齐素霞诉邓立功、张丽君房屋买卖纠纷一案一审民事判决书

原告：齐素霞，女，1951年8月3日出生。

委托代理人：徐光前，洛阳市涧西长春路法律服务所法律工作者。

被告：邓立功，男，1975年11月19日出生。

被告：张丽君（被告邓立功之妻），1982年11月25日出生。

二被告共同委托代理人：王江，男，1963年8月28日出生。

原告齐素霞因与被告邓立功、张丽君房屋买卖纠纷一案，本院于2013年1月21日立案受理后，依法向被告邓立功、张丽君送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票，并依法组成合议庭，于2013年4月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐光前，被告邓立功、张丽君及其共同委托代理人王江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告齐素霞诉称：2010年11月16日，原告与邓立功签订房屋转让协议一份，双方约定，齐素霞将其“民房建筑93平方米转让给邓立功终身使用，转让费9.5万元。”2011年9月，该民房建筑面临拆迁，张丽君采取欺骗手段让齐素霞为其出具一份“代为办理各项拆迁有关事宜”的委托书。该民房建筑拆迁后，拆迁方共赔偿齐素霞各种赔偿款项共计554394元，张丽君将全部赔偿款项领取后据为己有。齐素霞得知后，多次要求其将赔偿款项予以返还，但张丽君以各种理由避而不见，万般无奈，齐素霞只好持状诉至法院，请求依法确认原、被告于2010年11月16日签订的房屋转让协议无效；判令被告立即返还房屋拆迁的各种赔偿款项39万元（赔偿总额为554394元，减去被告已付的转让费9.5万元、出资建房款6万余元，原告放弃9394元）及利息（自2011年9月起按银行同期同类贷款利率计算至法院判决确定之日止）。

被告邓立功、张丽君辩称：房屋转让协议有效；所有的补偿款项都应当归被告所有。

本院根据原、被告双方当事人的诉、辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的房屋转让协议是否有效；二、被告是否应向原告返还房屋拆迁款，其数额应为多少。

针对争议焦点，原告齐素霞提供的证据材料为：1、2012年2月21日洛阳市国土资源局老城分局档案一份，证明齐素霞系洛阳市老城区苗北村村民，亦是该村03-15-110地号的使用权人； 2、2010年11月16日齐素霞与邓立功签订的房屋转让协议书一份，证明该协议违反了法律的强制性规定，属于法定的无效合同； 3、2011年9月9日齐素霞出具的委托书一份，证明张丽君受齐素霞委托代为办理各项拆迁手续，但没有将拆迁赔偿的各种款项交给齐素霞，属于违法行为； 4、2013年4月1日洛阳市房屋征收与补偿协议书二份，证明张丽君以齐素霞的名义领取房屋拆迁各项补偿款554394元。

经质证，被告邓立功、张丽君对证1、证4无异议；对证2、证3真实性无异议，但认为该协议系双方当事人真实意思表示，且《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，同时，我国对房地产的登记采取土地使用权和房屋使用权分别登记制度，转让房屋，地随房走，转让土地，房随地走，因此，该房屋转让协议有效，该房屋产生的所有补偿费用属于被告方所有，齐素霞委托被告办理拆迁事宜属房屋转让的随附行为。

针对争议焦点，被告邓立功、张丽君提供的证据材料为：秦XX（齐素霞之夫）向被告方出具的2010年11月14日证明一份，证明齐素霞将土地使用房屋归属邓立功所有。

经质证，原告齐素霞对证据的证明内容有异议，认为证据内容违背了法律的强制性规定，应属无效。

本院根据原、被告双方当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案的事实确认如下：齐素霞与秦XX为夫妻，系洛阳市老城区苗北村村民，1992年5月26日，经洛阳市郊区人民政府审批，齐素霞在本村占有使用宅基地一处（地号：03-15-110，宅基证号：000387，用地面积92.7㎡，建筑占地：54㎡）。邓立功与张丽君为夫妻关系，非苗北村村民。2010年11月16日，齐素霞、秦XX与邓立功签订《房屋转让协议》一份，该协议约定：现位于洛阳市老城区邙山镇苗北村二组齐素霞民房建筑93平方米，现转让给乙方邓立功终身使用，转让费9.5万元；在国家政策发生变化时，乙方在原土地上建设的所有房屋所得到的赔偿及所有权都归属乙方所有；甲方（齐素霞、秦XX）保证乙方房屋建成，如果建房发生变化，甲方如数退还转让费及所有损失。该协议签订后，邓立功向齐素霞支付了转让费9.5万元，并出资6万元在原房屋（92.7㎡）基础上建造了第二层住宅房（92.7㎡）及其他附属设施。2010年11月14日，秦XX向邓立功出具证明一份，内容为：齐素霞土地使用房屋归属邓立功所有。2011年9月，该房屋涉及拆迁，齐素霞于2011年9月9日出具《委托书》，全权委托张丽君代为办理各项拆迁有关事宜。2011年9月15日，张丽君以齐素霞的名义与洛阳市老城区苗北村整体改造项目指挥部签订了《洛阳市房屋征收与补偿协议书》，并领取了各项补偿款共计554394元。

本院认为，原、被告双方所签订的《房屋转让协议》名为转让房屋使用权，实为农村住房和宅基地的买卖合同，该合同虽出自双方当事人的真实意思表示，但被告并非苗北村集体经济组织成员，因此双方所签的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，属无效合同。按照法律规定，无效合同，自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该合同无效，双方均有过错，应负同等过错责任。张丽君领取诉争房屋各项拆迁补偿款共计554394元，因宅基地是与集体经济组织的成员的权利联系在一起的，本成员在房屋拆迁中享有特殊的福利性政策，所以根据公平、合理的法律原则结合拆迁补偿的实际情况。本院酌定，被告方按[554394元-（购房款95000元+出资建房款60000元）] ×50%=199697元返还给原告齐素霞。综上，原告主张被告依法确认房屋转让合同无效，并要求被告立即返还拆迁补偿款199697元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：

一、原告齐素霞与被告邓立功2010年11月16日所签订的《房屋转让协议》无效；

二、被告邓立功、张丽君于本判决生效之日起7日内返还原告齐素霞各项拆迁补偿款199697元；

三、驳回原告齐素霞其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费7150元，由原告齐素霞负担2850元，由二被告负担4300元（原告已垫付，待执行时一并付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

                                             审判长   王志群

                                             审判员   范新生

                                         人民陪审员   于利芹

                                            二0一三年八月十日

                                             书记员   张  展