵塞；2、无应急照明疏散指示标志；3、无火灾自动报警系统；4、无自动喷水灭火系统；5、无室内消防栓；6、无设置封闭楼梯间；7、一楼灯具店缺少一个安全出口。并责令弘运公司新建街家具城分别于2012年11月10日和2012年12月5日前改正，改正期间，应当采取措施，确保消防安全，对消防安全违法行为，将依法予以处罚。2012年12月2日，弘运公司新建街家具城向浉河区公安消防大队递交了延期整改申请书，说明安装火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消防栓和设置封闭楼梯间较为复杂，牵动商户多，施工难度大，需大量资金、时间长，目前正在清场阶段，全部整改问题尚需时日。2013年1月15日，弘运公司新建街家具城通知所有商户开会，通知上载明：“根据消防大队责令限期改正通知书要求。针对目前实际情况，对现有商户合同不到期者，如愿意选择2013年3月1日前退出商场，将可减免2013年1月—2月份租金，确保商场3月份消防整改工作正常进行”。杨秀敏等18名合同没有到期的商户，在了解情况后同意接受弘运公司新建街家具城提出的条件，并在上述书面的通知书上签了自己的名字。后来除杨秀敏外，有胡修杰等17名商户按照约定的时间陆续退出新建街家具城，弘运公司免收了胡修杰等17名商户1月至2月份租金。被告弘运公司新建街家具城因全面消防整改需要大量资金投入，第三人许后德得知情况后与弘运公司协商，愿意出资对该家具城进行全面消防安全改造。为此，第三人许后德制作了新建街黄金地段旺铺招租宣传页，对外招租经营鞋业、服装、小商品百货批发的市场调查。原告杨秀敏得知情况后，以被告弘运公司不讲诚信，恶意与第三人许后德串通，并编造虚假谎言解除租赁合同给其造成经济损失为由，诉至法院请求判令确认被告弘运公司与第三人许后德签订的房屋租赁合同无效，被告弘运公司与第三人许后德向原告杨秀敏赔偿因违约解除租赁合同造成的经济损失94000元，被告弘运公司向原告杨秀敏退还租房保证金5100元。被告弘运公司在答辩期向本院提交书面反诉状，请求判令被反诉人杨秀敏立即退还反诉人208平方米的经营场地，并赔偿自2013年3月1日起至该场地退还时止因耽误反诉人弘运公司消防整改所造成的经济损失100000元（以实际评估价为准）。

另查明，2013年5月13日，原告杨秀敏持被告弘运公司收取的租房保证金收条，退回了自己的4800元租房保证金，并于次日将所经营的家具搬离弘运公司新建街家具城。

本院认为，原告杨秀敏与被告弘运公司新建街家具城签订的场地租赁合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。在合同履行过程中，因弘运公司新建街家具城存在七项消防安全违法行为，被浉河区公安消防大队责令限期改正。由于弘运公司新建街家具城全面消防整改需要时间和清场及需要投入大量的消防改造费用，弘运公司没能如期进行，故向浉河区公安消防大队递交了延期整改申请书，并在此后召集新建街家具城所有商户开会，说明了消防大队责令限期改正通知的要求，提出如愿意选择2013年3月1日前退出商场，可减免2013年1月至2月份的租金。会上杨秀敏等18名合同没有到期的商户在得知情况后，同意接受弘运公司提出的条件，并在弘运公司新建街家具城的书面通知书上签了自己的名字。根据合同当事人意思自治原则，应当认定被告弘运公司与原告杨秀敏及其他17名商户，经协商一致，同意提前终止租赁合同。且租赁双方提前终止租赁合同已经实际履行，被告弘运公司免收了杨秀敏等18名商户1至2月份的租金，其中胡修杰等17名商户如约搬离弘运公司新建街家具城。被告弘运公司将新建街家具城交给第三人许后德全面进行消防安全改造，是在原告杨秀敏与被告弘运公司终止租赁合同后实施的，被告弘运公司对新建街家具城房屋怎样使用是其的权利。原告杨秀敏认为被告弘运公司严重违约的事实缺乏证据支持，其请求判令被告弘运公司与第三人许后德连带赔偿因违约解除租赁合同给其造成的经济损失94000元，未向法庭提供证据，本院不予支持。对于被告弘运公司的反诉请求，因其未提供造成具体损失的鉴定结论，缺乏证据，本院不予支持。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、驳回原告杨秀敏的诉讼请求。

二、驳回被告信阳市弘运运输集团有限公司的反诉请求。

本案受理费2328元，由原告杨秀敏承担；反诉费2300元，由被告信阳市弘运运输集团有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接上诉于河南省信阳市中级人民法院，并按对方当事人的人数提交上诉状及副本。

                                  审判员　廖  毅

   　　　　　　　　　　 二○一三年七月八日

 　　　　　　　　　　　　         书记员　霍端楠