陈某诉张某、刘某房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告：陈某，男，42岁。

委托代理人：肖建伟，河南洛韵律师事务所律师。

委托代理人：李某，系原告陈某姐夫，60岁。

被告：张某，女，50岁。

委托代理人：刘某，系张某丈夫。

被告：刘某，男，48岁。

委托代理人：赵志恒、李献忠，河南省洛阳监狱法制办工作人员。

原告陈某因与被告张某、刘某房屋买卖合同纠纷一案，于2013年3月22日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定，向被告张某、刘某送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并依法组成合议庭，于2013年5月10日公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人肖建伟、李某，被告刘某及其委托代理人赵志恒、李献忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某诉称:2007年陈某购买张某位于洛阳市老城区邙山镇葛家岭村的住房一套，建筑面积294.41平方米。2007年7月13日，陈某与张某签订了房屋转让协议。协议约定房屋价格为150000元，签订协议当天一次性付清房款，即日起房屋所有权归陈某所有，张某应将房产证、土地使用证、房屋及钥匙交付给陈某。签订协议当天，陈某一次性付清全部房款，但张某、刘某只将房产证、土地使用证交付陈某，房屋至今没有交付，并一直由张某、刘某实际控制并对外出租。综上所述，陈某与张某签订的房屋转让协议系双方当事人真实意思表示，属有效协议，张某、刘某应当依法履行协议交付房屋的义务。请求依法判令张某、刘某履行协议，交付位于洛阳市老城区邙山镇葛家岭村的房屋。

被告张某、刘某辩称：一、双方签订的房屋转让协议内容违法无效，房屋尚未实际交付。 2007年7月13日，双方签订房屋转让协议。房屋位于洛阳市老城区邙山镇葛家岭村，属于农村集体土地上兴建的房屋，按照法律规定该房屋禁止转让给本集体经济组织以外的成员，而陈某不属于该村集体经济组织的成员。协议签订后，经咨询得知，农村集体土地上兴建的房屋禁止买卖，该转让协议无效，无法办理过户登记手续。张某、刘某得知这一情况后，遂向陈某说明情况，并向陈某提出退还已收的协议价款。陈某不予认可，拒绝接受退还价款；二、张某、刘某不存在侵犯陈某合法权益的情形。陈某诉称房屋未能交付严重侵犯了其合法权益，对该陈述，张某、刘某不能赞同。房屋转让协议内容违法而无效，双方均有过错。房屋转让协议无效不能办理过户登记手续，房屋所有权仍为张某、刘某所有，张某、刘某基于所有权对房屋占有，并未违反法律规定。况且张某、刘某多次要求向陈某退还已收的协议价款并协商解决此事，均遭到陈某的拒绝，陈某在客观上存在过错。综上所述，请求依法认定该房屋转让协议无效，驳回陈某的诉讼请求，诉讼费由陈某承担。

本院根据原、被告的诉辩意见，对本案争议焦点确认如下：原告陈某与被告张某于2007年7月13日所签订的房屋转让协议是否有效。

原告陈某围绕争议焦点向本院提交的证据材料如下：

1、原、被告双方签订的房屋转让协议一份。证明张某将房屋卖给陈某及房屋交付期限的有关事项；

2、收条一张。证明陈某在签订协议当天已将房款全部付清的事实；

3、房产证、土地使用证各一份。证明张某已将该房屋的房产证和土地使用证交付给陈某的事实。

经质证，被告张某、刘某对证据1、2、3真实性没有异议。

被告张某、刘某未向本院提交证据材料。

本院依据原、被告的诉辩意见和举证、质证情况，对本案事实确认如下：张某与刘某系夫妻关系。1999年4月1日，洛阳市郊区人民政府向张某颁发了集体土地建设用地使用证，地址位于洛阳市老城区邙山镇葛家岭村，地号为03-12-266。2000年10月16日，洛阳市郊区人民政府房地产管理局向张某颁发了字第52575号房屋所有权证，房屋建筑面积为294.41平方米。2007年7月13日，张某与陈某签订了一份房屋转让协议，协议约定陈某购买张某位于洛阳市老城区邙山镇葛家岭村住房一座，房屋出售价格为150000元，付款方式为签订协议当天一次性付清房款，张某负责提供房产证、土地使用证及房屋钥匙给陈某。协议签订当日，陈某向张某支付购房款150000元，张某将集体土地建设用地使用证及房屋所有权证交给陈某，但房屋至今并未实际交付，仍由刘某占有。为此，陈某诉至本院。

本院认为：农村宅基地属于农村集体经济组织所有，宅基地使用权的主体是特定的农村集体经济组织成员，具有一定的福利性和人身属性，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地使用权。本案中，原告陈某与被告张某签订的房屋转让协议，虽系双方当事人的真实意思表示，但其内容涉及宅基地使用权的处分、转让，违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，应属无效。故原告陈某主张协议有效，要求被告张某、刘某履行协议，交付位于洛阳市老城区邙山镇葛家岭村房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：

驳回原告陈某的诉讼请求。

本案受理费100元，由原告陈某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

                                            审判长  贾  伟

                                            审判员  常跃华

                                        代理审判员  袁玲玲

                                        二0一三年七月二十四日

                                            书记员  李可可